# 新加坡房贷须知

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Published: 2022-02-12
Source: 狮城新闻

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买房子是一笔大交易，涉及金额不小，好多人会选择贷款买房。尤其在有低贷款利率优势的新加坡，大多数人在购房时一般都会尽可能贷款。今天就跟大家介绍一下新加坡房屋贷款里面那些你必须要了解的事情。

**房贷顶限 – LTV（ loan-to-value ratio）顶限**

近些年来新加坡政府为了防止新加坡房产市场过热和稳定金融市场，出台了几轮调控措施，其中就包括了更为严格的贷款管理条例，例如调低LTV顶限和设定总偿债比率（TDSR）。最新一轮降温措施是2018年7月6号开始施行的调控政策（见下图）。

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根据2018年7月6号开始施行的最新贷款政策，个人第一个房贷的LTV顶限是75％，也就是说第一个房贷最多可以贷款到银行估价或买价的75%，两者取低值为准。例如，一个公寓的估价是180万，买价是160万，最多贷款是120万。

第二个房贷 LTV顶限则是45％，第三个房贷最高可申请到35％。具体贷款额度也会受到贷款人年龄和借贷期限的影响，例如，第一套房贷如果借贷年限超过30年或还贷到超过65岁，LTV顶限是55％。举个例子，王先生今年将满33岁，他第一次买房申请房贷，他选择30年还贷年限，他适用的LTV顶限为75%。如果他选择35年还贷年限，他适用的LTV顶限则为55%。

**房屋贷款年限**

在新加坡，组屋的贷款年限最多30年，私宅则是35年。年纪越轻贷款期限就能越长。较长的贷款期通常意味着每月还贷额较小，反之亦然。不过，如上所述，如果借贷期限超过30年，房贷顶限会降至物业估价或买价的55%。

**个人房贷额度**

除了房贷顶限，个人贷款额度也会受到**总偿债率（Total Debt Servicing Ratio 简称TDSR）**的限制。

为了确保购屋者能合理贷款并减少过度举债的系统性风险，新加坡金融管理局在2013年引入总偿债率（TDSR）框架。目前总偿债率（TDSR）上限为 60％，即借贷者每月还款总额（包括正在申请的这套房贷以及信用卡、车贷等其他各类个人贷款在内的所有贷款）不得超过每月总收入的60％。

银行会根据贷款人总偿债率TDSR，贷款年限和3.5％的预设利率（金管局规定）来计算贷款人的最高房贷额度。可变动收入如奖金、租金、佣金等在计入每月总收入时须打30%的折扣。

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举个简单的例子，张先生今年40岁，第一次买房，固定月薪为新币 $10000, 年终奖（Bonus）为新币$30000，目前每月车贷新币 $1000，无其它贷款。

计算：

合格的每月收入：

$10000 + （$30000 x70%）/12 = $ 11750 

总偿债率（ TDSR）框架下他每月可用来支付房贷的最高金额为：

$11750新币 x 60% - $ 1000 = $6050

按最高贷款LTV顶限 75% ，张先生的最高贷款年限是25年，以3.5% 年利率计算，每月还贷 $6050新币。我们可以推算出张先生最高房贷额度约为 $1,208,493万新币，可以买161万新币左右的房子（75% LTV）。

**外国人可以申请房贷吗**

外国人可以在新加坡申请房贷，而且跟新加坡本地人享受一样的利率。在本地工作的外国人可以用本地收入申请贷款，和新加坡人一样最高可以贷到75%。

至于在新加坡没有收入或者收入不够的外国买家，还是可以申请贷款。外国人贷款最常用也是目前最简单的的贷款方式是pledge loan 和 unpledged loan。贷款人只需要将贷款总额所需要的最低月收入为基础的4年总收入存在银行4年就可以了，凭借这一定期存款来贷款，这叫Pledge Loan。这个定期存款必须以新币的形式存在新加坡的银行，通常也就是买家申请贷款的银行。

如果觉得4年太久，另一种选择就是申请unpledged loan。贷款人在银行存一笔钱，只需要在申请贷款时及贷款发放时，提供存款证明给贷款银行看。Unpledged loan的存款额要求是pledge loan的3. 33倍。通常银行要求提供新加坡银行的新币存款证明，个别银行也接受国外大银行的存款证明，例如在中国的工商银行人民币存款证明或者新加坡银行在中国的分行的存款证明。

Pledge loan 和 unpledged loan也适用于没有收入或者收入不够新加坡公民与永久居民。有些银行要求pledge loan 和 unpledged loan同时使用。

**IPA（In-principle Approve 原则批准）**

以上所举的例子只是粗略的计算，通常会建议有意购房者在开始看房的同时，到银行先做一个IPA（In-principle Approve 原则批准）。IPA是银行对贷款申请人进行的贷款预评估，银行会根据申请人提交的资料来评估个人最高贷款年限和最高可贷款金额。当然，IPA不是一份具有约束力的文件，它的有效期一般为30天。IPA能让有意购房者知道他最高可以贷到多少，以便更精准的预算出所购房需要的现金流量。

**申请房屋贷款所需资料**

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房者在下了定金取得选购权书（Option to Purchase）后正式向银行申请贷款。做过IPA的在其有效期之内大大缩短了贷款批准过程，实际贷款金额可能与IPA的金额不同，基本上都是IPA批的额度内。

申请贷款需要提交给银行的资料包括：

1. 贷款申请表格

2. 身份证或护照复印件

3. 选购权书（Option to Purchase）

4. 3-6个月薪水单

5. 1-2年个人所得税单

6. 过去12个月的公积金单

7. 银行信用卡/车贷信息

8. 其他债务信息

**选择房贷配套**

在正式申请购房贷款时，买家也需决定拿什么房贷配套，锁定几年。新加坡现有住房贷款利息配套主要分为两大类：固定利率 (Fixed Rate) 和浮动利率(Variable Rate)

**固定利率 (Fixed Rate)**

固定利率配套，银行承诺将会在一定年限内按照合约中规定的固定利率来收取，一般上是首两年或三年的利率固定不变，之后会和SIBOR、定期存款利率或银行现行利率(Board Rate)挂钩。

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如上图中的例子，如果银行承诺固定年利率1.8% （三年），那么在合约内的前三年，不管大环境利率如何升降，银行都得遵守这个承诺的年利率1.8%。

固定利率取决于银行对接下来2-3年利率走势的预期，一旦分析错误利率走势，便会亏损，所以与浮动利率配套相比，固定配套的利率往往比较高，因为它含有一些利率成本未知数的风险。固定利率配套提供一定的稳定性，坏处是若利率开始走低时，贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。

**浮动利率(Variable Rate)**

浮动利率配套有好几种，目前市场上比较常见的是**新元银行同业拆息率SIBOR**配套、**新元掉期利率SOR**配套和**银行现行利率(Board Rate)**配套。

**和SIBOR 或 SOR 挂钩的配套**

**新元银行同业拆息率SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate)**是指银行之间互相借贷的利率，每天更新，只要上网搜索，就能知道目前的SIBOR是多少。和三个月SIBOR 挂钩配套的利率，每三个月会根据市场利率调整，若三个月SIBOR下跌0.1个百分点，贷款利率便会自动降低0.1 个百分点。与一个月SIBOR挂钩的，则是每个月调整。

**新元掉期利率SOR(Swap Offer Rate)**则是以美元为主的借贷率，利用外汇兑换成新元，主要受外汇市场影响，上下波动范围通常比SIBOR更大。两者都会收到美联储利率政策的影响，当整体利率走低时，SOR的跌势会比SIBOR的更快。

和SIBOR 或 SOR 挂钩的配套通常用SIBOR或SOR + Spread （银行存贷款息差）来做配套。比如市场上SIBOR 是 0.9%， Spread 是 0.6%，那么利率就是1.5 %。

SIBOR和SOR虽然透明度高，随时可以查到，通常浮动利率在借贷的初期会低于固定利率，但是变数也会比较大。

**银行现行利率配套(Board Rate)**

这类配套和银行内部使用的利率挂钩，主要根据各银行内部资金成本而定，比较没有透明度，因为银行不公开如何计算现行利率，而且在利率走低时，银行可能不会马上调低现行利率。

如果看到银行提供的贷款配套里面出现了除SIBOR、SOR之外的其他名称的利率，很有可能就是银行内部使用的利率，这个时候最好确认一下具体和哪些因素挂钩。

**贷款锁定期(Lock-in Period)**

选择银行配套时除了选择要固定利率还是浮动利率，还需决定配套的锁定期。新加坡的贷款通常有2-3年的锁定期。在锁定期内，一般不容许提前偿还部分或全部房屋贷款，否则将被征收提前还款罚金（通常是1.5%）。有些银行允许一定限额的部分提前还贷，这些都会在贷款合同里规定。也有些银行提供没有锁定期的配套，但通常没有锁定期的会比有锁定期的同类配套利率高一些，主要是银行收取的息差不同。

过了锁定期后，就可以和银行续签，这时可以换不同的配套（Repricing）。银行一般都会收500-1000块不等的手续费。除了和同一个银行续签之外，还可以选择换去别的银行的更优惠的贷款配套。

选择适合的房贷是一门学问。浮动配套的利率一般较低，但利率会不时变动，对每个月的供款会产生很大影响；固定利率配套提供了一定的稳定性，可防止利率上升带来的每月供款高涨，但也要准备好利率走低时被套牢一段时间。如果有打算提前还款或缩短贷款期限，灵活的锁定期可以避免提前还贷的罚金。总之，在考虑配套时，除了要分析未来利率走势，也应该从自己的实际需求及财务状况方面考量，选择最合适自己的配套。

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目前在新冠疫情下，美联储出台了“无上限量化宽松”货币政策来支撑美国经济，也将联邦基金利率目标区间下调至零利率（0%-0.25%之间），带动全球央行进入宽松政策及低利率周期，新加坡SIBOR和SOR逼近历来最低水平。

聪明的投资者懂得利用银行杠杆来赚钱，趁著这个低利率时期贷款买房可以借此对抗量化政策可能带来的通货膨胀，实现财富的长期保值升值，而已过房贷锁定期的朋友也可以借此机会换一个更划算的房贷配套。

\*文中信息仅供参考，请银行提供信息为准

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