# 数据：EC次季房价较去年首季涨11％ ！5月私宅出租单位增11.7%租金涨2.8%

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Published: 2022-07-19
Source: 狮城新闻

**尺价逼近1300元 EC次季房价较去年首季涨11％** 

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**分析师认为，EC市场供不应求，加上EC地段竞标价近期不断创新高，这个领域的价格预料进一步上扬，但利率上升或影响买家负担能力，近期涨幅料会趋小。**

专攻“夹心层”买家市场的执行共管公寓（EC）的房价节节上升，今年第二季的新EC中位数尺价逼近1300元大关，较去年第一季涨了约11％。

分析师认为，EC市场供不应求，加上EC地段竞标价近期不断创新高，这个领域的价格预料进一步上扬，但利率上升或影响买家负担能力，近期涨幅料会趋小。

根据橙易产业（OrangeTee & Tie）整理的数据，EC中位数尺价从2021年第一季的1167元，上涨约11％至今年第二季的1295元。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》访问时说：“位于武吉巴督西8道的EC地段今年3月推出竞标时吸引九方出手，最高标价为容积率每平方英尺662元。这个地段未来推出的项目尺价可能介于1250元至1350元。有鉴于此，新EC价格预料保持坚挺，可能会继续往上升。”

EC是私宅和组屋的混合体，申请者的总家庭月入不可超过1万6000元。EC屋主须住满五年才可转售，10年后才完全私有化，可卖给外国人。这个市场主要针对想要从组屋提升至私宅，但又可能负担不起私宅的“夹心层”买家。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣认为，位于中央区以外（OCR）的私宅价格攀升，是推动EC尺价上扬的其中一个原因。此外，今年预计只有两个EC项目推出，不足以满足市场需求。

他指出，1998年至2003年期间，第一手市场有多达五六个EC项目供买家选择，市场竞争增加有利于消费者，确保发展商不会把价格定得太高。

今年至今唯一推出的EC项目是位于义顺的North Gaia，4月开盘至今卖了168个单位或27.3％，平均售价为每平方英尺1300元。开盘月份的销量最好，共卖出154个单位，交易价中位数为136万3500元。另一个位于登加新镇的登加绿苑径（Tengah Garden Walk）EC项目预计在下半年推出。

EC市场上未售出库存目前很少，除了North Gaia，其他项目估计仅剩三个单位未卖出。

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士认为，EC尺价越来越高，可能导致一些买家达不到每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）不得超过30％的要求。

**| 专家：父母资助购买EC现象值得关注**

他也指出，EC计划的用意是帮助“夹心层”购房，但据他观察，一些父母资助子女买房的现象日益普遍，这是值得关注的。他因此建议政府评估申请者的总月薪，确保他们确实有能力购买这类房地产。

在符合现有每月偿还贷款比率和收入顶限的情况下，如果EC买家以2.6％的利率贷款25年，贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）为75％，他们可购买EC的最高价位约为141万元，若贷款期30年，可购买EC的最高价位为160万元。

博纳产业总裁依斯迈（Ismail Gafoor）说，由于房贷利率之前处于低水平，EC价格过去几年一般上还算负担得起。不过，随着利率上升，买家的负担能力跟着受影响。

他预计，考虑到利率上调和买家负担能力，EC价格涨幅近期应该会趋小，尺价维持在1200元至1300元之间。由于发展商已锁定土地价格，以及建筑成本依旧偏高，他不认为EC售价会有所调整或给予折扣。

**SRX：外国买家或延后买房改租房 5月份私宅出租单位环比增11.7％租金涨2.8％** 

去年底推出的房地产降温措施将外国买家的额外买方印花税（ABSD）调高至30％，这有可能使他们延后买房改租房子。5月份租出的私宅单位环比上升11.7％至约4185个，租金则连续17个月上扬，环比上升2.8％。

房地产网站99.co和SRX昨天发布的5月份预估数据显示，代表高档私宅的核心中央区（CCR）租金上扬2.2％。其他中央区（RCR）的中档私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅租金则分别涨2.8％和3.3％。

同去年同期相比，整体私宅租金上升18.1％，高档私宅、中档私宅和大众化私宅租金分别上扬15.4％、18.6％和19.7％。

上个月租出的4185个私宅单位，比前一个月的3748个单位多11.7％，不过比去年同期则减少23.7％，也比5月份出租量的五年平均值低13.2％。大众化私宅需求最高，占总出租单位量的41.1％，接着是中档私宅和高档私宅，分别占31.9％和27％。

合登房产集团（Huttons Asia）执行长叶润明指出，外国人在本地就业情况超出预期，导致对私人公寓和政府组屋需求增加，所以5月份的私宅和组屋租金增长强劲。

**| 未来数月租金料持续上涨**

叶润明认为，租房市场吃紧的情况料不会在今年得到缓和，租金预计在未来几个月持续上涨。

在组屋方面，整体租金连续23个月上涨，在5月份环比上升2.4％。出租数量也环比增加8.4％至1617个单位，比去年同期减少17.3％，并低于同月份的五年平均值12.4％。非成熟组屋区最受欢迎，租金环比增长3.1％，成熟组屋区则增长1.8％。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣分享，5月份组屋和私宅出租数量比4月增加，部分原因是边境重新开放后，更多外国人来新加坡就业。

针对组屋和私宅出租数量比去年同期减少，麦俊荣认为，这是因为在疫情期间，一些人需要更多空间而搬离父母的家跟朋友共租组屋或公寓。此外，近几个月越来越多人回公司上班，本地人的租赁需求下滑，以致整体出租数量减少。