# 集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉 URL: https://www.shicheng.news/v/perv8 Published: 2026-09-16 Source: 狮城新闻 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914311.avif?0) ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914312.avif?0) 如果你住在一个二三十年楼龄的老公寓，最近可能听到一个让你心动的消息。 8 月 4 日，**新加坡政府提议修改集体出售的 "同意门槛"**： 40 到 59 年楼龄的项目降到 70%，60 年以上的降到 65%，甚至可能按楼龄阶梯式递减—— 越老的项目，需要的同意票越少。 听起来是好事对吧？门槛低了，你家老公寓集售是不是更容易成功了？ 我得泼一点冷水。 **门槛降低，大概率会让集售的 "尝试" 变多，但 "成功率" 可能还是老样子**。 为什么？因为这个新政，只解决了一个卡点，却绕开了另一个更要命的卡点。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914313.avif?0) ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914314.avif?0) **集售有两个卡点** ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914315.avif?0) **卡点一：业主同意** 以前要 80% 业主同意才能启动集售招标。很多老公寓就卡在这一步—— 凑不齐票，或者一两户业主中途反悔，整个流程就黄了。 降低门槛，确实能让更多集售委员会顺利启动招标。这一点，新政帮了大忙。 **卡点二：发展商愿不愿意买** 但问题是—— 业主说 "我们愿意卖"，不等于发展商说 "我愿意买"。 而决定集售成败的，恰恰是后者。 **新政让业主更容易说 yes 了，但没有任何一条，能让发展商也说 yes。** 这就是我不看好 "成功率会提升" 的核心原因。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914316.avif?0) **发展商为什么宁愿选 GLS** **也不碰集售？** ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914317.avif?0) 这里有一个关键的竞争关系，很多人没意识到。 发展商拿地有两条路：一条是政府卖地（GLS），一条是私人市场的集售。 而这两条路，是互相抢生意的。 在大多数情况下，发展商更偏爱 GLS。为什么？ 因为 GLS 的流程干净利落—— **不用应付少数业主的反对、不用担心保留价被临时调整、不用防着有人最后一刻打官司**。 而集售呢？以上这些麻烦，一个都少不了。 更要命的是，**这几年的 GLS 供应大幅增加**： **2024 年**：GLS 释放约 11,110 套新私宅—— 2013 年以来最大增幅 **2025 年**：成功招标的 GLS 地块贡献约 9,800 套 **2026 下半年正选名单**：又有 9 块地，至少 4,745 套 而且这些 GLS 地块，不只是量大，质量还特别好。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914318.avif?0) **举个真实的例子** 这周刚成交的**勿洛 New Upper Changi Road GLS 地块**—— UOL、凯德、新加坡置地联合体，以 14 亿新币（容积率尺价 $1,537）拿下。 你可能觉得，一个郊区地块卖这么贵，太离谱了吧？ 但发展商不这么想。因为勿洛这个位置，有一个**又深又实的买家池**—— 周边全是 HDB 升级需求旺盛的成熟社区，靠近地铁和商场。发展商知道，建出来的房子不愁卖。 再看一个集售的例子：**High Point，D9 核心区伊丽莎白山的永久地契公寓**。它今年 4 月刚经历了第五次集售失败，现在又重新挂牌，要价尺价 $2,645（总价约 5.8 亿）。 论地段，High Point 是核心区，比勿洛 "高级"。 但如果你是发展商，在这两个选项里选—— **勿洛的 GLS 地块，反而是更安全、更靠谱的选择**。 所以你看，就算 High Point 的业主全部同意卖了，发展商的钱，也可能流向了勿洛那块 GLS。 **降低同意门槛，改变不了这个流向**。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914319.avif?0) **还有一个更扎心的问题：** **卖了之后，你买得起下一套吗？** 这是集售卖家面临的另一个 "双重打击"。 以前，集售卖家如果在原地买不起替换房，还可以往稍远、稍便宜的地方看。 但 2026 年，这条退路也在收窄。 我们习惯性地认为，OCR（郊区）是新加坡最便宜的地段。但看看勿洛那块地价，这个认知正在被颠覆。 给你一组数据感受一下 **2014 年** CCR：约 $1,942/平方英尺 RCR：约 $1,401/平方英尺 OCR：约 $1,069/平方英尺 **2025 年** CCR：约 $2,620/平方英尺 RCR：约 $2,357/平方英尺 OCR：约 $1,769/平方英尺 看出问题了吗？2014 年，CCR 比 OCR 贵 82%。到 2025 年，只贵 48% 了。 **OCR 是还便宜，但它的 "折扣" 越来越小了**。 这对集售卖家意味着什么？ **他们需要足够高的卖房收益，才能买得起替换房。**但如果保留价定得太高，发展商又不愿意接。定低了自己买不起替换房，定高了卖不掉—— **两头为难**。 尤其是那些住着大户型老单位的业主。就算集售拿到了一点溢价，想在类似地段买回同样大的空间，很可能还要**大幅补钱**。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914320.avif?0) **那到底该怎么办？** ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914321.avif?0) **不该让每一个集售都变得更容易、更赚钱**。 我们最不想看到的，是重演 2010 年代末那场集售狂潮—— 那波把新盘价格推得离谱地高。 更合理的做法，可能是**精准施策**：找出那些 "重建确实很迫切" 的特定老项目（比如巨型的前 HUDC 屋村），针对性地给一些优惠—— 比如更长的 ABSD 期限、LBC 的弹性、或者相关激励。 有人可能会担心："这不就是让每个老公寓业主都中集售彩票吗？" 其实不会。因为对最老的那批项目来说，**剩余地契本身就压制了 "中彩票" 的效应**。 一个 50 - 60 年楼龄、99 年地契在衰减的项目，本来就卖不了高价。即便有一点溢价，也会被更高的替换房成本抵消掉。 所以，精准帮扶，不等于早年那种 "集售暴富"。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914322.avif?0) **对你的启示** **如果你住在老公寓、期待集售——** 别因为 "门槛降低" 就过度乐观。真正决定你家能不能卖掉的，不是业主同意率，而是发展商愿不愿意买。而在 GLS 供应充足的当下，发展商的选择很多。看清这一点，能帮你管理好预期，避免空欢喜。 **如果你正在考虑买老公寓、赌集售潜力——** 要算得更细。这个盘的地段、地块大小、周边买家池，够不够吸引发展商在 GLS 之外看它一眼？剩余地契还剩多少？就算集售成了，溢价够不够覆盖你换房的成本？这些问题，比 "它有没有集售可能" 重要得多。 **如果你是集售卖家、正在纠结保留价——** 记住那个 "双重打击"：定高了发展商不接，定低了自己换不起房。找到那个既能让发展商动心、又够你买替换房的平衡点，是整件事的关键。这需要对市场有精准的判断。 ![集体出售门槛要降了，但你家老公寓未必就能卖掉](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17914324.avif?0)