# 外国人在新加坡投资房地产，存在哪些政策限制

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Published: 2021-12-19
Source: 狮城新闻

**按：**新加坡被誉为“花园城市”，政治稳定、经济持续增长、文化包容、基础设备完善、教育和医疗资源丰富，是许多外国人置业和投资的首选。但另一方面，新加坡作为一个岛国，土地资源的匮乏是其面临的一个永久性问题，土地的规划长期同国家经济发展需求及民众的生活需求交织在一起。

整理了关于新加坡对于外国人（企业与个人）房地产所有权限制规定的本篇，供了解。

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（新加坡面积728平方公里）

**一、外国企业可以在新加坡参与土地交易吗？**

首先，从行业监管的角度来看，新加坡政府对外资进入新加坡的方式没有限制，且与本地主体适用相同的法律和法规。外资在新加坡进行商业活动总体上也非常自由，没有一般性的要求或义务，但对于包括房地产在内的一些行业，属于受管制的行业，包括**银行和金融行业、证券交易、法律服务、房地产、电信、广播、报纸、游戏等。对这些行业的投资，需要获得政府的批准，或设置外国股权限制，或有特殊许可或其他要求的规定。**

新加坡土地主要有**国有和私有**两种形式。土地的交易采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。**外资企业可以在新加坡参与土地交易，但应当经新加坡土地管理局批准。**此外，根据新加坡《土地征用法》规定，**只要政府是因为公共目的，均可强制性征收私有土地**。因此，中资企业在新加坡参与土地交易，**需事先了解政府征地的条件、程序以及被征之后的补偿标准等。**

根据新加坡第274号法案《住宅房地产法》第31条规定，允许外国房产开发商在购买任何住宅地产之前，向住房管理署申请收购住宅地产进行住房开发的资格证书。但是，住房管理署签发的资格证书将要求外国房产开发商在该住房开发项目**竣工之日起2年内售出全部单位。任何违反《住宅房地产法》的交易均将被视为无效**。

**二、**外国人在新加坡可以购买哪些房产？****

根据《住宅地产法案》第2条之规定，“**外国人**”指所有不属于下列任意一项的**自然人及法人**：

· 新加坡公民

· 新加坡公司

· 新加坡有限合伙企业

· 新加坡社会团体

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（店屋—南洋风格的传统店屋）

新加坡的房产分为**住宅和非住宅**。根据新加坡第274号法案《住宅房地产法》，住宅房地产仅限于出售和转让给**新加坡公民和“批准购买者”**。那么，外国人在新加坡投资房地产或永久性建房，房产种类则有所限制。

**（一）外国人在新加坡购买哪些房产会有限制？**

在住宅地产法案下，未经新加坡土地管理局（SLA）土地交易审批部门批准，外国人不能购买以下房地产，包括：

**政府组屋(HDB)**，新加坡政府出资建筑的99年地契公共房屋，是国家的津贴房，只有符合条件的新加坡公民与新加坡永久居民(PR)有资格购买，其转售与出租等条例也相当严格，外国人无法购买。

**有地别墅**（除了圣淘沙的升涛湾别墅）

**空置住宅用地**

**有地住宅房地产**（根据新加坡《住宅物业法》的规定，外国人不允许在新加坡持有有地住宅，除非得到允许，圣淘沙岛的升涛湾别墅是新加坡唯一允许外国人购买的有地房产）

**不属于获得许可的公寓开发项目中的分层有地住宅，**例如：分层地契共管排屋、聚落式共管有地住宅区

**店屋**（非商业用途）

**商会、礼拜场所、工人宿舍、服务式公寓、寄宿公寓**等。

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（政府组屋）

倘若外国人意向购买的房产属于受限房产，则需要向政府部门申请获得审批。若提出该类申请的申请人是新加坡永久居民，对新加坡经济有贡献的人，且购买该房产并非是用于出租的，则该类申请通常会得到批准。

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（有地住宅-都铎风格的黑白屋）

（二）外国人在新加坡可以购买哪些房产？

以下这几类是外国人可购买的房产类型，外国人在购买时无需向新加坡政府征求许可：

**私人公寓**

**获得许可的公寓开发项目中的分层屋契有地住宅**

**有地住宅项目的租赁地产**，期限不超过7年，包括可通过续约的方式延长期限;

**私有化的执行共管公寓单位（10年以上）**，或是**符合资格的组屋店屋**(具体需咨询新加坡建屋发展局)

**圣淘沙岛的升涛湾别墅**

**商业地产**，包括店铺，办公室，酒店，轻工业厂房，组屋店屋，私人店屋（2-3层）等。

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（升涛湾—海景别墅）

**三、外国人在新加坡买房需要多支出的税**

**1、附加买方印花税 (ABSD)**

外国人在新加坡购买房地产时还需要承担比本地人更高的印花税（StampDuty）。

其中包括必须要缴纳的**3-4％买方印花税**，还有，根据买方的国籍及是否在新加坡还拥有其他房产，外国人须支付**20％的额外买方印花税**，共计23-24%的印花税。

根据新加坡同部分国家签订的自由贸易协定，瑞士、美国、冰岛、列支敦士登及挪威公民或永久居民外的外国公民或永久居民除外。

**2、附加流转税(ACD)**

附加流转税适用于购买持有房地产的企业的股份或投资单元。设定附加流转税旨在消除直接购买房产和通过设立商业实体间接持有房产这两种形式中存在的印花税差异。

持有房地产的商业实体须至少有50%的有形资产是由特定的位于新加坡的不动产组成。需要注意的是，以上述规定的方式收购或处置该类实体的股权，除应当缴纳**附加流转税**外，还应缴纳**股份转让税**。

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（私人公寓—新加坡最前卫的积木公寓，由德国建筑师奥雷·舍人领衔设计）

**结 语**

由于新加坡国土面积有限，所以，容易理解为什么政府不允许外国企业或个人在新加坡任意投资购买土地和房产，担心外国人买买买把土地都买完了呀。我们看到，尽管存在购房政策的一些限制，但新加坡的私人房地产价格仍然保持着稳定持续的增长并达到了近五年来的最高水平，而且，长期以来都被本地人及外国投资者视为资产的避风港。

读完此篇，知道如何买买买了吗？

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