# 新加坡摩天住宅“大崛起”！一楼又比一楼高！开发商青睐单栋高层私宅 租金高富豪为邻

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Published: 2024-12-13
Source: 狮城新闻

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新加坡寸土寸金，为了最大化土地效率，不少发展商“更上一层楼”，往高处发展建筑。以往，新加坡高楼多是商业大楼，但近几年私宅也越建越高，地点也不再只集中在中央区内。 

目前，新加坡最高的建筑是284米的国浩大厦（Guoco Tower），位于中央商业区内；它的私宅部分——华利世家（Wallich Residence）目前也是新加坡最高的私宅。

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不过,位于珊顿大道8号的Skywaters预计2028年竣工后，国浩大厦的“新加坡最高建筑”头衔就得让给高305米的Skywaters，它将是新加坡第一座“超高层建筑”（supertall building），即高度超过300米的建筑。

项目建有甲级办公楼、酒店，而私宅Skywaters Residences在第28层至63层，豪华顶层单位将傲视新加坡天际线。其中一个顶层豪华单位，今年上半年以4730万元成交，每平方英尺价为6100元。

锡安路将出现市中心以外最高私宅群 

与此同时，再过三四年，大世界锡安路（Zion Road），也将迎来市中心以外最高的私宅群。

今年4月，城市发展（CDL）与三井不动产组成的财团成功标下锡安路A地段。地段占地约1万5278平方米（约16万4450平方英尺），可建造约1170个私宅和长住服务公寓（long-stay serviced apartment）单位。

城市发展首席执行官郭益智此前透露，财团探讨建两栋分别为69层和64层楼高的住宅摩天大楼，提供约740个单位供销售。

今年7月，批邻的锡安路B地段由长春产业（Allgreen Properties）标得，占地约9288平方米，可建造610个单位。根据《联合早报》了解，长春产业计划建造一栋63层楼的住宅大楼，约600个单位。

合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德接受《联合早报》采访时说，高建筑物一般出现在没高度限制的市中心或市区边缘。

锡安路这两个地段的最高建筑高度均为240米，预计会是市中心以外最高的私宅。

发展商开始青睐单栋高楼层私宅 

据美国高层建筑和城市人居委员会（Council on Tall Buildings and Urban Habitat）2024年的数据，我国共有97个建筑物高度在150米以上。

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在土地稀缺的新加坡，政府会仔细斟酌土地使用密度，未来我们可以预期见到更多的高楼私宅。

以往发展商多建造几栋楼层相对低的住宅大楼，不过，一些发展商已开始选择建造单栋且高层的私宅。这么一来，发展商能将一些面积用做其他用途，如建造花园和其他设施。

高楼减低需要大面积土地的需求，又能保持发展项目总面积。此外，高层单位拥有无遮挡的视野和隐私，因此许多买家都愿意为这类单位付出溢价。

摩天私宅租金高 或与超级富豪为邻 

李思德说，高楼私宅价格的涨幅和租金都相对高。例如，位于丹戎巴葛路高平街（Gopeng Street）的99年地契项目海天大厦（Icon），楼高148米，共46层。项目今年第三季的价格，比2003年推出时增长176％。

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相比之下，邻近永久地契项目Onze@Tanjong Pagar楼高18层，于2017年完工，它的价格则比推出时下跌7.2％。

租金方面，李思德说：“海天大厦租赁活动也比较活跃，月租介于3300元至6055元，这或与楼层高有关，显示租户愿意支付更高租金住在高楼层。”

摩天大楼的租金一般会高3％至5％。

另一方面，摩天私宅的顶层单位一般吸引超级富豪购买，也吸引想成为他们邻居的买家。

譬如，戴森公司（Dyson）创办人戴森（James Dyson）买下了华利世家的顶层豪宅；Meta联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）则买下位于乌节路、146米高共36层的Sculptura Ardmore顶层单位。

中央商业区奖励计划和策略发展项目奖励计划

为期五年的中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme，简称CBDI）和策略发展项目奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme，简称SDI）即将到期，市区重建局正对这两项计划进行检讨，同时也在探讨振兴不同地区的其他方法。

房地产市场分析师认为，两项计划推行的时间太短，振兴周边地区的效果仍不明显。他们建议延长计划，但应该根据目前的市场情况放宽部分条例，让更多项目受惠。

中央商业区奖励计划和策略发展项目奖励计划将在11月26日到期，市区重建局已对两项计划展开检讨。

市建局旧屋保留与城市设计总署长周玫回复《联合早报》的询问时说：“我们准备好之后就会提供最新消息。我们也会继续同发展商和业界人士交流，探讨可振兴中央商业区和新加坡各战略性地区的其他方法。”

市区重建局至今收到17份中央商业区奖励计划的申请，其中13份申请获得原则上批准，而这当中有三个项目展开建造工程。

据知，这三个项目是铂海综合大厦（Newport Plaza）、在前Tower Fifteen地段重新发展的酒店兼服务公寓和Skywaters Residences。

在策略发展项目奖励计划方面，当局共收到九份申请，其中七份申请获得原则上批准，而在这当中有两个项目在建造中。

这些项目是誉岭峰（Union Square Residences）和在前华峰大厦（Faber House）地段上重新发展的酒店。

周玫对于市场的积极反应感到鼓舞。她说，这些项目能提供有更多用途的发展项目，以及更多在市区居住、改善交通和提升公共空间素质的机会。

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政府在2019年推出中央商业区奖励计划和策略发展项目奖励计划，旨在协助屋龄至少20年的建筑通过重新发展，以提振周边地区的居住和商业活动。

申请者必须符合政府列出的要求，比方说，申请中央商业区奖励计划的办公楼如果改为包含住宅和酒店的综合发展项目，就可把容积率提高25％至30％。

策略发展项目奖励计划则要求至少两幅毗邻的地段同时重新发展，以集体力量为四周地区带来强大的转变影响力。

分析师：两项计划对周边地区的振兴效果暂时不明显 

虽然如此，但由于获批准的项目还未完工，分析师认为，两项计划对周边地区的振兴效果暂时不明显。

高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋接受《联合早报》访问时说，从申请数量和已展开工程的项目数量来看，这两项计划的市场反应良好。不过，现在分析这些计划是否达成振兴周边地区的目标，则为时尚早。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部执行董事张敏璋也有类似看法。他认为，受惠项目四周的建筑大多老旧，受惠项目对这些建筑的正面影响似乎不大。不过，若新项目的租金较高，则可能会带动其他建筑的租金上升。

两名分析师都认为应该延长这两项计划，但张敏璋认为应该延长一年，因为新加坡的零售业和办公模式仍在不断变化，长远需求难以预测。

有分析师建议放宽两项计划要求 让更多项目受惠 

另有分析师认为，两项计划的部分要求较难达成，并建议当局根据目前的市场情况放宽部分条例，让更多项目受惠。

戴玉祥产业（Edmund Tie）总裁沈振伦受访时指出，许多本地人仍然不愿意搬到中央商业区，因为缺乏学校和设施，而市区内住宅向来针对投资者和外国买家，如今外国买家因为额外买方印花税升高而大幅减少，因此市区住宅的需求预计较低。

他建议，办公楼重新发展为综合项目后除了分配总楼面面积给办和居住空间之外，也应该留一部分充作白色空间。

“比方说，现有的居住和办公空间的总楼面面积占比若分别为60%和40%，应该把居住空间的占比也调低到40%，剩余的20%作为白色用途，可根据市场情况灵活决定这部分的用途。”

针对策略发展项目奖励计划，沈振伦建议，让重新发展项目可获得更高的容积率或降低土地增值费，以鼓励毗邻地段的不同业主联手进行重新发展。

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