# 新加坡合登观点分享：私宅第一季度报告

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Published: 2023-05-12
Source: 狮城新闻

私人住宅市场的价格在2023 年第一季度环比上涨3.3%，其中其他中央区（RCR）的价格涨幅为4.4%，中央区以外（OCR）的房价环比上涨1.9%，而黄金地段核心中央区（CCR）的房价上涨0.8%。 

**开发商销售** 在经历了2022年第四季度的季节性停滞之后，2023年第一季度的新推出楼盘有所回升。2023年第一季度主要有三个新推出非有地项目——两个在中央区以外（OCR），一个在其他中央区（RCR）。 

位于中央区以外（OCR）的景乐苑（Sceneca Residence）在 1 月份推出当天取得了优秀的销售额，售出60% 的单位。截至2023 年 3 月底，中位尺价为每平方尺2,084新元。2 月份，位于其他中央区（RCR）—— 耀祥路沿线的顶丽峰（Terra Hill），在推出当天售出了近40% 的单位。截至2023 年第一季度，该项目中位价为每平方英尺2,695 新元。位于中央区以外（OCR） 的万景轩（The Botany at Dairy Farm）在 3 月推出当天以每平方尺2,067 新元的中位价售出近50%。 

据估计，开发商在2023 年第一季度已售出1,256 个单位，而推出的单位为1,312 个。这比2022 年第四季度的690 套高出82.0%。迄今为止，2023年推出的房产销售强劲，表明投资房地产的意愿依旧强烈。市场上未售出单位保持在16,464 套的低位，市场价格有强大的支撑点，从而使买家有信心进入市场。 

*表格1: 2023年10大最畅销项目*

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**转售市场** 买家继续在转售公寓市场寻找更可负担得起的选择，从而将2023年第一季度的总交易量推高至2,622 套。因为当前较高的利率，成交量比2022 年第四季度低2.7%。本地和外国投资者的需求有增加趋势，因此价格上涨了4.4%。 

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*来源：市区重建局，合登研究（根据2023年4月28日下载的数据）*

**租金** 2023 年第一季度，私宅租金的涨幅连续两个季度放缓至7.2%。涨幅主要是由有地住宅和核心中央区（CCR）推动的，分别增长14.5% 和 6.4% 。一套优质洋房区(GCBA) 的独立式洋房以每月170,000 新元的价格出租，而The Marq at Paterson Hill 的四居室单元以每月100,000 新元的价格出租。这些交易可能是由正在等待永久居民身份以购买第一套新加坡房产的超高净值人士进行的。 **买家资料** 

与 2022 年第四季度的226 人相比，2023年第一季度的外国人购买量增加了14.2%，达到 258 人。鉴于地缘政治紧张局势，其中一些人可能会迁往新加坡等避风港。当中的一些买家购买了Royalgreen、Juniper Hill 和 Petit Jervois 等已竣工的项目。

与 2022 年第四季度相似，外国人的需求在2023 年第一季度占6.9%。在新加坡购房的前五个国家是中国、马来西亚、印度、美国和印度尼西亚。

2022 年40.7% 的房产交易低于150 万新元，25.0%的交易价格在150 万新元至 200万新元之间，34.3%的交易价格高于200 万新元。2023 年第一季度，72.3%的购买者为永久居民，而本地公民和外国人分别占20.2% 和 6.9%。

表格2：2023年第一季度价格范围和买家国籍对比（所以销售类型）

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**执行共管公寓**

由于买家们都在寻找更可负担得起的房子来升级他们的生活方式，2023年第一季度售出超过206 个未完工的执行共管公寓。截至2023 年第一季度，市场上只剩419套未售出的执行共管公寓。

下一个即将推出的执行共管公寓将是位于武吉巴督第8大道的Altura。目前市面上未售出的执行共管公寓库存非常少，预计这个项目应该会热卖。

**市场展望**

根据预先估计，新加坡经济在2023 年第一季度环比放缓至0.1%，远低于上一季度2.1% 的环比增长。

由于未售出单位库存低且市场流动性健康，经济增长放缓不太可能影响房地产市场。截至2023 年第一季度，未售出单位数量为16,464 套，比十年平均水平27,767 套低11,303 套。

然而，2023 年 4 月 26 日针对外国人宣布的一套新的降温措施可能会在短期内引起买家们的本能反应，预计未来3 个月需求将放缓。这是意料之中的，因为买家在做出购买房产的决定之前会重新评估他们的财务状况。

目标为大众市场和市区边缘的项目可能会继续推出，因为买家主要是新加坡人和永久居民。为减缓新措施带来的冲击，针对更多外国人的高端项目可能会暂时搁置。

降温措施可能是由于2023年第一季度房地产价格大幅上涨以及在新加坡购买住宅物业的外国人数量持续增加而引发的。

新加坡向世界开放边境是外国人购买住宅物业增加的原因之一。这让更多的外国人搬迁到新加坡。第二个原因可能是由于中国在2023 年 1 月放宽了边界。近几个月来，想在新加坡设立总部和家族办公室的中国企业和超高净值人士的询问有所增加。推动外国人购买比例增加的另一个因素是地缘政治紧张局势。据报道，台湾超高净值人士寻求在新加坡管理和保全其财富的询问有所增加。台湾人在新加坡购买住宅物业的数量明显增加。

外国人的额外买家印花税加倍可能被视为一种打击，他们中的一些人想在这里扎根并为经济做出贡献。这可能是遏制高端豪宅销售数量的先发制人之举。外国人在申请永久居留权或公民身份时可能会暂时租房。有趣的是，有些外国人会以在成为永久居民或公民后，选择性购买房屋为目的租房。租赁市场将在未来几个月回暖，预计2023 年租金将增长10% 左右。

此公告发布后，租赁和执行共管公寓市场可能会出现更多需求。新加坡买家购买第二套住房的成本越来越高。因此，他们中的大多数人可能会卖掉第一处房产并在此期间出租。执行共管公寓变得更具吸引力，因为它们在额外买家印花税上获得了豁免。即将到来的执行共管公寓——Altura，位于武吉巴督第8大道可能会引起极大的兴趣。

鉴于市场上未售出的单位数量很少，价格可能不会下降。之前在2018 年期间观察到的是价格在连续15 个季度运行之前进行了整合。由于更高的建筑成本和利率，开发商预计将在2023 年出售约8,000 套公寓，价格将上涨5%。