# 受保留建筑买资产也买历史感 URL: https://www.shicheng.news/v/wBm5v Published: 2022-04-20 Source: 狮城新闻 ![受保留建筑买资产也买历史感](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16948264.avif?1650366037) **新加坡** **受保留建筑** 亲切的五脚基，长长的骑楼底，一条陋巷可以串起多少历史与回忆。受保留店屋的建筑细节，一砖一瓦，挑战着今时模板化建筑的千篇一律。 有些人为了这串回忆与情感，对投资这类“古董”建筑情有独钟。 这些受保留建筑，不论是商店或住宅，都可说是新加坡最古老的房地产之一，有些还有超过百年历史。 它是一种独特的资产类别，除了留住回忆，也是一种很好的保值品。 在新加坡快速现代化的过程中，国家收购了大部分战前老建筑，以满足紧迫的空间规划需求。不过在1986年期间，新加坡政府开始改变做法，转向尝试保护这些文化遗产。 这些受保留建筑，不论是商店或住宅，都可说是新加坡最古老的房地产之一，有些还有超过百年历史。 小时候曾经住过旧店屋的博纳集团区域高级副董事陈家平说：“与主流房产相比，这些‘古董房产’是稀有的，供应量非常有限，而且很有历史价值，因此它们的价值长期走势备受看好。再加上市场资金充裕，投资者一直都在寻找多元化的投资。” 陈家平说：“目前全国的受保留店屋与住宅大约有6500栋，都是建于1800年初期至1900年中。每间的建筑色彩浓厚，其建筑外观的柱子、窗口、五脚基、甚至是瓷砖都充分反映出当时的特色。而在受欢迎的第一、二、七和八邮区的已经剩下不超过1200栋。” 他说：“虽然过去两年全球暴发冠病疫情，但是受保留店屋与住宅在去年的交易最为活跃，总成交值约20亿元，是我在2013年开始从事受保留店屋买卖以来，最红火的一年。” 利斯苏富比国际房地产研究部主管韩焕美也持有相同看法。她说：“由于供应有限，就算是经济缓慢、全球经济不稳定或是出现金融危机，多年来，受保留建筑的价格一直稳步上涨。因此，它们通常被视为能够保值的防御性资产。此外，政府为保留新加坡的历史和文化遗产，持续进行一系列保留工作，也促进了受保留建筑市场的韧性。” 世邦魏理仕资本市场高级董事利伟强说：“这类‘古董’店屋的业主通常都是高净值人士(High Net Worth Individuals，简称HNWI)，或是当做家族办公室使用，又或是由房地产基金持有。即使在经济低迷时期，如冠病疫情期间，这些店屋的价值也保持得相当稳定，甚至还超过了疫情前的记录价格。” 除了本地高净值人士，利伟强说：“今年，许多中国买家也积极收购位于第一和第二邮区的999年及永久地契的受保留店屋。此外，新加坡家庭企业和个人控制的实体公司，以及香港投资者今年也格外积极购买这类资产。” 根据陈家平提供的数字，在2021年的245宗受保留店屋交易中，大部分位于市区内和市区边缘地区。第八邮区(小印度、惹兰勿刹)的销量最高，达72宗。其次是第二邮区(36宗交易)和第一邮区(32宗交易)。 以交易额来看，第一邮区的交易额位居榜首，在去年总共成交了4亿9380万元的交易。紧随其后的是第二邮区，交易额则有3亿9800万元。 去年第四季和全年的最高价交易是以9000万元成交的摩士街宝瓷林精品酒店(Porcelain Hotel)。该地段土地面积价格是每平方英尺8872元。就价格而言，这也是有史以来最昂贵的店屋交易之一。 **能省不少印花税，因此吸引外国投资者** 陈家平也特别点出这类资产的财务优势。他说：“这类房产的交易，不论是本地人或是外国人，他们都无须缴付任何的额外买家印花税(ABSD)或是卖方印花税(SSD)。它的贷款与估值比率(Loan-To-Value，简称LTV)的限制也比主流房产少。对外国投资者来说，可以买到有国家历史，又有地皮的房产，是个很好的组合。” 韩焕美说：“单单是没有额外的买方印花税，买家就可以节省高达30％，再加上没有卖方印花税，这两个因素就足以吸引本地和外国投资者了。” 这类受保留店屋大多数都位于黄金地段，例如：中央商务区或热门的餐饮区，如丹戎巴葛、东海岸、荷兰村和实龙岗花园，本身就非常具有吸引力。此外，利伟强认为，尤其是受保留的商用店屋，它不仅能为租户们提供独特又突出的店面，又能给予灵活的营业时间，因此非常受到租户支持，对业主来说是个优势。 这类受保留房产分两大类：纯商用类和商住混合类。而受保留建筑地区则主要分为三区：重要历史区(Historic Districts)、重要住宅历史区(Residential Historic Districts)，以及二级保护区(Secondary Settlement)。 重要历史区主要是集中在驳船码头和新加坡河、牛车水、甘榜格南，以及小印度一带。重要住宅历史区则是在布莱路、经禧路和翡翠山周围。二级保护区则是在如切、中巴鲁、美芝路、芽笼，以及惹兰勿沙等地区。 这三区当中要属重要历史区和重要住宅历史区的管制最为严格，基本上用途可以修改，但是建筑本身的楼面是不能更动的。二级保护区的受保留建筑则可以在保留原本建筑的基础上扩建。 ERA研究部主管麦俊荣说，喜爱古董的人不一定就是买花瓶、字画。有些古董爱好者、投资者就是喜欢这种有故事的房子。 麦俊荣在接受本报专访时说：“投资者通常都是自己对老房子、有故事的房产特别钟情。大多数对受保留房产有一定的知识，甚至对建筑修复有一定经验。因此我们常常看到建筑师、绘测师对这类产业有兴趣。” 麦俊荣说：“受保留房产不是便宜的东西。它需要很多钱才能买得到。就像买古董一样，还要有修复、保留、维持的精力，就像驾一辆古董老爷车一样，不只是由心的喜欢，也要有精力去‘维修’这个古董。因此，投资‘古董’房子不是人人都适合。没有一定的知识，很容易会做错投资决定，这涉及的款项动辄是数百万元。” 要如何去衡量受保留产业的投资回报，就得看到底业主放了多少心思和成本去修复和装修。有些业主甚至还从福建聘请专门的修复师傅来新为受保留旧屋还原面貌。 麦俊荣说：“在考虑到修复、维修、装修等成本，在加上租金回报等，也许一些受保留旧屋的投资回报没有像一般‘普通’房地产项目那么直接和轻松。因此持有者必须看较长期的回报。” 谈到投资回报时，利伟强以过去的数字计算出，受保留店屋的毛收益率(Gross yield)通常介于2％至2.5％(永久地契及999年地契)及3％至3.5％(99年地契)。 **除了这些受保留房产以外，新加坡还有其他“古董”房产吗？** 麦俊荣说：“我国一些历史较悠久的公司，例如：建筑商林增控股(Lum Chang)和海峡贸易(Straits Trading)，也曾经拥有一些后二次世界大战的老独立洋房。这些旧洋房主要是位于瑞登翰弄(Swettenham Close)和开宝路(Cable Road)一带。不过，据了解，这些旧房子在2000年代已经被出售，现在都应该变成摩登的优质洋房(Good Class Bungalow)了。” 的历史也许没有其他国家那般悠久，但是像殖民地时代遗留下来的黑白洋房(black-and-white bungalow)、史各士路旁的几栋改为商用的大洋房、翡翠山的土生华人色彩小区等等，都给了城市化的新加坡独特的感觉。 利斯苏富比国际房地产副总裁蒙泰罗(Simon Monteiro)就说：“受保护的建筑、精品酒店和优质洋房，是属于资产‘战利品’。它具有三个吸引人的特质：供应有限、巨大的历史价值，以及拥有独特的故事。” 当然，像黑白洋房的“古董”房产都属于国家所有，由土地局管理，人们只能租，不能拥有。如果既要投资又要享受到拥有时空连续体的特殊感觉，也许也只能从市场有限的受保留房产供应中寻找所爱了。除了金钱的回报以外，这种拥有历史的满足感也算是另一种投资回报吧。 **葡萄牙18世纪宫殿约1119万元求售** 世界其他地方的“古董”房子也有拥护者。 在葡萄牙首都里斯本(Lisbon)历史悠久的Paco do Lumiar宫殿和豪华庄园资产中，有一座属于葡萄牙王室的18世纪的宫殿正在公开出售，其要价高达750万欧元(约1119万新元)。 从镶嵌在主楼立面和湖边凉亭中的皇家纹章，到花园瓷砖上的图像，君王的标志散布在整个建筑周围。这座有七个大卧房的宫殿总楼面达1万2787平方米，占地0.69英亩。 葡萄牙苏富比国际地产公司执行长泊松(Miguel Poisson)在谈及这座宫殿时说：“这类房产吸引到的是那些能够将房地产视为艺术和历史的延伸的买家。这些具有历史的房产(无论是出自于家庭原因、宗教信仰、传统和历史)往往会牵动情感，它们带给买主的远不止是简单的奢华财产罢了。它是一种有格调的生活方式。” 泊松说：“从纯投资的角度来看，这些产品是‘可投资’的，因为它们可以成为精品酒店、基金会所，甚至艺术收藏家博物馆发展的核心。” **陈家平：买古董房产前的11条“须知”** 如果对新加坡老店屋或“古董”住宅有兴趣，在买进前须注意哪些事项呢？ 博纳集团区域高级副董事陈家平建议读者查看了解以下信息： **有关“古董”房产的分区(Zoning)，例如：住宅、商用或混合用途；** **是否被政府归纳为“受保留建筑”；** **房产的地段面积和现有总楼面；** **建筑的使用性质，是属于商用、零售、餐饮等；** **建筑剩下的地契年限；** **现有租约的详情；** **这地区最近的成交价；** **现有业主(即卖家)是否是消费税注册公司。因为如果是，买主在交易时就得缴付7％的消费税。因此买主可能要考虑以注册消费税公司的方式购买，以便稍后向政府索回消费税；** **建筑的估值；** **该建筑是否有非法改建过，例如：私自增添阁楼；** **该地段的道路线路储备(Road line reserve)。** 陈家平举例说：“像丹戎巴葛这个保留地区，有些受保留店屋是两层楼，有些是三层楼。但千万别以为隔邻单位是三层楼，你就可以把现有两层楼的店屋扩建至三层楼。” 他解释说：“市区重建局在1989年把这地区规划为受保留地区时，就是要让这一带‘原封不动’地保留当时的市景。因此，这个地区的受保留建筑是完全不能增加楼面的。这类受保留建筑属于Primary Conservation。这点买家须注意。” ![受保留建筑买资产也买历史感](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16948266.avif?1650366037)