# 新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？ URL: https://www.shicheng.news/v/qeAxq Published: 2024-04-01 Source: 狮城新闻 有意在马来西亚柔佛州置业的外国人，只能购买房价100万令吉（约28万5000新元）或以上的房子。但是，在一些情况之下，可以购买房价少过100万令吉的高楼住宅单位。 外国人到柔佛购买住房，包括公寓（condominium/apartment）和服务式公寓（serviced apartment），只能购买房价100万令吉或以上的单位。 这是从2013年起，马来西亚政府当时发现，前来置业的外国人有增加趋势，因此把门槛设在100万令吉或以上。柔佛州政府也在2014年跟随中央政府的政策，把门槛设在100万令吉或以上。 三种情况 外国人能以低于100万令吉置业 但是，以下情况例外。 第一、在柔佛被划分为国际区（international zone）的住宅项目，外国人能以低于100万令吉的价格买入。目前，国际区包括：位于依斯干达公主城（Iskandar Puteri) 的美迪尼（Medini）、中国房地产发展商碧桂园所开发的两个项目森林城市（Forest City）和金海湾（Country Garden Danga Bay) 。 第二、在2014 年之前获得建筑规划批准（Building Plan Approval）的项目，房地产发展商能以低于100万令吉、但不少于 50万令吉（约14万新元）的价格出售住宅单位给外国人。这个特例，只限于公寓（condominium/apartment）和服务式公寓（serviced apartment）。 而且，要是这类公寓无法在获批期限内建好，发展商可以向州政府申请延期，但需支付一笔费用。这也意味着，这些项目在2014年或之后推出销售时，仍能以50万令吉或以上卖给外国人。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417277.avif?0) 第三，个别房地产发展商可向州政府提出申请，让外国人能以低于100万令吉买入公寓单位。有关当局并没有发出一套指导方针供遵循。州政府会根据个别发展商的情况，批准申请。 所以，要是有公寓项目，能以低于100万令吉向外国人出售单位的话，外国买家最好要求该项目发展商出示证明。 外国人在以低于100万令吉价格买入单位之前，最好向发展商确认是否已经获得州政府的批准，因为州政府会视各别发展商情况，给予批准与否。 外国人须支付更高买方印花税 另外，从今年1月1日起，马国政府把外国人需要缴付的买方印花税（buyer stamp duty），一律调整为4%。在这之前，首10万令吉的买方印花税为1%、接下来10万零1令吉至50万令吉为2%、接着50万零1令吉至100万令吉为3%，超过100万令吉为4%。 马来西亚柔佛州高楼住宅市场走出疫情阴霾。去年，公寓和服务式公寓皆量价齐升，滞销单位继续减少。但，乐观市道仍存隐忧，外国买家宜谨慎入场。 根据马国国家房地产信息中心（National Property Information Centre，简称NAPIC）所发布的2023年度报告，柔佛州新山县服务式公寓（serviced apartment）去年共有2973个单位成交，比起前年843个单位高出253%；去年平均价为58万2348令吉（约16万6000新元），比前年高出27%。这促使去年总成交额达到了17亿3100令吉（约4.8亿新元），比前年多出3.5倍。 至于公寓（condominium/apartment），去年成交的单位为1724个，比前年多出47%；去年中位价升高到了36万令吉（约10万3000新元），比前年高出6.5%。但，若从平均价来看，则升高了20%。这表示，在1700多个成交单位当中，有些单位以偏高的价格售出，造成平均价突破了40万令吉（约11万5000新元）。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417278.avif?0) 服务式公寓较受落 因建在市区中心和成熟市镇 无论从售价和销量来看，服务式公寓都比公寓相对高，主要是因为这些项目都建在新山市区中心和成熟市镇，因此比较受落。 服务式公寓是十多年前才兴起的住宅类型。“由于土地稀缺，加上土地成本高昂，削簿了发展商的利润，造成发展商减少建造单层排屋，纷而转向只需小片土地就可开发的服务式公寓。 由于服务式公寓是建在商用地段，所以地面楼层一般上都是经营各种生意的店铺，住宅单位就建在店铺的上方。公寓则没有零售单位，顶多只有一家迷你超市。 服务式公寓项目能建造更多单位 由于服务式公寓是建在商用地段，因此获准根据地段容积率（plot ratio）来决定兴建多少单位；反观公寓则是建在住宅地段，因此以人口密度（density）比例来决定兴建多少单位。 以4万平方尺土地为例，在商用地段，若州政府允许发展的容积率为一对十，这表示可建筑面积为40万平方尺，即十倍。扣除20%面积用来建造水沟、路径等基本设施，仍有32万平方尺的面积可供建筑住宅单位。假设一个单位面积600平方尺，建筑商能建造大约530个单位。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417279.avif?0) 另一方面，在住宅地段，则是根据人口密度比例来计算的。若以4万平方尺人口密度最高为400人，以一家四口典型家庭推算，发展商最多只能建100个单位。 这意味着，基于服务式公寓项目可建更多单位，若卖得越多，发展商也就赚得更多。 截至2023年，已经获得入伙纸的服务式公寓单位超过9万个。明显地，比6万5000多个公寓单位来得多。 根据马国国家房地产信息中心的定义，获得入伙纸的单位包括在几十年前竣工、并已入住多年的项目。目前的数量超过15万个单位。 所以，值得关注的，是以下这两个数据。 未获入伙纸、但在建造中的公寓单位有3312个、服务式公寓单位有2万零561个，总计2万3873个单位。至于建筑图已获批、但仍未施工的公寓单位有4307个、服务式公寓单位则有2万6385个，合计超过3万个单位。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417280.avif?0) 这可以归结于几个因素，包括：快速发展导致出现供过于求的现象、投机活动、经济波动、市场需求变化和监管挑战。 自今年1月中旬，新马两地签署了柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）谅解备忘录之后，有越来越多房地产发展商看好柔佛州的住宅市场，计划向州政府提交发展准证（Development Order，简称DO）以兴建更多住宅项目。 另一方面，新山县的公寓和服务式公寓滞销单位，即推出九个月后仍卖不出的单位，虽然已从2020年的1万9080个单位，减少到去年的1万3716个，但马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣指出，监管当局接下来如何缓解供应可能出现过度过剩的问题 ，至关重要。 可见，就在买气回暖、行情看涨、当地发展商大兴土木之际，市场能多快消化单位库存和将推出市场的供应量，仍有待进一步观察。 很多新加坡人会到新加坡置业，但他们都不会买太贵的公寓。 这是一种溢出效应，有人会为了降低生活成本，而选择到新山居住，尤其是在新加坡工作的马来西亚人或者已经退了休的新加坡人。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417281.avif?0) 令吉近期疲弱的走势，导致当地房价显得相对便宜，除了强劲的新元币值，加上新加坡推行的房产降温措施、新加坡屋价仍处于偏高水平等因素，促使一些新加坡居民往海外买房投资，仅一衣带水的新山成了热门地点。 这两年来，新山住宅租金收益率都是马国所有州属主要城市当中最高的。 数据显示，新山于今年2月份的住宅租金收益率为6.25%；去年七月份为6.24%。 当今年1月中旬宣布新柔地铁系统工程进度完成65%后，为市道增加了信心。但是，接下来房价和租金走势如何，仍有待观察。除了因为供需问题，其他因素还包括项目成本、宏观和微观经济环境、政府政策、政治动向等。 但到海外置业，确实得做足功课。在可控范围内打好算盘，即购买相对低价、符合自己财务能力的单位，以免不可控因素出现时，能把风险降至最低。 ![新加坡人到新山置业，如何避坑买到百万元以下的房子？](https://www.shicheng.news/images/image/1741/17417282.avif?0)