# 买家看重分层地契商业项目创收能力 URL: https://www.shicheng.news/v/wBykb Published: 2022-05-24 Source: 狮城新闻 分层地契发展项目的单位由不同业主独立拥有和管理，这个模式特别受中小企业欢迎，因为它们买下单位后不必承受租金压力，或是看大业主的脸色。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972772.avif?1653303614) 不过，拥有权分散带来一些问题，业主各有各的想法，使得管理水平较难一致。 为了维护和提高发展项目的素质，政府从今年3月中旬起，限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972773.avif?1653303614) 市场对分层地契项目还有需求吗？ 3月中起，本地中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。这意味着受影响地区的商业项目，重新发展后将由单一业主持有，同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。 分析师不认为新规定会给市场带来显著冲击，发展项目以分层划分（strata subdivide）在市场上出售，并不一定更能推动买气，项目本身的创收能力其实更重要。 仲量联行（JLL）指出，过去10年，在新限制条例生效前，受条例影响地段的集售成交额为260亿元。其中，唯有位于莱佛士坊30号的项目属于分层划分。这意味着分层划分与否可能只是其次。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972774.avif?1653303614) 其余在限制区内成交的项目都没有在转售时分层划分，证明买家更看重资产的创收能力，而不是以分层划分出售的盈利潜能。 新限制包含混合用途发展项目的商业房地产部分，主要适用于乌节路至东陵路一带的商场，珊顿道和罗敏申路一带的办公楼，以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。 新限制也适用于中央商业区（CBD）奖励计划和策略发展奖励计划（SDI）下的重建项目。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972775.avif?1653303613) 据市场人士统计，位于受影响地区的项目至少15个，包括了中央商业区的凯联大厦（International Plaza）、春叶大厦（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及乌节路一带的远东商业中心（Far East Plaza）、幸运商业中心（Lucky Plaza），以及豪杰大厦（Orchard Towers）。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972776.avif?1653303613) 零售新手要进驻一般商场相当困难，他们因此会转向分层地契商场。图为远东商业中心，这里吸引不少年轻人入驻创业。分层划分的新规定不会给市场带来显著冲击，因为近期大部分商业发展项目，都是由采取中长期投资视野的机构投资者买下。这些投资者收购庞大面积地段也让他们在设计上有更大发挥空间。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972777.avif?1653303613) **拥有权分散影响商场保修 业主之间难达共识** 大部分由单一业主拥有的商场一般上较具现代感，反观分层零售的项目遇到一些挑战。“分层地契商场在后冠病疫情时代要与时并进不容易，这可能导致更多业主结合起来，务实地考虑脱售选项。拥有权太分散可能影响商场的保修和租户组合素质，因为业主之间很难就不同事宜达到共识。不过，也一些分层地契商场长期以来吸引到售卖某类产品的店铺入驻，专攻特定客户群。例如，想要买音响和电子产品的消费者会前往雅达辉购物中心（The Adelphi）和森林商业中心（Sim Lim Square）；想要买运动用品的消费者会前往女皇道购物中心Queensway Shopping Centre。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972778.avif?1653303612) 分层地契商场森林商业中心汇集许多售卖电子产品的业者，为消费者提供便利和齐全的选择。尽管如此，蓝振文觉得，每名分层地契业主出租时都会以自我为中心，争取对自己最好的利益，要打造像女皇道购物中心等类似专攻特定购物群的商场，并不容易。高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋整理的数据显示，过去10年有最多分层单位转手的35个项目中，只有八个位于受新条例影响的地段。他认为，新条例不会对项目的资本价值造成实质冲击，但可能会缩小潜在买家的圈子。 **办公楼价格合理受中小企业青睐** 由于价格上较容易入手，分层地契办公楼深受中小企业的欢迎，而新条例促使供应变得有限，这类房地产下来预料更加抢手。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972779.avif?1653303612) 过去几年，有鉴于管理较不妥善，分层划分商场逐渐失去光芒，赶不上由企业管理的大型商场。但分层地契办公楼依旧受投资者的欢迎，因为它们的价格门槛较低，并具有升值潜能。对于租户而言，这些办公楼的租金肯定比向企业业主租的来得便宜。 这尤其吸引想要在市区租用办公空间，但又不需要太大空间的小型企业。分层地契办公空间为它们提供较为合理的选项。 数据显示，位于市区核心规划区的分层地契办公楼尺价，从2020的2200元增加至2267元。 以整体中央区来看，这类房地产的尺价相当平稳，2020年暴发疫情时，尺价只是从2019年的2171元微跌至2112元，之后也维持在这个水平。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972780.avif?1653303612) **买下分层地契办公单位的另一个好处是不必担心业主会上调租金。** 一些中小企业想要拥有自家单位来设立办公室，部分原因是为了避开租金起伏不定的风险。 此外，分层地契单位比整栋大楼更容易买下，也引起高净值人士、家族办公室和私人财富公司的兴趣。 其中，新达城的分层地契办公楼备受追捧。去年10月，一名本地投资者以3308万元买下新达第二大厦（Suntec Tower 2）的三个分层地契单位；财富管理公司Brilliant Wealth Investments也在同年6月以3830万元买下这个项目的几个单位。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972781.avif?1653303612) 位于中央商业区的三星中心（Samsung Hub）九楼的分层地契办公空间，去年以5310万元卖出，尺价为4050元，创下历来最高记录。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972782.avif?1653303611) 另一方面，位于乌节和市区核心规划区的商业分层地契市场正在复苏中。这个领域的总交易额去年达到12亿元，比前一年多出50％，交易量也同比增加75％至200个。今年来的交易额为1亿元，至今有40多宗交易。 经济重启推高分层零售单位价格 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972783.avif?1653303611) 一些分层地契商场吸引到售卖某个产品类别的店铺入驻，专攻特定客户群。例如，图中的女皇道购物中心最大卖点就是运动商店汇聚。我国经济重启推动位于乌节一带分层零售单位的价格上扬，这类单位去年的每平方英尺平均价格为6098元，创下过去10年来的最高纪录。 提供给的数据显示，位于第九邮区（乌节、经禧和里峇峇利）的分层零售单位尺价，在2014年达到5469元的高峰之后，开始出现下滑趋势，并在2020年冠病疫情严重暴发期间下跌至3789元的低谷。不过，2021年当疫情缓解时，尺价飙升到超过6000元。 以整体中央区来看，分层零售单位的价格回弹幅度较小，它们的尺价在2020年跌至3007元，去年只是上扬至3347元，还没有恢复到2019年疫情暴发前的水平，即3504元。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972784.avif?1653303611) 过去一年有不少分层地契的商业大楼推出集售，包括了源美大厦（GB Building）、水仙门中心（High Street Centre），以及凯联大厦。直到这些项目成功出售并进行重新发展，分层地契市场的资本价值预料不会出现太大变动。 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972785.avif?1653303610) 另一方面，分层划分商场是本地起步创业者的摇篮，例如远东商业中心曾经是年轻人创业的偏好地点。 这些零售新手要进驻一般商场相当困难，因为商场业主一般上选择拥有良好营运记录，以及品牌较成熟的租户，他们因此会转向分层划分商场租店。 资料来源《联合早报》 ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972786.avif?1653303610) ![买家看重分层地契商业项目创收能力](https://www.shicheng.news/images/image/1697/16972787.avif?1653302825)