# 新加坡集体出售新法通过！门槛降低但时间减半，老旧公寓业主将迎来大变局 URL: https://www.shicheng.news/v/vEOjo Published: 2026-09-08 Source: 狮城新闻 ![新加坡集体出售新法通过！门槛降低但时间减半，老旧公寓业主将迎来大变局](https://www.shicheng.news/images/image/1791/17911545.avif?0) 新加坡国会于周二（9月8日）通过了一项新法律，旨在降低老旧住宅开发项目的集体出售（en bloc）同意门槛。然而，国会议员们对签署协议的时间线缩短以及更换住房的成本表示了担忧。 根据新法，**房龄在40至59年之间的开发项目，同意门槛将从80%降低至70%；房龄在60年及以上的项目，门槛将从80%降低至65%。** 与此同时，该立法也收紧了集体出售尝试的相关规定： **启动门槛提高**：召开大会以组建集体出售委员会的门槛将提高至业主份额价值或单位数量的35%（此前要求为份额价值20%或单位数量25%）。 **签署时间减半**：获取集体出售协议签名的期限将从12个月缩短至**6个月**。 **限制期延长**：如果集体出售尝试失败，限制期将从两年延长至三年。在此期间，任何重新组建委员会的尝试都必须满足更高的启动门槛。 法律部长唐进发（Edwin Tong）在国会概述该法案时表示，《土地所有权（分层）（修正）法案》旨在确保新加坡的城市更新框架能够适应需求，特别是针对那些业主支持重建的老旧项目，使城市景观能够以有序且可持续的方式更新。 唐部长指出，随着建筑老化，维护成本显著增加。例如，现代化改造一台电梯的预估成本从12万新元起，完全更换则需20万至30万新元。大型项目的重新粉刷可能耗资数百万新元，此外还需考虑强制性的外墙检查、混凝土剥落修复、防水和结构检查等费用。 他表示，对于业主来说，这是一个日益沉重的负担。在某个阶段，持续投入维护的收益会递减，而现有框架可能让那些希望更新房屋的业主无法实现目标。 根据政府官方记录，目前新加坡有超过36万套私人非 landed 住宅房龄在40年以下，而房龄在40年以上的有2万套。 ## 六个月时间线引发争议 多位议员对收集签名的时间缩短表示担忧。 议员法德利·法齐（Fadli Fawzi）指出，对于志愿者组成的集体出售委员会来说，行政负担是“巨大的”，尤其是在大型公寓中。收集签名涉及逐户核实、与海外业主协调、处理已故业主的复杂遗产问题以及举行多次镇民会议以缓解焦虑。 他认为，**僵化的六个月窗口期可能会惩罚大型社区**，因为即使绝大多数业主支持出售，物流上的困难也可能导致委员会无法及时完成任务。他建议根据社区规模设置分级时间线，或引入自动宽限期。 议员万里扎（Wan Rizal）和昂伟能（Ang Wei Neng）也表达了类似观点，认为时间太紧可能导致业主感到仓促，增加邻里紧张局势，建议允许在有“实际困难”的大型项目申请延期。 对此，唐进发部长回应称，签名收集阶段通常是集体出售过程中“最困难”且“最两极分化”的阶段，往往伴随着持续的不确定性和压力。他举例说，曾收到反馈称，拒绝签署协议的业主名单被公布在社交媒体和WhatsApp群组中，以施压迫使他们同意。缩短时间线旨在减少这种压力。 他补充道，数据显示绝大多数签名是在前四个月或集中的一两个月内收集的，许多大型项目在六个月内也能达到70%的门槛。 ## 业主安置支持问题 另一个核心担忧是集体出售成功后，寻找替代住房的成本问题。 非选区议员刘安德（Andre Low）指出，成功的集体出售可能导致部分家庭难以负担搬迁。对于年长业主，弥补差价可能意味着动用退休金；而储蓄有限的年轻家庭则需要大量新贷款。 他建议政府要求在业主签署协议前，提供标准化的财务和安置后果披露，包括基于底价的预估净收益、销售成本以及对抵押贷款和CPF的影响。 议员叶鸿文（Yip Hon Weng）建议，业主信息包应包含附近同类房屋的参考价格、主要搬迁成本和预期时间表，以揭示重新开始的“真实成本”。 议员余亚明（Alex Yeo）和何婷茹（He Ting Ru）则关注弱势群体，询问政府是否会为年长或健康状况不佳、且在低门槛下被迫放弃唯一住房的少数反对业主提供桥接支持或搬迁援助。 唐进发部长回应称，2007年的修正案已引入律师参与流程，让业主咨询法律条款、责任和抵押贷款等问题。如果需要，委员会可以与律师协调，为行动不便的人员提供特殊签署安排。 此外，分层地契委员会（STB）网站提供相关流程信息，公众也可利用 Pro Bono SG 的社区法律诊所寻求法律支持。政府将与 STB 合作增强相关指南，确保受影响者能获得充分信息。 ## 法案其他要点 **补偿金提高**：法院命令增加给反对者的销售收益上限，将从销售收益的0.25%提高到0.5%，或每套房2,000新元（以较高者为准），增加了可分配给非同意业主的资金池。 **扩大适用范围**：该制度将扩展至非分层地契的私人住宅开发项目（业主持有长期租赁权但不拥有土地）。此前此类项目需业主和地主一致同意才能出售，新框架下可改为多数同意出售，同时保护地主利益。 **过渡安排**：大多数修正案适用于在法律生效前尚未获得首个签名的在进行项目。对于已获得首个签名的项目，原规则继续适用；但委员会可召开会议决定是否终止原协议并根据新规签署新协议，此类委员会将获得7个月的时间来达到新的同意门槛。