# 拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析 URL: https://www.shicheng.news/v/vqvVL Published: 2021-12-16 Source: 狮城新闻 所谓盲人摸象，《涅槃经》载：“其触牙者，即言象形如莱茯根；其触耳者，言象如箕；其触头者，言象如石；其触鼻者，言象如杵；其触脚者，言象如木臼；其触脊者，言象如床；其触腹者，言象如瓮；其触尾者，言象如绳。” ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849736.avif?1639573228) 比喻对事物只凭片面的了解或局部的经验，就乱加猜测，想做出全面的判断。 话说小Li飞刀经常接触到不同的客户，对于新加坡的楼市也是持有不同看法： 有看好的，也有看衰的； 有认为要崩盘的，也有认为白菜价的； 有认为政府会取消ABSD的，也有觉得随时会来降温措施的； 有认为要等等再等等的，也有看了一次就果断出手的； 理由千奇百怪，普遍角度单一，无法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢机缘巧合，由我借机分析。 其实这是一篇迟到了近一年的文章，本来应该在去年下半年CB放开后就写的； 那时标题我都想好了：《**新加坡私宅的供需失衡有多严重**》； 也是对我两年前写的《[**新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)》的一个呼应； 不过因为偷懒搬砖繁忙所以就耽搁下，直到目前空闲了才有机会重新审视； 也是因为恰好最近（2021/10）全球最佳银行DBS（星展银行）发布了一篇报告，题为《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。 此报告在各大媒体引起了关注，比如早报的报道：《[**星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493617&idx=5&sn=96ea877f0fd3ddf22b5dfbcb2d42a601&chksm=f9c1fc1eceb675081c0f5a27404e92c257ffd513a31e97a998374d91baf5be2c5af047c674f0&scene=21#wechat_redirect)》； ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849737.avif?1639573228) 权威媒体的报道自然会比较有分量，比如2021年初的早报社论：[《**早报社论：警惕房价过热苗头**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489784&idx=2&sn=df39d6a4237ecf0b4329b74645cce2a0&chksm=f9c20317ceb58a01e292ee98d0065e911747d5aaa65b4d66544ef8c7a22478411858b2b2c9bb&scene=21#wechat_redirect)**》**就已经让大家心有余悸；到了今年6月部长和MAS的表态：《[**金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492432&idx=1&sn=f356b0445cb8eba3fab02850d1249199&chksm=f9c1f8bfceb671a920d65b22445dff5a6ee19d19c5b6c28ad73d0f03f0cdb9f4edafc55ffe5d&scene=21#wechat_redirect)》又似乎给了大家定心丸； 不过各种媒体的解读错综复杂，还是让人不知所措； 所以喜欢无聊刨根问底的小Li飞刀，找来了DBS这份56页的原版报告，发现其中亮点满满，特别是对于坡县的房产数据解读颇具代表性，毕竟是DBS“综合了公开数据与该行120万名零售客户的资料总结出的”。 有意思的是在2018年5月，同样是DBS，也同样是这个作者Derek Tan（陈伟祥）写了篇90页的新加坡房产报告，预测新加坡新私宅尺价会从当时的1500 PSF到**2030年的2300PSF-2900PSF**，并且取决于房价和收入增长是否处于1.5%-3.2%的区间。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849738.avif?1639573228) 不懂是不是这份报告，间接导致了政府在两个月后出台了史上最严厉的2018降温措施。 当然我这次不是做原文翻译（有兴趣原文的可以微信我：rammztein获取两份报告的PDF）。 我只是摘抄DBS报告中部分房产相关的内容，并且结合其他权威数据来源，以拒绝盲人摸象的态度，从下10个角度来做解读分析： 1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势 2. 新加坡家庭资产和负债现状一览 3. 新加坡房产购买人群比例分析 4. 新加坡私宅空置率和租金走势 5. 新加坡私宅的平均面积走势 6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析 7. 新加坡的组屋负担能力分析 8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析 9. 新加坡房产到底有没有泡沫 10. 新加坡第二套房是不是值得入手 **1.新加坡住宅类房产的分布和价格走势** 我们都知道20/80法则，在新加坡确实也有近8成的居民住在组屋，最新的数字是78.8%，参考《[**新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492815&idx=2&sn=31a5d58e93cfdb670fff9a084cd96168&chksm=f9c1ff20ceb67636dc2c053258766e69800624e948477da1be070e8ec7e7e3996860bbb9e8dd&scene=21#wechat_redirect)》 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849739.avif?1639573228) 而主要的房产类型：**政府组屋**、**私人公寓**和**有地住宅**过去30年（1990Q1-2021 Q1）的价格走势如下图，并且附上每10年的各类型房产的价格增值%比例： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849740.avif?1639573227) 所以看了上图，我们得出了什么结论？ 是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？ 虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。 **2.新加坡家庭资产的构成和负债比例** 下图是新加坡家庭资产的构成比例，过去20年间发生了一定的比例变化，大致上**家庭资产翻了4倍**（从2001年的695B到2021年的2622B），可以认为是**每10年翻倍**。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849741.avif?1639573227) 目前（2021年）家庭资产中的房产的比例下降了，从51.9%降低到41.7%，特别是过去10年的降幅较大，想必和政府的房产降温措施息息相关。 值得注意的是，新加坡家庭的**现金比例大大增加到了19.9%**，也就是这10年来新加坡人整体更有钱了^\_^。 是不是可以来个简单的假设：你家有价值100万的住宅的话，占总资产的41.7%，那么可以推算出你手上的现金存款应该为48万。 是不是又被平均了？那就和我一样了。。。 有了家庭资产，你一定会关心负债的，那么过去20年新加坡家庭的负债情况如何？ ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849742.avif?1639573227) 我们可以看到，根据DBS的数据，即使在新加坡私宅市场这几年一路走高的情况下，家庭资产负债比例是一路下跌的，而且是过去25年来的低点，也就是回到了1995年的水平。 当然负债率低的部分原因，也是因为平均家庭资产上升了不少，也就是前面提到的**每10年翻倍现象**。 总体来说，这个数据说明了新加坡家庭资产配置极其健康？ 也印证了过去10年的房产降温措施特别是TDSR政策极为成功？ 我们先别下结论，继续往后看。 **3.新加坡房产的购买人群比例分析和ABSD交付状况** **3(a).新加坡房产的购买人群比例** 我们可以从数据得知，绝大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）购买的，而且SC的比例（82%）还在不断上升： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849743.avif?1639573227) 而外国人的购买比例在2011年到达高峰后随着ABSD等降温措施逐步下降，到目前只有4%了： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849744.avif?1639573227) 所以，如果有人对你说：是外国人把新加坡房产炒起来了，你心里有底了嘛？ **3(b).有多少人交了ABSD入场？** 那么82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是额外税费入场？ 一图看懂新加坡房产历年来交付ABSD的比例： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849745.avif?1639573226) 我们看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），对于2014年的高峰（48.1%）已经减半了。 而且2017年的ABSD总量达到新高，政府在2018下半年出台了降温措施后，就一路下降，也足以说明政策的威慑力。 付ABSD的人逐渐减少，也说明了刚需（SC首套房无需ABSD）比例增加，那么可以认为**目前市场上有8成以上的交易是第一套房，可认为是刚需**； 这个也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC购买的； 而剩余的近2成购买者是PR和外国人，无论如何都是有ABSD的； 但也不要忘记PR（14%的交易量）的第一套也是刚需，所以总刚需比例一定超过8成。 **4.新加坡私宅空置率和租金走势** 借用最近MAS报告的图片，清晰明了： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849746.avif?1639573226) 可以一图看懂：私宅空置率目前少过10年平均水平，租金指数接近10年高点。 **5.新加坡的私宅面积会不会香港化？** 去过香港的朋友都对于那边的住房印象深刻 《[**没见过香港的“棺材房”，就别说自己过得不幸福！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483935&idx=6&sn=7073c276bccc0b88ada5b2217c7b6693&chksm=f9c219f0ceb590e69b4769042990488ad0f070bc019a0d610a3ace7405f877ea159fd162ec66&scene=21#wechat_redirect)》 《[**香港㓥房的现实悲歌——只能在厕所里煮饭！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494675&idx=7&sn=d5dd2b30c1af1e1c4ba3d125f62ed193&chksm=f9c1f7fcceb67eea7967fd3dbf20d5dfa2ab95e809b2a7581c3188b8d382f6f18776638f8a5a&scene=21#wechat_redirect)**》** 而不少朋友也是担心：新加坡私宅的面积越来越小，会不会将来和香港一样啊？ 我的看法是：**新加坡幸亏有URA的保驾护航，才没有使得私宅面积香港化**。 参考：**《**[**限制鞋盒公寓措施及时——2018的URA新政**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494721&idx=7&sn=142d834ff22de3b3365ddaa45278f01c&chksm=f9c1f7aeceb67eb8fdc88752710f5eef8ad9c0ab2526a18ed52951a3816684517073a4a9bba4&scene=21#wechat_redirect)**》** ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849747.avif?1639573226) 上图是来自2018年10月的URA指导原则，提高了郊区楼盘的平均单位尺寸（从70平米直接到85平米），极大的限制了开发商建造小型单位的能力（每个项目总的单位数目将减少约18%），并且对于大家诟病的阳台、空调槽面积做了限制，这些是在香港无法做到的。 所以下图这种奇葩710尺（66平米）的郊区三房反人类户型，以后应该不会出现了，开发商大可安心的做个同面积两房卖。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849748.avif?1639573226) 细心的朋友也会发现那些平均面积100平米的地点都是低密度的有地住宅区，会极大的缓解区域内的交通状况，这也显示了URA的长期规划细致之处。 而URA新政效果也是立竿见影，目前新加坡楼盘的平均单位面积，已经从2018年的800尺反弹到920尺，**也就是恢复到了2010年的水准**： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849749.avif?1639573226) 所以大家**无需担心新加坡私宅面积会越来越小**。 就如我之前在**《**[**Enbloc洗洗睡**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect)**》**，和《[**给坡县集体出售泼冷水**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247488950&idx=1&sn=9775f6fd2da702ed202b0ea175f6ca4d&chksm=f9c20e59ceb5874fd1fb0f5ec76ec0d1fad5f838861616080d851182a9367ddc432b78b4ce3d&scene=21#wechat_redirect)》这两贴中的分析，URA的出手已经定义了新的私宅尺寸基准，这个政策对于开发商来说风险加大，比如最近watten estate这个Enbloc将来的平均单位售价一定会是3M+，极大的限制了开发商的资质要求，也避免了像2017、2018那样很多盲目出手的Enbloc。 而且结合我最近的一系列楼盘观察，未来大众新私宅户型会趋于人性化（比如飘窗的绝版、空调槽的大小和位置、阳台的面积等一系列调整），特别是本地一些优秀的大牌开发商的作品，大家可尽管放心。 接下来就到了大家都关心的话题： **6.新加坡私宅的负担能力有没有下降？** 我们从以下几个角度来分析 **6(a).新加坡家庭的收入变化对比** 我们来看新加坡的家庭收入变化，过去20年的对比如下： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849750.avif?1639573226) 其中“最大比例部分的家庭”月收入有着实质的飞跃，这个和前面的“**过去20年家庭资产翻了四倍**”的数据是吻合的，从2000年的月入15000； 另外目前月入>15000新币的高收入家庭从2000年的5%到了2020年的23.5%，这个实质飞跃，也决定了新加坡私宅市场的参与人群和价格走势。 因为一开始就提到了，新加坡居住在组屋和私宅比例是8/2开，**那么2成的高收入家庭自然是私宅的主力参与者**； 我们从另一个数据来验证下，结合早报的报道**《**[**新加坡近一半家庭月入9000**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492291&idx=3&sn=caaecbaeebd62a3e6ed745d78e54fc5a&chksm=f9c1f92cceb6703a4160bcf80ef84cfc81c322fce3f246368be71c080a7bcf9a66029b305627&scene=21#wechat_redirect)**》**的表格看出，2010年和2020年各自的中位数收入确实是在上图的5000-8000这个区间的，而且都小过平均数，这就可以用“被平均”现象来解释，也就是收入低的大部分人群被高收入群体平均了，也是侧面体现了贫富差距的拉大。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849751.avif?1639573226) 我们普通人的生活中，这10年来一直有人时不时吹风新加坡的经济不好； 我的理解是：受到“经济不好”影响的人，和私宅市场的参与者（也就是高收入家庭）是**两个不同群体**。虽然大众主流认为经济普遍不好，但是有钱人在实际行动上没闲着，特别是疫情之后。比如根据报道：疫情之后，新加坡家庭净资产增长了12% ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849752.avif?1639570383) 事实上，2010-2020年的新加坡经济增长确实是近几十年来最差的十年，但是高收入家庭（月入>15000）数量却还是发生了激增，我们如何看待这个现象呢？ 有兴趣的可以读下这两贴，可以完美解释穷人通缩和富人通胀现象： **《**[**富人通胀，穷人通缩：又一场富人的狂欢？**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247490038&idx=5&sn=eb31efa0f22958b058ebc6b2cf7f7982&chksm=f9c20219ceb58b0f3db655bcfa40f100d7bac97bf726c0bda2eb527c10b9869aa0b2649df390&scene=21#wechat_redirect)**》** **《**[**穷人通缩富人通胀是什么现象**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494454&idx=6&sn=7e9587d4312ca650017332a950af115e&chksm=f9c1f0d9ceb679cf6600598387f60b39d97803154294d031dda8d7654a59105e2e537b7cf222&scene=21#wechat_redirect)**》** **6(b).新加坡房产对应的家庭收入-价格比变化** 下图很重要，是新加坡房产的家庭收入-负担比，也就是新加坡家庭要攒多少年钱才能买得起私宅。 DBS提供了过去20年的比较，是个很有意思也**很残酷**的数据。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849753.avif?1639573226) 新加坡这个负担能力数据是处于什么水平，我们来对比下天朝的房价-收入比： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849754.avif?1639573226) 当然网上找来数据可能不靠谱，我们从《[**英国伦敦房价到底有多便宜？**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484037&idx=3&sn=3c33e98d084aa08b2a286543fee7afe4&chksm=f9c2196aceb5907c36fa64a47fe17eec00450e8e5d3b325f2c3fb9a2f4fca669c567725ff3ee&scene=21#wechat_redirect)》一文中彭博社的数据来源作为参考： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849755.avif?1639573226) 所以对于普通家庭，**新加坡的私宅负担能力，是北京的两倍？并且是深圳的3倍？** 具体来看数据，如果你的家庭收入处于中位数（一般都是少过平均数的），目前还在观望私宅市场，那么你已经错过了20年来私宅最便宜的时期（也就是2013大规模降温措施之后的2014-2017时期），你需要**多赚2年的收入**才能买得起和2016年同样的私宅（10.1年和12.2年的差别）； 如果你的家庭收入是在前20%的（月入>15000），虽然你错过了过去几年私宅市场的触底反弹，但是你只需**多赚1年的收入**就能买到和2016年同样的私宅（5.8年和6.9年的差别； 看出来了嘛？是不是觉得不公平？ **6(c).一个极其残酷的事实** **同样的房产，有钱人可以比你付更少的努力就买得起**，你在千辛万苦赚钱筹首付或者等房产降价，正真的市场参与者（收入在头部20%的家庭）轻松就够到了门槛入场，并且**顺手又把门槛抬高了**。 这个理论也适用于组屋和公寓的对比： 我早期的帖子《**组屋和公寓，给你个思路**》也有分析过。 别看现在2021年组屋涨的欢，人家有地住宅、公寓等资产都已经涨了几轮了，**人家升值一轮都可以涨出你半个组屋的价格**； 这也是我在**《**[**如何构建知识体系——并不深奥的新加坡房产思路（1）**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492898&idx=1&sn=2a567a29b28d125f4db661f5dcbb0db7&chksm=f9c1fecdceb677db0b2ddbf4b685090cbfee6097c814709299b1138ba2f416ffea078e37a145&scene=21#wechat_redirect)**》**里提到的坡县房产鄙视链的关系。 以及**《**[**努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493176&idx=1&sn=d7513a1eed8b8e12d674e7eaf6cd8b10&chksm=f9c1fdd7ceb674c1fa9cfd034e48ba9db8a1053dfe2bf2fd481ed4ded85eef45d29763550a4f&scene=21#wechat_redirect)**》帖**里提到的门槛理论分析。 穷人和富人在各国央行负利率大放水的情况下，他们各自的选择和之后的结果，也正是过去几十年循环发生的事情： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849756.avif?1639570383) 而上面DBS的数据**，**揭露了一个**更加残酷的事实：**目前的新加坡私宅价格负担能力，对于头部20%收入的家庭来说，是和20年前一样的！ 也就是对这部分群体来说，**现在的私宅和20年前一样“便宜”**^\_^； **而且相对于10年前（2010年左右）是更“便宜”了**（需要收入8.5年->6.9年）。 其实不光对于头部20%收入的家庭，私宅对于中位数收入家庭的负担能力，也是类似：即对于10年前来说更便宜了，和20年前比差不多。 这样对于落后收入群体来说，更是雪上加霜，贫富差距拉大的效益体现无疑。 这也是：**选择大过努力**的另一个体现： 在房产牛市中拚命打工凑首付追房价的普通人，被其他参与者降维打击： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849757.avif?1639570383) **马太效应在财富领域的体现已经是淋漓尽致了！** 所以各位需要牢记的是： 头部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅价格走势！ 或者说私宅价格走势会跟随头部20%收入的家庭而变化； 甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他们的购买决策，可以极大的影响到各个类型的房产，因为他们理论上可以“降维”购买任何大众化的房产。 所以过去十年私宅变得相对“便宜”了，那么组屋呢？ **7.过去10年的组屋也变得更“便宜”了！** 我们也可以从下面DBS的数据中看出，2000-2020的头10年中，家庭中位数收入年增长为3.7%，而组屋价格年增长是5.1%，于是负担能力逐步下降； 而到了第二个10年，也就是过去10年，得益于政府的大力降温措施，组屋价格年增长只有1%，而家庭中位数收入增长为3.8%，于是组屋的负担能力大大改善； ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849758.avif?1639573225) 而消费价格指数PPI这10年来也处于低位，只有每年1.2%。 于是可以很轻松得出结论： 得益于收入增长，**2010-2020的过去10年，新加坡的组屋也变得“便宜”了！** 我们从另一个公开数据来验证下，来自2021年4月13日的Business times的报道 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849759.avif?1639573225) 我们可以看到2010-2020年，新加坡的组屋收入-价格的负担能力，总体大幅改善：从2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以**少赚一年钱**就能买得起2010年同样类型的组屋。 话说回来，第一世界的发达国家，普通家庭只需花4年的薪水就可以负担得起住房，这本身不是个很了不起的成就嘛？ ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849760.avif?1639573225) 正如新加坡HDB总部的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”牌匾所示。 **8.私宅和组屋的负担能力提高了，那么对应的贷款压力如何？** **8(a).本地市场房贷负担能力绰绰有余？** 如果房产由于收入增长变“便宜”了，是不是理所当然的负担小了？ DBS给出的目前数据如下：按照房贷-收入比来看（绝大部分是私宅，含少量HDB贷款），各个年龄段、各收入水平的分类数据如图： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849761.avif?1639573225) 我们知道，2013年开始MAS规定的收入-负债TDSR（总贷款偿还比例）的上限是60%； 所以**目前各个年龄阶层、各个家庭收入阶层的“房贷-收入比例”都很健康**； 比如新加坡处于中位数月入9000-11999的家庭，**房贷-收入比例只有平均21%**； 也就是每月21%的家庭月入用来偿还房贷，远远没有达到60%的比例上限； 而头部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用于偿还房贷； 前面提到过，这个人群才是私宅购买的主力，只要他们的负担能力有盈余，私宅市场走势还会逐渐倾向于他们的够买行为。 **8(b).不良贷款水平较低、贷款比例LTV逐步下降** ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849762.avif?1639573225) 而来自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的数据，目前新加坡房贷中不良贷款的比例和过去十年平均数0.38%不相上下，至于这个数据的意义和好坏嘛，中国目前数据是接近2%，有兴趣的可以自行Google对比下。 另外一个有意义的数据是**平均贷款比例LTV，目前在45%左右**，而目前MAS规定的上限是75%，也就是你今天买个100万的房子能贷款最多75万，首付25万。 而LTV目前平均在45%就说明：每个价值100万的房子，平均剩余贷款是45万。 这个数字相当于只用到了MAS规定上限的6成； 也是说明了目前**新加坡房产普遍没有过度借贷或者是用足杠杆**。 结合上个章节的DBS数据，我们可以得知： 目前新加坡大部分年龄的人群、大部分中高收入家庭的贷款比例，只用到了TSDR规定上限的不到一半； 并且贷款比例只有MAS规定上限的6成（平均LTV=45%）； 极大的说明**目前新加坡的“贷款-收入水平”处于健康水平**； 这个也和本文一开始提到的新加坡家庭负债比例为过去25年来的低点有着呼应； ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849742.avif?1639573227) 怎么理解这个“健康”呢？ 就是假设目前新加坡的贷款利率翻倍，比如从1.5%左右到3%； 各类人群也是能在MAS的TDSR（总贷款偿还比例）框架下通过压力测试； 不信的读者可以自行用贷款计算器来计算。 附上过去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走势，贷款利率已经十多年没有到3%的水平了： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849764.avif?1639573224) **8(c).健康和可持续的良性市场** 另外你仔细看DBS的贷款负担能力数据的话，也会发现一个“醒目”的现象： 就是月入>$15000的家庭，贷款-收入比例只有27%； 而30-49岁这个年龄阶层的也只有26%-27%； 也就是他们各自的负担能力还相当有余力。 小Li飞刀认为，这两个阶层（月入>$15000的家庭，和30-49岁这个年龄段）本身就是购买新加坡私宅的主力，而且他们的购买力和购买意愿会极大的左右市场的走向。 这个群体的数据是否健康和可持续，不如留给聪明的你来思考。 上面这些现象也和我在2019年的分析：**《[**新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)》**里的观点类似： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849765.avif?1639573224) 这次疫情带来的连锁反应，不光更快**加速了头部20%收入家庭的出手私宅**，而且带动了负债水平良好的中等收入家庭大举入场转售组屋，进而**拉动了整个市场一起走高**。 而MAS“恰到好处”的声明**《[**金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247492432&idx=1&sn=f356b0445cb8eba3fab02850d1249199&chksm=f9c1f8bfceb671a920d65b22445dff5a6ee19d19c5b6c28ad73d0f03f0cdb9f4edafc55ffe5d&scene=21#wechat_redirect)》**简直就是个催化剂，并且我坚信当局很清楚目前的新加坡家庭的财务状况，才能得出这种结论； 不过这次DBS的报告结论和媒体的报道都有意“避开”了这些数据，只是特别强调了光靠投资私宅是不能安心退休的，估计也是怕大家头脑发热盲目入场继续推高价格； 当然我也很认同DBS报告的重要目的之一，也就是告诉大家： **父辈适用的策略，现在可能不管用了！** 这句话是什么意思呢？ 意思就是：**下一代人光靠房产，可能无法做到安心退休的。** 因为很简单，最近10年的房产回报率已经大大不如以前了，就如本文开头的图片： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849740.avif?1639573227) 看了上图，我们得出了什么结论？ 是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？ 虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。 所以新加坡政府多达十几次的降温措施功不可没。 而好的一方面就是： **9.新加坡房产的泡沫和水分逐渐被挤干了** **9(a).新加坡私宅的短期投机交易极少** 关于新加坡房产的短期投机，两年前的帖子《**[**新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)**》里有提到MAS的数据： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849767.avif?1639573224) 从图中得知，短期交易的历史高峰是在2007年左右，达到了20%； 自从2011年的SSD（卖家印花税）政策出台之后，短期交易几乎绝迹。 MAS的数据只给到了2017年，但是由于SSD的继续存在，我们有理由认为过去几年的短期投机者（speculator）还是少之又少。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849768.avif?1639573223) 而URA给出的最新新加坡私宅交易数据看，上图中代表新盘转售（楼盘未交房时的转售）的绿色数字，相比10年前未出台降温措施时，已经少之又少。 **9(b).降温措施后的10年，新加坡房产的短期波动已经趋于平稳** 我们可以从报告的数据看到，自从2010年开始一系列楼市降温措施之后，组屋和私宅价格的波动百分比（右轴）大幅减少了： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849769.avif?1639573223) 而组屋和私宅每个季度价格变化具体的数据表现为： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849770.avif?1639573223) 所以DBS直接给出的标题结论就是： 新加坡的楼市（组屋和私宅）在2010年之后经历了**一系列的降温措施后，波动已经大幅减少**，也就是价格趋于平稳。 而**房产价格的稳定有多重要？**这次疫情之中我们都能有所体会吧？ 比如新加坡SRX指数在危机和疫情中的跳水： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849771.avif?1639573223) 又比如2018年全球主要股市的回报率%表现： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849772.avif?1639573223) 对比下新加坡房产指数的波动的表现，《[****新加坡非有地私宅转售价 连续11个月上涨****](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247494454&idx=3&sn=02c54cde6ad813888a6bd7bbdfb85092&chksm=f9c1f0d9ceb679cfdbb408542676fb08342e123f300a088333f0ceb481e5e0b553e0a8d119ed&scene=21#wechat_redirect)》中提到： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849773.avif?1639573223) 但是本地房产增长幅度却远远少过股市的波动，其稳定性的优势不言而喻。 **10.那么在ABSD和LTV等限制下，究竟值得买第二套房产嘛？** 这个章节是DBS强调的重点，他们对比了股票、基金、RERITS、房产等一系列资产的回报率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各个项目的投资回报率一览： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849774.avif?1639573223) 当然其中有一些假设条件，我们不用纠结其细节，DBS要表达的核心意思是： 在目前降温措施大环境下，**新加坡第二套房产（私宅）的投资回报率，没你想像中这么高！** 如果你要为退休积累资产的话，投资第二套房产并不一定明智； 因为第二套房的**回报率可能不如中国股市**（别笑^\_^是DBS说的）； 各位有股市投资经验的可自行判断。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849775.avif?1639573223) 而在**无杠杆（不贷款）**情况下，各类房产的回报率是远远输给理财工具的： ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849776.avif?1639573223) 并且房产的杠杆越低，也就是**贷款比例越少，回报率就会减少**。 根据DBS的具体数据，2009年Q1到2021年Q1的12年间，杠杆从75%降低到45%的情况下： 组屋的本金回报率，从3.39倍降低到2.21倍。 第一套私宅本金回报率，从3.99倍降低到2.52倍。 第二套私宅在贷款最多45%的情况下，本金回报率是2.09倍。 以上结论，我也不想吐槽什么，因为DBS说的完全是**常识**嘛： 所谓“听君一席话，如听一席话”。 好了，房产相关的数据就到此为止了，因为DBS后面理所当然的开始推荐他们的理财产品了。。。 毕竟这份报告的标题本身就是：《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。 ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849777.avif?1639573222) 而这份报告到了本地中文媒体，标题就变成了：《[**星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493617&idx=5&sn=96ea877f0fd3ddf22b5dfbcb2d42a601&chksm=f9c1fc1eceb675081c0f5a27404e92c257ffd513a31e97a998374d91baf5be2c5af047c674f0&scene=21#wechat_redirect)》光看媒体标题和报道的话，难免被“现有的私宅价格是不能持续的”这种结论带偏。 当然我看完整个DBS的报告来说，里面的数据非常翔实可靠； 小Li飞刀用了自己的方式进行了解读，各位读者如何解读，也是见仁见智。 不过你要是相信了DBS，把买房的资金全仓进S&P500幻想着还能12年翻6倍的话，祝你好运了。 什么？你信仰中国股市？ 走好不送。。。 综上所述,文章一开头提到的 **目前新加坡房产市场10大现状的小结：** 1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势——**近10年房价上升势头大大降低**； 2. 新加坡家庭资产和负债现状一览——**家庭资产每10年翻倍，负债水平为过去25年来新低**； 3. 新加坡房产购买人群比例分析——**96%是本地人(SC+PR)并且8成以上是首套**； 4. 新加坡私宅空置率和租金走势——**空置率低于10年平均数，租金走势良好**； 5. 新加坡私宅的平均面积走势——**平均面积已经触底反弹，不会往香港靠拢**； 6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析——**比10年前的房价更“便宜”了**； 7. 新加坡的组屋负担能力分析——**过去10年也变得更“便宜”了**； 8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析——**绰绰有余的平均负担能力**； 9. 新加坡房产到底有没有泡沫——**你说呢？** 10. 新加坡第二套房是不是值得入手——**可能不如投中国股市？** 所以看完本文的分析，你对新加坡房产这头大象有全面认识了嘛？ ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849778.avif?1639573222) 而且本文还能引申出各种话题思路，比如： 转售组屋目前的涨势能否延续？ 新加坡私宅的涨势能不能延续？ Enbloc集体出售市场会不会复制2017/18年的火爆？ 2018年的政府降温措施有多成功？ ABSD等降温措施究竟是保护了谁？ 经济不好，房价会跌是个蹩脚的借口嘛？ 先组屋后公寓的资产积累是不是还行得通？ 在新加坡目前政策下如何实现资产跃级？ 2020-2021年的房产牛市给了我们什么经验教训？ 等等等等。。。 看我有空明年再慢慢分析，且看且珍惜。 本帖子也算是我今年的原创收官之作，也了却了2021年头看到这种新闻：《[**新降温措施前奏？政府密切关注本地房地产市场**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489903&idx=1&sn=81387d57c5d0f3b608838a21f9cee5ea&chksm=f9c20280ceb58b9695f29978ee7104fcf14b7f049c8973d41236e3db31cc844475d7adf340c8&scene=21#wechat_redirect)》，却没有时间写帖子分析的遗憾； 因为我自己本身，不光在2021年头，更是在2019年就很清楚： 在政府的严加看管之下，**新加坡的私宅市场是极其健康和可持续的**。 新加坡的楼市受政策压制严重，也是政府的一番苦意； 强行要把房价和经济增长绑定，出台了不少**违反自由经济规律**的政策； 也正是这些降温措施让坡县安然躲过了各种泡沫和炒作； 我作为一线从业者，深知普通人的认知很难理解，外面有多少洪水猛兽虎视眈眈。 而降温措施对于普通大众，是一道坚不可摧的防护墙； 目前新加坡政府的底牌多多，满手的筹码可打，也非一朝一夕的努力所得； 只是坡县普通人的房产财富积累通道，已经越来越小，但天无绝人之路； 还是我最喜欢的一句话：**思路决定出路！** ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849779.avif?1639570386) ![拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析](https://www.shicheng.news/images/image/1684/16849780.avif?1639570386)