# Emerald多少钱值得买

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Published: 2024-11-14
Source: 狮城新闻

**不是所有项目都可以这么计算**，但正好**丹戎加东**的情况和**River Valley**有些类似，都属于**传统高端住宅**区，**永久地契**占主导，都有**新建99年**地契项目，可以作为参考基准。

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**River Valley：** [**Rivergate**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247487887&idx=1&sn=916b628aa7fcc9ac6a1e69b072d08d25&chksm=a6b4b2be91c33ba8a1ef1c677911e9c95a796e90b5b18ab1431dfad668a31a36d051e1bfb408&scene=21#wechat_redirect)，2009年交房的永久地契项目，目前三卧的尺价在**2700psf**左右，面积1540sqft左右，总价416万上下。 

[**Martin Modern**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247483716&idx=1&sn=b093ff3a4ad09b5300172958fff75085&chksm=a6b4a27591c32b63354775faa5a5a8cc019904a0b0bd47e256116092059d10e7fbf47939013b&scene=21#wechat_redirect)，2021年交房的99年项目，目前三卧尺价在**2800psf**左右，面积1012sqft，总价283万上下。

**两个项目相差12年，步行距离3分钟。**

**丹戎加东：**

**One Amber**，2010年交房的永久地契项目，目前三卧的尺价在**2300psf**左右，面积1400psf左右，总价322万上下。

**Emerald of Katong/EOK**，预期是2029年交房，99年项目，三卧面积990sqft左右。

**两个项目相差19年，步行距离4分钟。**

以上数据都来源于**转售市场实际成交的价格**：相对于开发商的定价，转售市场的价格更具有**共识性**，是市场博弈的结果。

做一个很简单的**代换**，假设EOK同样和One Amber相差12年，也就是2022年交房，那现在三卧的尺价应该是2300/2700\*2800=2385psf，考虑到新规下可售面积减少，需要加额外5%，也就是2504psf。

EOK预期是2029年交房，额外的7年时间，可以参考最近几个**刚交房的项目和周边次新二手**的情况：

Parc Clamatis / Trilinq：相差6年，2250/1800=1.25

Clavon / The Clement Canopy：相差5年，2100/1900=1.10

Riviere / Martin Modern: 相差2年，3000/2800=1.07

按这三个点做拟合，7年对应1.24，也就是说，在市场不变的情况下，EOK 2029年交房的时候，三卧的市场尺价应该是2504\*1.24=**3105psf**。

可能有些朋友不太能接受，没关系，先暂时存疑，作为一个**远期投资目标**，过几年我们再看。

**如果假设EOK现在就建好了**，也就是2024年的新房现房，那三卧市场尺价应该是2504\*1.07=**2679psf**。

这个价格可以作为选房当天，三卧价格的一个参考。其他户型在转售市场上的表现会有差别，要再做调整。

仅供参考，选房当天具体情况具体分析，目前的情况关键还是看**抽签号码**。

总之，**买要买得舒心畅快，退也要退得果断洒脱。**

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