购买租屋OR私宅?在新加坡想要置产,你应该这么选

2023年02月09日   •   1万次阅读

自从疫情以来,新加坡的房地产就一直处于白热化的状态,不管是买卖还是租赁,价格一直在攀升。

1 预购租屋

市面上的二手租屋有限,新加坡也一直在建设新的租屋,很多年轻人也是以申请预购租屋为主,不过有的预购组屋(BTO)项目等比较久。

因为有些项目靠近繁忙地段,周围有医院、体育馆、商场等设施,而且属于需要拆掉原有建筑再重建的“腾空地段”(infill site)项目,因此施工时间相对更长,建筑难度也更大。

去年第四季,建屋发展局批准8476个组屋出租申请,环比增加3.5%,但同比下跌19.7%。去年全年获批准出租的组屋也减少15.1%。尽管如此,考虑到租屋需求强劲,而可供出租单位减少,租金预计会继续上涨。

去年第四季获批准出租的组屋,环比增加3.5%,从去年第三季的8192个,增至8476个。然而,相较前年第四季的1万零551个单位,下跌了19.7%。

去年全年有3万6166个单位获准出租,比2021年的4万2623个少了15.1%。也低于2020年的3万8798个单位。截至去年第四季共有5万6647个组屋单位出租,环比增0.5%。

房屋分析师认为,由于今年达到最低居住年限的组屋较少,预计组屋租赁市场将继续由房东主导。

按建屋局规定,只有达五年最低居住年限的组屋可整间出租。去年估计有3万1000个单位达到最低居住年限,但今年预计降至1万5700个单位,这将导致组屋转售交易量下降和出租单位减少。

2 租金上涨

随着组屋租金上涨,租赁需求在萎缩。与此同时,可供出租的单位越来越少。

年底的租赁交易下滑。这是因为潜在租户和房东都在放假,看房人数减少,年底假期后,需求可能开始回升。

今年有较少组屋达到最低居住年限,意味着较少单位供出租,可能推高租金。然而,经济前景恶化和通货膨胀可能会缓解租金的急剧上涨。净效应是,今年的租金可能会以15%至18%的较慢速度增长。

疫情造成建筑业的工程延误和积压,可能使更多人考虑在等待新屋完工期间租房。这不仅限于预购组屋买家,也包括等待项目竣工的私宅买家。

今年预计有1­万9000个私宅单位(包括执行共管公寓)竣工。除了执行共管公寓以外,其他私宅无须达到最低居住年限就可整间出租,这可能吸引一些潜在租户转向私宅,减轻组屋租赁市场的压力。

今年预计有1­万9000个私宅单位(包括执行共管公寓)竣工。除了执行共管公寓以外,其他私宅无须达到最低居住年限就可整间出租,这可能吸引一些潜在租户转向私宅,减轻组屋租赁市场的压力。

3 稳定房价和利率

考虑到全球经济面对不确定因素以及利率上扬,政府会继续密切关注房地产价格和房贷利率走势,确保房价不会超过经济基本面,让国人以可负担和可持续的方式拥有自己的房子。

新加坡面临众多全球不确定因素,经济前景存在变数的当儿,政府承诺继续提供可负担的房屋,致力协助国人应对高房价和高利率的双重挑战。

政府去年推出了超过2万3000个组屋单位,今年还会再推出2万3000个;政府也通过售地计划增加私宅供应量,去年供应了6300个单位,今年上半年会再提供4100个。

在不影响安全和素质下,建屋局努力追赶因冠病疫情而延误的建筑工程进度,一些预购组屋项目更是提前动工,将等候时间缩短到三年以内。

虽然全球前景不明朗,私宅供应也更多,但房价还在上升,国人购买私宅和转售组屋的需求依然强劲。

如果房价持续上涨,收入和其他经济基本面却赶不上,国人的负担能力会被削弱,最终导致市场下调并陷入动荡。

国人也应关注房贷利率大幅上升造成的偿债压力。浮动房贷配套主要的参考利率——三个月新元隔夜利率(SORA)过去一年已从0.2%上涨至3%,未来几个月还可能进一步上升,随后才会趋稳。

政府在2021年12月和去年9月两度推出房地产降温措施后,住宅价格涨幅和交易量在去年第四季已放缓。

同时,新加坡人平均寿命不断延长,生育率低迷,到了2030年,预计四分之一的人口是65岁及以上。房地产业者也必须应对人口结构的变化,提供可持续的城市化方案,包括专注于年长者居住环境的方案。

不仅是房价上涨,利率也在变化当中,如何负担起日益增长的房价已经成为了从民众到政府的一项重要课题。

4 私宅需求增长

政府虽然在2022年推出了超过2万3000个组屋单位,但是目前市场上租屋和私宅仍然供不应求。

尽管全球经济充满不确定性,私宅的供应也在增加,但是价格仍在上升,国人对购买私宅自住的需求依然强劲。

不仅是房价,还要必须关注大幅上升的房贷利率,这会导致借款人的每月还款增加。

浮动利率主要参考的三个月新元隔夜利率(SORA)在过去一年已经从0.2%上涨至3%,并可能在未来几个月进一步上升,然后才趋稳。

在本地市场中,高档私宅和大众化私宅之间,前者买家群体相对小,价格也高过大众化私宅,因此鲜少见到像大众化私宅热销的情况出现。

这些未售罄项目引发削价战的可能性非常小,因为发展商购入地价高昂,建筑成本也上升。

年终总结是人们对一年来的工作学习进行回顾和分析,从中找出经验和教训,引出规律性认识。它所要解决和回答的中心问题。

大众化私宅的销售多利用大众与社交媒体打广告,来提升项目的知名度,而中央区高档私宅项目的买家属于小众,为了强调项目的独特和豪华定位,发展商多数采取更有针对性的销售手法,如独家贵宾预览活动。

一个项目卖得好坏取决于区内近期开售的项目数量,数量越少就会因为潜在和积压的需求而卖得好。

中档和大众化私宅因为价格对中层和高中层收入者来说较负担得起,因此销售速度一般比较快。

另一方面,有些潜在买家期待面对五年期限要求的发展商会大幅削减,倾销手上私宅单位。

现今的市场发展商削价可能性非常小,因为他们购入的地价高昂,建筑成本也上升。

随着中国开放边境,可能有更多中国买家前来本地置产,高档私宅会受益。

高档私宅交易活动和数量不会大幅度飙升,购买情绪将保持谨慎,经济不确定因素和30%的ABSD将抑制外国买家的需求。

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