新加坡讯：曾经熙熙攘攘的丹戎巴葛地铁站地下一层商铺区，如今已陷入沉寂。因租赁不确定性，超过三分之二的店铺已关门歇业。
3月9日与3月20日，CNA记者实地走访发现，45个商铺单元中仅15个仍在运营。其中，新加坡红十字学院占据6个单元，其余为6个餐饮摊位、一家便利店、一家手机维修店和一家美甲沙龙。其余商铺紧闭，行人稀少，冷清得令人唏嘘。
地铁运营商SMRT旗下的零售品牌Stellar Lifestyle表示，当前对车站的运营许可将于2031年9月到期，这一“时间天花板”严重制约了新租户的引入。早在2016年，SMRT就已公布其铁路运营许可的2031年截止日期。
租约迷雾，商户无所适从
餐饮摊位“Crunch Salad”的老板吴女士（化名）坦言：“每天都有顾客问我，整个商铺区是不是要整体关闭了？这比疫情时期还惨。”
2024年至去年，她多次收到SMRT发来的租赁延期通知——从三个月到一年不等。去年8月，她被承诺可续租至今年2月；今年2月，又被告知能撑到2028年。然而，面对业绩下滑近50%的现实，她最终放弃长期承诺，签署了一份仅到今年底的短期合同。
“过去一年，隔壁两三家店因扛不住不确定性，纷纷撤离——鞋店、洗衣店、点心摊，全走了。”
同在出口处、毗邻国浩大厦的咖啡摊“Jing Ying Corner”店主Timothy Ng也深有同感。他虽签了2028年到期的合同，却仍忧心忡忡：“我们不知道哪天会被‘赶走’。他们总说要翻新车站，可就是不给确切时间表。”
他回忆，2020年开店时，即便在疫情高峰期，这里也人来人往。“但现在，下午两点后，整个区域死一般寂静。”
结构性困局：位置偏、投入高、回报慢
Stellar Lifestyle指出，丹戎巴葛站的商铺位于“夹层”（mezzanine），不在通勤主干道上，曝光度低、可达性差。相较国浩大厦等新开发项目，其吸引力大打折扣。
更关键的是，由于租赁期限受制于2031年铁路许可，租户难以获得长期合约——这意味着，像美食广场这类需投入约500万新元的大型餐饮品牌，根本不敢入驻。
“我们曾找到一位潜在的‘锚点租户’，愿意接手整个地下一层，但最终因2031年后的租约不确定性而放弃。”Stellar Lifestyle transit properties总经理Raymond Low表示。
商户的“额外负担”
由于商铺建在运营中的铁路线正上方，租户必须自行安装水管、获取额外审批。Ng透露，他的装修成本是普通商铺的两倍，装修耗时超三个月——即便SMRT提供了两个月免租期。
此外，退租时还必须恢复原貌，进一步加重财务压力。
“这些严苛的入驻与退场要求，加上租期不明，让这些商铺比普通店面更难出租。”Ng说。
基础设施老化，升级难上加难
Stellar Lifestyle还提到，丹戎巴葛站本身设施老旧，尤其对餐饮商户而言，需大幅提升电力容量、加装厨房排烟系统——但有限的租期，让投资回报周期难以匹配。
尽管如此，Stellar Lifestyle仍在努力：调整租金、举办快闪活动、引入红十字培训中心提升人流，并持续探索与陆路交通管理局（LTA）合作的可能性。
“新扫帚”能否扫清旧问题？
新加坡国立大学商学院教授Lawrence Loh指出：“地铁站零售本就是难卖的生意——空间有限、无氛围、非目的地消费。”
“LTA的使命是交通，不是零售。真正该担起责任的，是SMRT。”他强调，若未来有新运营商接手，租约延续机制应被重新设计，“新扫帚不能只扫自家门前雪。”
对比之下，其他站点风光依旧
与丹戎巴葛的凋零形成鲜明对比的是：
乌节站：地下一层由知名游戏连锁Timezone主导，租户满额；
莱佛士坊站：无空置单元，餐饮、时尚、药妆齐聚，多通道连接周边商场；
多美歌站：地下一层同样满租，还引入了联合办公空间与舞蹈工作室。
“丹戎巴葛的夹层结构，是它最大的结构性短板。”Stellar Lifestyle总结道。
目前，Stellar Lifestyle正与LTA探讨“转让协议”（novation）等方案，以突破2031年租约限制，为这片曾繁华的商业热土，点燃一线生机。
2026年3月20日，Crunch Salad摊位孤悬于空荡的商铺群中。（摄影：CNA/Justin Ong）
2026年3月9日，丹戎巴葛地铁站地下一层，大部分商铺已关闭。（摄影：CNA/Justin Ong）
Jing Ying Corner店主Timothy Ng，是丹戎巴葛地铁站少数仍坚守的商户之一。（摄影：CNA/Justin Ong）
