# 新加坡EC新政突袭！最长禁售期翻倍、取消延期付款，首房买家迎来机会，房价将走势如何？ URL: https://www.shicheng.news/v/peORK Published: 2026-05-08 Source: 狮城新闻 ![新加坡EC新政突袭！最长禁售期翻倍、取消延期付款，首房买家迎来机会，房价将走势如何？](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17852093.avif?0) 新加坡：分析师表示，从本周五（5月8日）起实施的执行共管公寓（EC）政策变动，可能会降低地块竞标的热度，从而提高首房买家的购房负担能力。 然而，他们补充道，在短期内，那些不受此次政策影响的即将推出项目可能会迎来更高的需求。 **具体政策变动包括：最低居住年限（MOP）翻倍至10年、取消延期付款计划（Deferred Payment Scheme），以及增加首房买家的配额和优先申请期。** 这些措施由国家发展部部长 Chee Hong Tat 于周五宣布，旨在帮助首房买家更容易地获得 EC 单位。 新措施将适用于所有在周五或之后截止投标的 EC 政府土地销售（GLS）地块。 分析师指出，对于五个不受新政影响的即将推出的 EC 项目，需求预计将增加，尤其是对于第二次购房者。这些项目位于 Senja Close、Sembawang Road、Miltonia Close 以及 Woodlands Drive 17 的两个项目。这五个地块的投标均在 2025 年 8 月至 2026 年 4 月之间截止。 Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 表示，未来 EC 项目更长的最低居住年限将增强这些尚未推出项目的吸引力。 PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 同意这五个项目可能会有强劲需求，但由于地价坚挺，预计短期内 EC 价格将保持稳定或略有上涨。 他指出，Woodlands Drive 17 的两个地块以及 Senja Close 的地价在 EC GLS 地块中属于最高之列。 EC 买家需符合每月家庭收入上限 16,000 新元（约 12,600 美元）以及 30% 的房贷偿还比率（MSR）。 “在某种程度上，这将限制 EC 价格上涨的幅度，”他说道。 城市发展有限公司（CDL）在给媒体的一份声明中表示，政策更新不会影响其计划于明年推出的位于 Woodlands Drive 17 和 Senja Close 的两个 EC 项目。 过去十年中，每平方英尺（PSF）的价格翻了一倍多。今年 1 月至 4 月，新 EC 的每平方英尺中位价为 1,843 新元，而 2016 年仅为 782 新元。 ![新加坡EC新政突袭！最长禁售期翻倍、取消延期付款，首房买家迎来机会，房价将走势如何？](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17852094.avif?0) ## 最低居住年限（MOP）延长 根据新措施，新 EC 的买家需要满足 **10 年的 MOP** 之后，才能出租整个单位、购买另一处住宅房产，或将单位出售给新加坡公民和永久居民。 EC 将在 15 年后完全私有化（此前为 10 年）。15 年后，它可以出售给任何买家。 Fong 先生表示，对于那些计划在满足 5 年 MOP 后就买入并转售 EC 单位的潜在买家来说，延长的 MOP 是关键。然而，这不太可能打消那些打算长期居住的真实自住买家的念头。 Fong 先生认为，这一变化与公共住房框架一致，因为 Prime 和 Plus 模式下的 HDB 平房也适用更长的 MOP。 “我们预计私宅转售市场不会立即受到影响，但新 EC 10 年 MOP 的影响可能会在未来显现，因为进入市场的年轻转售 EC 流量将减少，”他表示。 “这可能会引导潜在买家转向其他私宅转售公寓或新的大众市场项目。” Huttons 的 Yip 先生指出，在转售市场中，满足 5 年 MOP 后就出售的 EC 数量在增加，部分单位的转售价比发行价高出 100 万新元以上。 2025 年有 162 笔此类交易，平均持有期为 9.6 年。 由于目前 EC 业主的平均持有期接近 10 年，更长的 MOP 不太可能降低 EC 的吸引力。 “这一趋势与 HDB 转售市场类似，买家更青睐没有转售限制的刚满 MOP 的房子，”他补充道。 ## 取消延期付款计划 专家一致认为，**取消延期付款计划（DPS）**将促使买家在购买 EC 时更加谨慎。 该计划允许买家预付 20% 的购房款，其余 80% 在项目获得临时入伙准证（TOP）时支付。 取消后，所有 EC 买家必须使用普通付款计划（Normal Payment Scheme），即根据建筑进度分阶段付款。 Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席研究员兼策略师 Christine Sun 表示，这一变化可能会对市场产生最大影响。 她指出，DPS 在首房买家和二房买家中都非常受欢迎。目前超过 50% 的 EC 买家采用了 DPS，部分项目的比例甚至达到 60% 至 70%。 这对 HDB 升级买家有利，因为他们可以避免同时偿还两笔贷款，同时也帮助年轻买家推迟付款，直到他们的还款能力相对提高。 “考虑到富裕父母为子女支付首付的趋势日益增长（子女在购买 EC 时可能还在读书或刚开始职业生涯），取消 DPS 可能是个审慎的决定，”她补充道。 “这种做法可以被视为投机，因为负责偿还剩余贷款的子女在项目获得 TOP 后可能没有稳定工作或收入不足。” “如果经济恶化或失业率上升，这种风险将被放大。” ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，取消 DPS 预计将为首房买家创造更公平的竞争环境。 “此前，二房买家可以通过出售现有房屋的资金来资助购买 EC，而首房买家没有这种财务优势，”他说道。 他补充说，这提高了财务门槛，可能会缩小符合条件的二房买家群体。 Chee 部长在公告中提到，相对于拥有更多房屋销售资金的二房买家，首房 EC 买家的比例有所下降。2020 年，约一半的 EC 买家是首房买家，到 2024 年和 2025 年，这一比例下降到 30% 至 40% 之间。 ## 首房买家获得更多单位 根据新变化，**首房买家的配额和优先期将从 70% 增加到 90%，优先期从一个月延长至两年。** Huttons 的 Yip 先生表示，由于二房买家的配额仅剩 10%，当 EC 项目开盘时，他们的需求预计将是“压倒性”的。 他们可能会将目光转向其他新 EC 项目、新私宅公寓开盘或转售市场。 如果更多二房买家选择购买新私宅，他们很有可能会卖掉现有的 HDB 平房并选择租房，这样就无需支付额外的买家印花税（ABSD）。 “这将增加转售平房的供应，并对 HDB 转售价产生下行压力，尤其是当 2026 年起 MOP 到期的供应量增加时，”他补充道。 另一方面，PropNex 的 Fong 先生表示，首房买家获得 EC 单位的机会将增加，尤其是对于热门地段的高度超额认购项目。 他指出，二房买家的配额通常在开盘当天就被填满，而首房买家的需求则无法完全消化项目剩余的未售单位。 在最近的 Rivelle Tampines EC 开盘中，尽管平均价格为 1,893 新元/平方英尺，但所有二房买家名额在 5 月 21 日开盘当天的下午 2:15 就被抢购一空。 在现有方案下，销售通常在一个月后再次回升，届时更多二房买家能够预订单位。 “随着优先期延长至两年，首房买家在二房买家进入预订之前，将有更多时间规划和深思熟虑购房决定，”他说道。 ![新加坡EC新政突袭！最长禁售期翻倍、取消延期付款，首房买家迎来机会，房价将走势如何？](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17852095.avif?0) ## 土地竞标趋于谨慎 分析师认为，随着新措施的实施，开发商在土地竞标时可能会更加谨慎，这可能会提高单位的负担能力。 Yip 先生表示，开发商将把新政策纳入考量，在接下来的 EC 招标中出价更低，预计竞标价格可能比之前的竞标低 10%。 他认为，由于新 EC 的潜在需求池减小，卖完一个新项目可能需要更长时间。 “如果 EC 项目的销售周期延长，开发商竞标土地的紧迫感可能会降低。这可能会导致 GLS 招标的参与度降低，土地竞标更加稳定，从而使价格保持平稳，”他说道。 ERA 的 Chu 先生表示，这些措施的切实可见影响将在约 1.5 到 2 年后显现，届时第一批执行新政的 EC 将推出。 这包括今年上半年将在 Canberra Drive 和 Sembawang Drive 推出招标的两个地块。 “这两个 EC 地块将成为开发商对新措施反应的‘试金石’，”他说道。 PropNex 的 Fong 先生认为，总体而言，对新 EC 单位的需求预计将保持健康。 这是由于 EC 相对较低的负担能力、人们对其价值的强烈认知、深厚的买家群体以及新单位供应相对紧张。 Fong 先生补充道：“在实施这些措施的同时，我们希望政府在每半年的政府土地销售计划中继续提供充足的 EC 地块，以确保供应能跟上对 EC 单位的健康潜在需求。”