外国买家占比小 CBD私宅价格不因降温措施大幅下调
政府推出新一轮房地产降温措施，或许会让发展商延迟在中央商业区（CBD）推出新私宅项目，但由于外国买家占比很小，不会因此造成CBD私宅价格大幅下调。
过去两个季度，外国买家占CBD私宅交易的比率仅在8％左右。今年第一季，CBD的新私宅项目更只有一名外国买家。
受访分析师认为，由于CBD私宅的外国买家占比很小，因此降温措施预料不会造成CBD私宅价格大幅下调，但租金价格或将上扬。
4月27日生效的新一轮房地产降温措施调高额外买方印花税（ABSD），外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，从30％调高至60％。新措施推出后，位于中央商业区的综合项目铂海峰（Newport Residences）的发展商随即宣布将项目延后推出。
事实上，今年楼市将推出不少位于第1区（滨海、直落亚逸、丝丝街）和第2区（安顺、丹绒巴葛、珊顿道）的CBD私宅项目。除了铂海峰，还有滨海景苑（Marina View Residences）、Skywaters Residences和麦士威大厦（Maxwell House）的重新发展项目。这四个项目预计可提供1511个私宅单位。
不过，高纬环球研究部高级经理黄显洋在接受《联合早报》访问时说：“过去两年，在第1区和第2区的私宅买家中虽有部分是外国买家，但他们仍不是占大多数。像过去两个季度，外国买家占比仅在8％左右。今年第一季，第1、2区共卖出32个私宅单位，外国买家仅有一位。”
他认为，一些发展商或会推迟推出项目以评估降温措施对市场的影响，有些发展商可能给予小幅折扣，以抵消部分新加坡公民和永久居民须支付的ABSD。但鉴于建筑成本高、未售出库存少，CBD售价预料不会大幅下调。
合登集团高级研究主管李思德说，从长远来看，我国的全球投资者计划（Global Investor Programme，简称GIP）其实会吸引到更多外国人。在新降温措施下，他们可能会先租房，然后在申请到永久居民身份后才买房，而这可能推高CBD私宅的租金。
另外，对于降温措施是否会使到外国买家转向其他亚洲市场如香港，分析师并不以为然。
香港与新加坡在多个领域都是竞争对手，为吸引人才留港，去年香港推出了符合资格的外来人才买房，等待满七年换永久居留后可以退税的计划。这与新加坡针对外国人买房须付60％的ABSD的政策形成了鲜明对比。
但李思德认为，香港的投资和政治气候与新加坡大不相同，而这两个因素却是高净值人士在投资时优先考虑的因素。
黄显洋也指出，新加坡和香港侧重两个不同的区域市场，香港被视为通往中国大陆的门户，而新加坡被视为通往东南亚的门户。
| CBD新私宅销量仍不如CCR高档项目
谈到近来CBD新私宅供应增加的趋势，黄显洋说，除了由政府的中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme）推动，潜在市场需求也是发展商增加对CBD私宅开发的动力。
“尽管经济前景疲软，但市中心的私宅价格和成交量，都显示市场对该地区的私宅需求具韧性。今年第一季，市中心的私宅交易价增长约2.9％至每平方英尺2812元，且总共售出88个单位。而2022年全年市中心仅有161个单位售出。”
在今年可能推出的CBD项目中，Skywaters Residences是其中一个备受瞩目的项目。这项目是由阿里巴巴集团与鹏瑞利集团（Perennial Holdings）共同发展，预计2028年建成，并将超越一街之隔的国浩大厦（Guoco Tower）成为我国最高建筑。
另一个受到市场关注的项目是滨海景苑。这个项目地段在2021年推出竞标时，仅吸引到IOI集团一方投标，且出价也比市场预期的低了20％，令市场大跌眼镜。
值得注意的是，市中心新私宅销量在第一季表现虽较往年亮眼，但与代表高档私宅的核心中央区（CCR）私宅的销量相比仍不高。后者今年第一季共售出577个单位，比市中心售出的88个，多出五倍以上。
黄显洋认为，市中心的便利性和可及性是潜在买家所青睐的，但市中心周围学校较少，这可能对有孩子的家庭没有吸引力。
李思德也认为，市中心私宅的最大缺点是方圆一公里范围内通常没有学校。但市中心建筑的典型优势也在于可提供一望无际的海景和城市天际线景色。
| 南部濒水区或对CBD私宅价格产生影响
从更长远的发展来看，备受期待的南部濒水区（Greater Southern Waterfront）在翻新计划完成后，现有的中央商业区将延伸至南部海岸线，届时或对CBD私宅价格产生积极影响。
黄显洋说：“南部濒水区的发展以及更多便利设施的引入，会刺激CBD中产阶层化（gentrification）的发展，从而增加该地区私宅的受欢迎程度。不过，这种影响要在长期内才能看到。”
对于CBD是否有望取代乌节传统黄金私宅区的地位，李思德认为，乌节地区很少有新项目推出，但政府在市中心仍有不少白色地段待售，新推出的项目或将需求从乌节地区转移，并将市中心核心地段提升为黄金私宅区。
黄显洋认为，目前市场对CBD私宅和乌节地区优质私宅的看法和需求仍不相同。例如，中国大陆和印度尼西亚的买家仍更偏向乌节传统黄金私宅区，他们对这一地区较熟悉，并且周围也有较多奢侈品零售商场。此外，由于靠近学校，第9至11区的私宅也有来自本地家庭的强劲需求。
但随着时间的推移，他相信CBD将成为充满活力的综合用途社区，这将增加该地区生活的吸引力和便捷性，从而对新私宅需求和价格形成支撑。
