# 如何选择私宅房产地契 URL: https://www.shicheng.news/v/q082q Published: 2018-08-10 Source: 狮城新闻 **萝卜点评，万事通说房事！** 在新加坡购买私宅房产，地契类型是重要的考量点之一。 由于中国房产市场的特殊性（70年，大家都懂的），来自中国的新移民普遍对地契不敏感。说起买房子，很多人会觉得花大价钱买下的就是房子本身。 但是在新加坡买房产，法律概念上是不一样的。尤其是私宅类房产，屋主买下的不仅仅是地面上房产的使用权，同时也包括了这块地皮的所有权。 新加坡有些有地住宅，房子十几年没有人住，已经快成鬼屋了，还能卖出300万新币的高价，卖得就是脚下那块地的价值。买家也干脆，直接把房子拆个一干二净，在地皮上再盖个全新的别墅。 好像下图这样。有地住宅区域经常能见到。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149074.avif?1589871569) 新加坡的私宅房产，凡是绕开地契只介绍房子本身的，都是扯淡。 今天这篇文章，我们详细介绍一下新加坡不同地契类型的私宅房产，以及针对不同地契类别的注意事项。 粗略的划分一下，市场上的私宅项目，分为永久(Freehold)和非永久(Leasehold) 地契两大类。 永久地契住宅，顾名思义，这块土地的地契是没有年限限制的。 由于历史原因，市场有一些比较奇葩的年限，999年地契，甚至是9999年地契，因为期限非常的长，在市场上被当作永久地契一样看待。 新加坡现在不会出现新的永久地契地皮了。市场上的永久地契新盘，都是发展商通过集体出售(Enbloc)途径，从屋主手里拿到永久地皮，推倒旧屋重建的项目。 下图是一张新加坡的永久地契房契样本。 注意Freehold只是我们日常通用的说法。在法律文件上，永久地契会写作Estate in Fee Simple/ Estate in Perpetuity. ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149075.avif?1589871569) 非永久类地契的住宅，绝大部分是 99年地契房产。最近也出现了60年的较短地契。 除此以外，有少量101年/103年的地契，也划分到非永久类别。 市区重建局通过**政府售地计划**(GLS)公开发售的私宅地皮，属于99年地契。 市场上大部分的99年新私宅项目，都是通过GLS拿到的地皮。少部分则是通过集体出售（Enbloc）途径收购的99年地皮。 今年集体出售成功的案例里，就有至少6块地皮属于99年地契。 最近的例子是今年五月成功出售的Landmark Tower。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149076.avif?1589871569) 当然，每隔一两年也会出现这么一次，发展商拿到了永久地皮，但是卖99年地契楼盘的项目。 大家猜猜看，99年结束以后，这样的楼盘会怎么样。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149077.avif?1589871569) 这种做法实在不厚道，尽量不要买。 永久地契和非永久地契房产，有明显的**价格**差距。 这段时间内，新加坡房产市场经历了升温和降温的周期。但不同地契私宅的价格差异始终存在，显示这个差异和房产周期基本无关。 一般来说，同样地点、新近建成的私宅，99年和永久地契项目价格相差**20%-30%**，属于正常差异范围。 咱们举个例子，乌节路地段某99年地契豪宅，2015年建成，过去一年的均价在2860新币每尺。 今年新开盘的某永久地契豪宅，就在街对面，均价在3375新币每尺。 价格差18%，算是合理区间。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149078.avif?1589871569) 如果看到哪里永久地契新盘和99年地契卖一个价，萝卜点评文章一定会再三、重点推荐。 除去**价格**这个最重要的考量因素之外，很多其他的原因，也是购买永久/非永久地契楼盘的决定性因素。 比如说**地点**。 **靠近地铁站、出行方便的私宅楼盘，绝大多数都是99年地契。** **永久地契楼盘大多不靠近地铁站。** 比如说**租售比**。 租客只看房子和地点，不在乎地契。 同样的地段，类似的房租收入，99年项目因为价格低，**租售比普遍比永久地契项目来得高。** 比如说**区域分布**。 永久地契地皮由于历史原因，只会出现在传统居住区。 许多热门住宅新区，例如榜鹅，盛港，基本没有永久地契项目。在这些新区购买公寓，只能选择99 年地契。 价格 下图是2017年本地十大最昂贵公寓列表，成交价从1600万新币起跳。 仔细看会发现，除了圣淘沙岛上的吉宝湾丽珊景公寓是99年地契，其他9个都是永久地契。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149079.avif?1585718777) 有经验的房产投资者会发现，年限比较新的非永久地契房产，贬值速度并不明显，房价表现的很坚挺，有时候甚至会随着房产周期快速上涨。 但是建成超过20年，比较旧的非永久地契房产，就会出现周边上涨它不涨，周边持平它下跌的情况。 建成超过35年的旧公寓，地契年限一般都会少过60年了。这时候，银行贷款和提取公积金还贷会遇到额外限制，出现困在手里、难于买卖的情况。 因此，很多买家会采取“**购买99年地契新公寓，并且在10年内获利卖出**”的务实策略。 仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉在接受采访时表示： “**有交易显示，只剩约30年的租赁地契住宅，价值只是新99年租赁地契住宅的20％，但新99年租赁地契公寓的购买者，并不会为此忐忑不安，毕竟他们的租赁地契还很新，地契年份缩短带来的相关问题只会在数十年后浮现，届时他们早已提升并搬离房子**。” 文章的最后，我们来总结一下不同地契私宅房产的性质。 非永久地契私宅的优势： 1. 位置通常较好，交通便利，出行方便 2. 同样地点，非永久私宅的尺价较低，总价容易负担 3. 选择广泛 4. 租售比高 永久地契的优势： 1. 不受年限影响，可以传承给家族后代 2. 集体出售(En Bloc)中备受青睐的地契类型。 最近两年集体出售的狂热浪潮，大家应该都感受到了。 今年成功卖出的38个集体出售项目中，6处99年地契，32处永久地 契。 越是黄金地段越抢手。 3. 不再增长的缺稀资源。 文章的最后，需要提醒一点，虽然法律认可屋主在地契期限内的拥有权，但是根据《土地征用法案》，政府有权以公共目的征用土地。 **凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路，地铁系统，学校，医院，公园及政府组屋等， 政府均可以强制征用。** ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149080.avif?1580460064) 近期的例子发生在2016年，丹戎加东路的6栋户永久地契洋房被政府征用，用以兴建汤申地铁线。赔偿额度在**400万-500万**新币之间。 不管是99年还是永久地契，碰到政府拆迁，一句话，还是得搬。 感谢阅读萝卜点评。 ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149081.avif?1589871569) **彭威** **新加坡万事通房产专栏作者** 彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J） 初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~ 术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，**不向买家收取任何费用**，十年磨一剑，深获买家好评！ 给大家带来一个好消息！**萝卜点评网站**隆重上线！！ 撒花！鼓掌~~ **网址：**www.luobodianping.com/ **个人微信号：**luobodianping （长按扫描以下二维码，立即添加为微信好友） ![如何选择私宅房产地契](https://www.shicheng.news/images/image/1214/12149082.avif?1589871569)