# 狮城地产不能说的秘密

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Published: 2020-02-28
Source: 狮城新闻

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想像一下，你在新加坡

拥有这样的极品海景豪宅

在购买之初，

会多么兴奋和向往,

享受也可期待这样**稀缺的资源**，

价值也会**水涨船高**

然而， 7年后...... 在2010年，这位买家以**1280万**买下这栋圣淘沙的400平米海景。在2017年，以**660万**价格清盘出售，直接**亏损超过600万**。 

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\_ 如果你早知道持有七年后， 会亏损600万新币， 那还会为当初豪华稀有的海景买单吗？ 

**如果我告诉你**

**同样在新加坡房市场，**

**同样的时间进场和出场**

**另外的一个地产价格却涨超过3倍**

**带来超过600万新币的利润**

**这样的反差，是否能启发您思考和研究？**

……

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**新加坡特色的楼市**

外表看是热手香饽： 极度稀缺的土地资源，

高收入，高素质的居民， 较低的房价收入比， 绝佳的居住环境， 令人无法抗拒； 而很多人进场之后发现， 进场容易出场难， 新盘看涨，但二手价格几乎不动， 赚钱的大声，但亏钱的的不讲 **为什么理想很丰满** **现实却如此骨感？** 

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“ 新加坡房地产市场与中国市场

**生态其实**完全不一样

如果认知不一样，

投资原则不一样，

那么结果也会不一样 ”

-- 博纳地产：**Kevin Feng 冯舟**

继续往下，看个两个故事

**01**

\_ \_ \_ **医生问我一个价值百万的问题：** **“同样这个物业，你赚了几万块，我赚了300万，林先生赚了600万，从中你学到什么？“** \_ \_ \_ 

2018年5月, 我一个朋友付医生，给我简讯下面这则新闻“Breadtalk 1250万买Six Avenue的店铺”，他对我发了一个苦笑表情，我也回了个苦笑表情，因为是我们一起的一段经历：

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2010我入行第三年，积累了一些不错的本地投资客户群。一个客户找我，说有间商铺要我卖，但要求是不可以登广告，只能发给熟客，**合同价320万，还需要另外支付50万的现金。**我很快拿了银行估价，最高银行估到300万新币。 卖方合同要320万，还要额外收50万的现金，不是一件易事，但我还是发给了我熟悉的客户群。很快一位医生回复我，碰面，研究，然后爽快给了1%订金支票加上一张50万的现金支票，买下这间店铺。医生拿到店铺，做了简单的装修和分割，租给了3个披萨，甜点，ATM和Singtel。 

两年以后，医生将店铺转卖给一位做餐饮和零售生意的林先生，**卖价680万**，**所以这位医生两年赚了大概300万新币**。我暗想，这医生眼光真好，常常约医生聊天，请教投资的问题。林先生把店铺改成了卖红酒的店面。

2017年，那位林先生告诉我说这个店铺他要卖，心理价位是1280万。我当时觉得这个数目有点夸张。直到去年5月，报纸报出，新加坡上市公司BreadTalk 1250万买下这个店铺，从一家卖红酒的店面变成了Breadtalk旗舰店。**最后，花680万买下这个房产的林先生赢利了600万新币！**

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后来医生与我喝茶时问我一个价值百万的问题：

**“同一个物业，你赚了几万块，我赚了300万，林先生赚了600万，从中你学到什么？”**

我思考了很久，因为启发很多。

一个启发就是：**认知角度和深度不一样，结果不一样**。 经纪的角度，投资人角度，和参与餐饮经营的人眼中，店铺的价值不一样，所以交易的利润也不一样，

另外一个启发：从此以后我把自己当作投资人，而不是经纪，**以投资的眼光来做销售**。

**02**

\_ \_ \_ 

**关于地产投资你一定听过：“地点，地点，地点”，**

**但如果我告诉你，这是个很大的谬论呢？**

\_ \_ \_ 

当你有充足的资金和预算，有如下两个住宅项目供你选择，一个顶级地段，一个普通的地段，你会怎么选择？

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**选择一 - Scotts Square** 

新加坡最顶级地段：3分钟到乌节路地铁

永久产权

购物中心之上

大牌开发商

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**选择二 - Caspian** 

新加坡西部：裕廊西 

郊区地段

99年地契

我遇到的大部分投资人，当有充足的资金和预算，大部分都会选择一。

我们来看几乎同一时间买入和卖出，不同的结果：

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投资最好的地点，五年内价格**下跌30%**，本金全部亏掉

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投资普通的地点，五年内价格**上涨100%**，本金回报4倍以上

为什么**相同的入场和出场时间**，

投资新加坡**最顶级的地点却亏损**，

而**普通的地点却有4倍的利润**？

我2014年也投资了上海

现在回头看过去5年涨幅对比：

**内环 < 中环 < 外环** 

也就是郊区涨幅竟然越大过核心区？

为什么很多大师说：地点最重要

**而实际结果却相反**？

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我归结为： **对市场的“认知”不一样，** **投资“原则”不一样，** **结果完全不一样！** 

“认知”有什么不同

**新加坡市场的**生态和**节奏****与中国城市不一样**

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很多人会说，**过去十年在北京上海**，随便投，房子都翻了好几倍，关键是敢全仓杠杆入场。而**新加坡**却是一个完全不同的生态: 每一个区域的价格走势都不一样，甚至同一区域的不同楼盘价格走势也不一样。

\_ 

**案例**

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**Queens**

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**Commonwealth**

**Tower**

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同样是Queens Town地铁附近的项目：Queens 价格在2013年到顶峰后开始下降，而同一时期Common Wealth Tower (CWT) 价格却开始上涨。

**试想，如果你是Queens公寓的拥有者，在2014年时果断卖掉换成CWT，您的投资回报率会不会高很多呢？** 

投资“原则”不同在哪里

如果你已经认识到，新加坡是一个不一样的生态，那你的投资原则是不是也需要改变？

**比地点更重要的投资原则**

**1、入场价格**

房地产投资，入场价格是最重要的。为什么投资最好的地点亏损，而差的地点还盈利？就是因为入场价格的不同。 寸土寸金的新加坡，本质上没有不好的地点，只有不好的入场价格。**关键是如何判断每个区域的入场价格？**

**2、上升空间**

新加坡不是一个暴涨暴跌的市场，房价波动很温和，操作起来杠杆容易，30%价格的涨幅即可带来100%的ROE。所以如何给房产估值，如何判断合理的上升空间和安全的出场价格，是投资的第二重点？

**3、**、、****、、********

篇幅有限，有缘相识，我再再细聊房地产投资的十大原则。

……

不了解、看不透、不赚钱 是许多人投资新加坡地产投资人的现状 如果你也在新加坡楼市寻找

在这里，或许可以找到你想要的解答 







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