# 解开为什么新加坡没有烂尾楼的秘密

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Published: 2023-03-13
Source: 狮城新闻

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去年年中，烂尾楼的新闻，成了社会热点。作为房产人，大队长对于烂尾楼这个词，当然不陌生。房产，作为人生的一个重大决策，往往托付著一个甚至数个家庭的幸福。一旦烂尾，不但入住遥遥无期，还要背负高额的房贷。

感同身受，那种沉重，真是让人喘不过气。尤其是掏空了六个钱包，买了个烂尾房的案子，真是一声叹息。

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图：联合早报

大队长从事新加坡房产交易多年，经常也有客户想让我介绍东南亚新加坡以外的房产，比如马来西亚，印尼，泰国，越南，菲律宾等等，我一概都是拒绝的。原因就是，我要对我的客户负责；也许这些国家中有好的机会，但我没有把握其中不会出现烂尾楼。

但推广新加坡的楼盘，我没有这个顾虑。今天，我就来分享，为什么新加坡没有烂尾楼。

01** **售地环节** 

发展商在新加坡拿地，主要通过两种方法：政府售地，或旧楼整体收购然后重建。对于这两种方法，新加坡政府都有一整套规范的流程，但和我们今天的主题没有什么关系，大队长就不细说了。

在期房发售以前，发展商需要100%支付土地成本，而土地成本，占新加坡建房总体成本的六成以上。

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**02** **房地产商的银行账户** 

在新加坡有购房经验的朋友，给发展商转款的时候都会发现，发展商账户是特别长的一个名字，支票上要写三行的。比如下面这个：

“OCBC for Project Account No. [123-456789-001](https://www.shicheng.newstel:123) of XXXX Development Pte Ltd”。

为啥这么长呢， 因为这是新加坡政府监管户头，格式有固定的要求，比如 Project Account No. xxx 这些文字，只能出现在监管户头中。

期房销售的房款，必须进入政府监管户头。

发展商想从监管户头取钱，必须得到政府许可。

那政府在什么情况下会允许发展商从监管账户取钱呢？我们马上会说到。

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**03** **购房付款** 

现在，终于轮到我们的买家登场了，按照买家的付款步骤，让我们看看发展商是否有机会卷款而走，留下烂尾。

A.买家购房，先付款20%，打入监管账户；发展商看得到，拿不到；

B.地基完成，通过政府验收，买家支付10%，打入监管账户；政府批准，发展商可以使用这里面的30%房款。卷款而走？土地的钱一大半还没有回来呢，别说地基的成本。。。

C.公寓单位主体建筑完成，通过政府验收，买家支付10%，发展商可以使用；

D.砖墙墙体完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；

E.公寓单位天花板完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；

F.门窗以及电线水管铺设完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；

G.公寓停车场，园区内道路，排水设施完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；

H.公寓项目拿到建筑师认证，已经通过政府的入住许可，买家可以拿钥匙了，这时买家支付25%，发展商可以使用；

I.最后的15%，分成三笔，都是在买家已经可以入住以后支付:

a.在政府正式颁发项目完工证书后，支付8%给发展商；

b.5%交由新加坡法律学会保管，在新房12个月的保修期到期后交给发展商；

c.2%在全部交易完成后，支付给发展商

为了精确，无法用图画，所以都用文字说明。不过还请您仔细读完，因为每一行，以后都是您的钱。

我们设想一下，如果我们是发展商，在上面任何一个阶段，卷款而走，是可能的吗？能卷走的只是自己的铺盖，而留下的，是通过验收的阶段性项目，很容易被接手。

新加坡的发展商，无论遇到多大的困难，拼了命也会把项目建好。

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**04** **真实案例分享** 

给大家说一个真实的案例。几年前有一个印尼的过江龙发展商，在新加坡拿到一块地，按照正规的流程销售，开建。

可能是老乡帮老乡，这个印尼的发展商，把这个项目的建设，交给了同为印尼过来的建筑商。新加坡是开放的，欢迎全世界的商人，只要遵守新加坡的法律法规。

然而出事了。这个印尼的建筑商，低估了新加坡政府对建筑质量的要求，虽然已经比在印尼认真加倍有余，但在地基阶段就无法通过政府的工程验收，反工多次，被拒多次，一个地基，折腾了1年多，还是无法通过。最后破产了事。

好好的一个项目，给老乡折腾到这个样子，这个印尼发展商肠子都悔青了。但打落门牙往肚里咽，烂尾是不可能的。他又找来了新加坡本地建筑商，从头干起，完成了公寓，也顺利通过验收交房了。但因为一开始的延误，公寓晚交付1年。

你以为这样就完了？并没有。因为当初的购房合同是新加坡政府草拟的，明确列出了应该交房的时间和晚交房的惩罚。不用业主去抗议，也不用去拉横幅，按照合同规定，这个印尼发展商赔偿了每个业主10%的房款。

真实案例，绝无虚构。

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**05** **房产税评估标准** 

完善且平衡的监管与验收付款制度

**让新加坡没有烂尾楼** 

总结一下，为什么新加坡没有烂尾楼，原因是新加坡的完善而且平衡的监管和验收付款制度：

1）造成烂尾楼的根本原因，是买家的购房款被发展商提前得到，并挪用了；新加坡的监管账户，结合了验收加阶段性付款制度，结果就是发展商在房子建成之前的任何时期，都无款可挪；

2）而对于认真完成项目的发展商，验收后即可得到下阶段的款项，垫付的资金压力也不会太大。并且认真完成项目，口碑和利润双丰收。

当然，光有完善的制度是不够的，如果没有到位的监察和执行，依然是一纸空文。所以新加坡效率高的政府，有法必依，执法必严的社会共识，以及契约精神，都是重要的部分。

如果买家不是全款购房，而是采用了银行贷款，也没有区别。银行放款依然严格遵守验收后按步骤放款的流程，而买家只需要支付银行放款的那部分房贷。

希望新加坡的有效措施得到各国借鉴，愿天下再无烂尾楼。

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