# 干货分享：新加坡买房流程详解及其问题解答

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Published: 2023-09-17
Source: 狮城新闻

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这篇文章详细介绍新加坡买房的具体流程，及其一些常见的问题解答，解答大家疑惑。

众所周知，“花园城市”新加坡在国际上法律严格著称，估计大家有听过新加坡的法律严格的“鞭刑”，安排壮男鞭一下屁股开花，鞭多几下甚至会威胁生命。乱丢垃圾罚款，禁止吃口香糖等,正是由于这些制度让新加坡社会治安好，新加坡人普遍素质高。

在新加坡国父李光耀倡导的“居者有其屋”的政策下，建国早期就不断对房产交易法进行巩固和完善，时至今日买房产权交易流程已经标准化，在整个产权交易过程中，买卖双方均有各自委托的代理律师，高度透明，保护各自客户的利益，协助各自客户进行产权交易，一切均有法可依。

 **详细介绍：**

新加坡政府对发展商的管制非常严格，发展商都是由政府统一颁发的执照，必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和发展商销售许可证，类似于国内的预售许可证，才能开始销售。房地产发展商销售许可证则由政府部门签发，这样就能确保买家购买的房产，是由政府批准取得建房许可的发展商开发。

新加坡发展商在出售期房时，必须使用房产发展商条例规定的标准格式的“房屋预售合同/OTP”和“正式购买合同”/Sales& Purchase Agreement，以保证买卖双方的合法权益和义务。在签订购买合同之后，买家的律师会向地契注册局递交一份知会备忘，以保护买家的权益。

取得建房许可的发展商需要在银行或金融机构为房产项目开设**“项目账号”，**并持有该账号，项目账户的的资金只给对该项目使用，做到专款专用，买家支付的款项直接进入项目账户，不可以把项目账户的资金拿去别的项目使用，举个例子，一家发展商同时有项目在乌节路和东海岸，乌节路项目的资金就不可以用来做东海岸的项目。

发展商必须在该账号中存入，这样保证新加坡新开发项目不会出现有些国家才有的“烂尾楼”，“发展商资金链断了跑路”，政府政策制定是为了保证买家的权利，保证新开发项目准时交房，所以新加坡不会发生烂尾楼现象。



**项目账号包括：**

1) 买家支付的全部房款 (包括5%定金), 直到项目取得临时入伙许可证 (TOP) 签发才可取出该款项； 

2) 用于建设该房产项目的所有贷款。该账号中的款项仅限取得建房许可的发展商支取，并且只能用于与特定房产项目相关的地方。这样最大限度确保了项目的完工，同时保障了买家的权益。

政府部门向发展商签发临时入伙许可证(TOP)之后，买家就可以搬进新房入住了。从房产交付给买家之日起12个月内（交房后的质量保证期一年），发展商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。因此，如果买家在12个月内发现房屋质量缺陷，可以要求发展商进行整修。

在新加坡，发展商应自TOP签发之日起1至2年内(看项目规模大小而定)，负责管理房产物业，直到管理公司成立或者交给专门的物业管理公司接管。此后，物业管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护，总体而言，新加坡的物业管理在全世界都属于高标准的领先水平，外国买家在新加坡买房可对小区的物业管理可以放心。

新加坡政府制定了一个发展商条例(Housing Developers Rules)，规定了期房的付款流程，所有的发展商都必须遵守，所以购买期房的流程很直接，跟着下面的流程走就是了

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 **买房付款程序：**

**若是购买期房 - 未完成的开发项目（仍在施工的开发项目）购买程序如下**



**第一阶段：签订购买意向书（OTP-Optionto purchase）**



**买家支付5%房价定金，发展商会给买家提供购买意向书/OTP,相当于国内预售合同,2周内发展商会寄给买家或买家指定律师正式购房合同。**



**第二阶段：签订购买合同，执行购买权，支付剩余首付，贷款批准**



**买家收到购房合同3周内，需决定是否执行购买权，通常买家需跟律师预约执行购买权时间。如果买家碰到贷款出现问题或者资金方面的等其他原因，确定不执行购买权，就需让代理律师通知发展商，1.25%房价不予退还，3.75%房价部分会办理退还.**

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**第三阶段：就是按照下面工程进度付款**

**期房项目按工程进度分期付款时间表（一般在3年内收取），具体以项目为准，房款按照项目进度制度，通俗点讲，干了多少活，收取多少钱。**

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**备注：**以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放（就是楼盘建到什么阶段，按照已经标准化的百分比银行发放贷款），而买家只需按银行实际发放给发展商的金额还月供就可以，期房在竣工前，因为是按照实际施工进度还月供，买家基本无太大财务压力。

**若是购买现房-已完成的开发项目（已获得临时占用许可证的开发项目）购买程序如下**

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以上介绍为期房的买房流程， 如果您是买现房/二手房的话，买房合同没有像期房那样标准化，法律上英文叫Private Treaty, 意思是私人之间交易，只要买方卖方双方同意就可以，通常是卖方提供买卖合同，卖方可以添加他想要加的条款，建议买家找像我这样靠谱的经纪，确保买家的利益，仔细阅读买房合同OTP，节省不必要的麻烦，买房这么专业的事情找专业的经纪做。

**买房其他费用支出汇总：



**1:税收**

**印花税主要分为两种，买房印花税(BSD)和额外买房印花税啊(ABSD）**

印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。买家应在签订购买合同（执行购买权）之日起14日内缴纳。

**买房印花税(BSD)计算，是100万新币以下的按照3%\*房价-5400算，如果100万新币以上的房价，按照4%\*房价-15400算**

**额外买房印花税(ABSD)**是针对新加坡人第二套，PR和外国人的税，外国人买房额外印花税为60%，政府目的是通过该措施来稳定新加坡房价，确保老百姓买得起房子。

按照自由贸易协定，**如果您是美国公民，瑞士公民或绿卡，冰岛公民或绿卡，列支敦士敦公民或绿卡的话，那就恭喜您，你享受免除额外印花税的待遇，赶快加我微信联系我买房哦**。

**2:律师费**

除了房款、印花税外，买家还应支付其它应付款项，例如：

如果房产属于公寓项目，买家应自正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准)，支付物业管理费。

买家还应支付房产购买过程中产生的律师费用，目前市场费用一般为$3000新币左右,律师会帮您处理好买房过程中的相关手续，解决你的后顾之忧.

买房银行贷款：

**1：外国人买房可以跟新加坡银行贷款吗？**

若选择贷款买房，银行通常给外国人批准最高获取相当于房价60%到70%的贷款（具体百分比取决于客户个人的财务状况），目前新加坡房贷利率约在年利率3.8-4.2%左右，预计接下来美联储降息，新加坡贷款利率会降低到低于3%，很多国内客户觉得新加坡贷款利率低，相比国内的5-6%房贷利率低很多。

**2：房屋贷款利率配套有哪些类型？**

一般来说有**固定利率**配套和**浮动利率**配套两种。

固定利率配套的房屋贷款提供规定期限内的固定利率，避免利率突然升高让您月供突然增加,相对来说你的月供金额每月是稳定的，但若在低利息大环境下使用固定利率配套，您相当于支付了较高利率。

浮动利率配套的房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化，这样也就意味着你每月的月供具体金额会伴随着利息的浮动而变化,但是最近这几年利率浮动不大，通常比固定利率配套利息要低。

常见的有1个月，3个月或者6个月的SIBOR或SOR配套，譬如0.6%+3个月SIBOR,如DBS星展银行推出的FHR,12或24个月固定存款利率配套，FHR8的指数2.3%,FHR8+1.45%,也就是贷款利率为3.75%。

以我们的从业经验来看，各种贷款配套各有利弊，每个客户需求不一样，鞋子合不合脚要穿才知道。一般大部分客户为了追求利率稳定，不想担心利率大幅度波动，会保守的选择贷款利率固定配套，特别是随着美国联储局不断加息的影响，新加坡贷款利率上扬是一种必然，这时候选择固定贷款利率配套绝对是明智之举，当然也有客户选择浮动利率配套,需看买家的具体情况而定。

我通常建议客户记得关注自己签的房产配套利率，记得第一年，第二年，第三年利率是多少，如果出现贷款利率高出很多时，及时联系银行重组贷款配套。

**问题解答：**



**1. 新加坡买房送绿卡PR吗？**

常碰到顾客问我，新加坡买房可以给绿卡吗，答案是不送，不送哦新加坡不像欧洲一些国家推出买房送绿卡，毕竟新加坡经济实力摆在那，稳定的经济发展，那些欧洲国家买房送绿卡的是经济有问题的，新加坡政府开放给有实力的人才申请新加坡绿卡PR。还有在新加坡读大学，长期定居，工作人士是有机会申请PR，2017年政府推出给在新加坡读书的学生参加一次大型考试如小六会考、中考，可申请PR。如果您的另外一半是新加坡身份的话，可以给您申请PR。

**2. 新加坡房价大概如何？**

最低的1房入门价格90万新币起，2房130~180万价格新币不等，3房价格180-250万新币不等，以上为大众化公寓的参考价格，中高档项目由于地段好，价格自然价格就高，如乌节路，滨海湾，武吉知马的公寓属于高档住宅区。如乌节路的高档公寓1房价格150-190万，2房价格200-280万，3房的价格350-700万，4房及其顶楼复式更高。

**3. 新加坡买房需要多少首付和额外印花税？**

首付多少取决于您可以申请多少银行贷款，一般外国人可申请贷款60-70%。在新加坡工作的外国人或者绿卡PR持有者，如果您收入符合银行的要求的话，有机会到银行会批准贷款75%。如果您可以申请贷款70%，首付就准备30%,买房印花税是看买房者的身份和购买的第几套。

**4. 可以给年龄低于21岁的孩子买房吗？**

答案是可以的，新加坡法律规定买家需大于21岁，但碰到低于21岁的孩子买房，需要给孩子设立一个信托 (Trust), 然后就可买房了，这种情况买房必须是全款, 适合有实力全款买房的，这里面涉及专业解答，挺少人懂得如何这块专业操作，欢迎添加文章尾端微信二维码

**5. 外国人可以购买的房产有哪些？**

**主要包括公寓（像国内商品房）、酒店、办公室、私人店屋、圣淘沙别墅等**

**6. 如果购买100万新币的房产的话，需要准备多少首付和印花税？**

如果您贷款可以申请70%，也就是70万，那需准备30万首付和印花税

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