# Amberwood 昂宝园：第10区低密度家庭型住宅，真正的价值在哪里？

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Published: 2026-09-03
Source: 狮城新闻

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**Amberwood 昂宝园**

最近第10邮区的新盘并不少，但如果把范围缩小到**低密度、靠近地铁、1公里内有名校**，而且全部都是**三至五房**的家庭型项目，选择其实并不多。

Amberwood at Holland（昂宝苑）就是其中一个比较特别的项目。

它位于Holland Link、Holland Plain一带，属于**第10邮区**核心中央区。项目不是建在繁忙主干道旁，而是处在优质洋房区与绿化带之间；同时，**步行约7分钟可以到King Albert Park地铁站，也可以到Methodist Girls’ School（MGS）**。

但我觉得，Amberwood真正值得关注的，不只是“第10区、近地铁、近学校”这些表面条件，而是它同时具备三个比较完整的逻辑：**更早取得的土地成本、成熟地段中的交通与教育资源，以及清晰的家庭型产品定位。**

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**预售期 9月11日-9月24日**

**预订期 9月26日**

**扫描二维码预约参观样板间**

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**项目亮点**

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**位于新加坡核心第10邮区低密度环境，周边都是优质洋房和公寓；**

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**步行约7分钟到King Albert Park地铁站— 市区线和跨岛线的转换站；**

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**优质的学区资源，MGS小学一公里内，周围还有很多很好的中学和JC**

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**只有212套，全部为三至五房；**

**荷兰坪第一幅住宅地，土地成本相对较早、较低；**

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**周边既有成熟配套，也有后续地块和交通建设带来的更新。**

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**地理位置和周边**

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Amberwood位于新加坡核心第10邮区**Holland Plain**，属于传统Bukit Timah武吉知马住宅区。这里本身以低密度住宅、成熟社区和教育资源集中著称，同时又靠近 **King Albert Park**，兼顾居住环境与日常通勤。

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**交通方面**，项目距离 **King Albert Park MRT约7分钟步行路程**。目前可通过滨海市区线（DTL）直接前往市中心；未来跨岛线第二阶段（CRL2）建成后，King Albert Park将升级为 **DTL × CRL双线转换站**，进一步加强东西向交通连接。

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**学校方面**，Amberwood距离 **Methodist Girls’ School（Primary & Secondary）约700米**，其中MGS小学位于项目 1公里范围内。周边还聚集了**Henry Park Primary、Pei Hwa Presbyterian Primary、Nanyang Primary、Raffles Girls’ Primary、Nanyang Girls’ High、Hwa Chong Institution及National Junior College**等教育资源。

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**生活配套方面**，从项目前往 **Holland Village、Beauty World及Bukit Timah**一带都比较方便，周边超市、餐饮、咖啡馆及日常服务设施成熟。既能享受Bukit Timah成熟社区的便利，又不需要住在过于商业化和拥挤的环境里。

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**自然环境和运动资源**也是这一带比较突出的优势。 Holland Plain本身的规划就强调绿地与步行连接，周边可连接 **Rail Corridor、Bukit Timah Nature Reserve、Bukit Timah Railway Station**一带，往南还有 **Singapore Botanic Gardens**。无论日常散步、慢跑、骑行，还是周末徒步，都有比较丰富的户外空间。

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所以Amberwood的位置优势并不只是“靠近地铁和学校”，而是把几项家庭长期看重的条件放在了一起：

**成熟Bukit Timah社区 + 双线地铁潜力 + MGS 1公里 + 完整生活配套 + 丰富自然与运动资源**。

对于自住家庭来说，这种组合是能够长期支撑家庭自住需求的实际条件。

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**荷兰坪的第一块土地**

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Amberwood是Holland Plain八幅政府售地中的**第一幅住宅地块**，发展商于2025年7月以约 **$1,432 psf ppr**取得土地。

随后成交的Holland Plain第二幅地块，地价已经升至约 **$1,491 psf ppr**，短时间内每平方英尺容积率上涨约 **$59**。

而未来随着更靠近 **King Albert Park MRT** 的地块陆续推出，土地成本也会成为后续新盘定价的重要基础。

如果再横向比较近期其他CCR住宅地块：

**Amberwood：约 $1,432 psf ppr

Holland Plain第二幅：约 $1,491 psf ppr

Dunearn Road：约 $1,625 psf ppr

River Valley：约 $1,730 psf ppr

Bukit Timah Road：约 $1,820 psf ppr

Peck Hay Road：约 $1,865 psf ppr**

这样放在一起看，Amberwood的优势就比较清楚了：

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**它是Holland Plain较早进入市场的项目，也锁定了这一轮CCR新盘中相对有优势的土地成本。**



当然，地价低不代表开盘价一定低，最终还是要看发展商的定价策略。

但在地段和产品条件相近的情况下，土地成本越低，发展商在定价上通常就拥有更大的空间。

所以Amberwood真正值得关注的，不只是今天卖多少钱，而是——**它拿的是更早一轮的地价，却进入了一个土地成本已经明显往上走的市场。**

**家庭定位 仅有三到五房**

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Amberwood全盘只有 **212套住宅**，而且没有一房和两房，全部由三房、四房和五房组成。

三房约 **872–980平方英尺**，四房约 **1,076–1,313平方英尺**，五房约 **1,324–1,572平方英尺**，一共提供**16**种布局，涵盖标准、尊享和奢华系列。

这个户型结构其实很能说明项目的定位。

没有大量小户型，意味着Amberwood并不是一个以小面积、低总价为主的项目。三至五房的产品组合，更直接面向有实际居住空间需求的家庭，包括希望进入第10区、重视周边学校，或者正在改善居住空间的买家。

尤其是现在新盘里相对少见的**大面积五房**，进一步拉开了产品差异。

再加上全盘只有212套，甚至低于地块最多可开发的233套，整体供应并不大。未来进入转售市场时，它面对的核心买家也会比较明确——**不是所有人，而是真正需要大户型的家庭。**



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**项目设计**

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项目占地约 **183,729平方英尺**，容积率只有 **1.4**，由8栋六层和3栋四层住宅组成，建筑占地率约37%。

其中48、50及52号楼只有四层，每层两户，部分单位还配有私人电梯。停车场全部设置于地下，让更多地面空间可以留给园林、泳池和公共设施。

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全盘规划 **28**项设施，包括7个泳池、50米山顶环形泳池、水疗池、户外浴池、健身空间及多功能厅等。

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但Amberwood的低密度感，并不只来自项目内部。

周边还有 Holland Green Linear Park、Rail Corridor、Clementi Forest、Rifle Range Nature Park及Bukit Timah Nature Reserve 等自然空间，未来还将进一步连接Bukit Timah–Rochor Green Walk。

所以它虽然位于第10区，却不是典型的高密度城市型公寓。它更强调的是一种**低楼层、低密度、绿化丰富而且相对安静的长期居住环境**。

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**精选户型**

Amberwood采用新的统一建筑面积计算规则，空调外机空间及挑空部分不计入销售面积，因此标示面积更接近买家真正能够使用的空间。

项目也不是PPVC建造，部分墙体在条件允许的情况下具有更大的改造灵活性；客餐厅净层高约 **3.18米**，空间感也会比一般层高的新盘更开阔。

不同户型的设计重点也很清楚。

958平方英尺的三房加多功能房，可以把多功能空间作为书房使用，也可以与餐厅结合；1,227平方英尺的四房尊享户型，采用约5.5米宽横厅，并配置干湿厨房、后院和工人浴室；到了1,561平方英尺的五房奢华户型，则进一步加入私人电梯、约6米宽横厅、步入式衣帽间和厨房岛台。

室内配置包括 V-ZUG、LIEBHERR及Villeroy & Boch 等品牌。所以看Amberwood的户型，我觉得不能只比较一个psf。

对于真正准备住五年、十年的家庭来说，更值得看的其实是：**卧室能不能放下正常家具、收纳够不够、公共空间是否舒服，以及随着家庭成员和生活需求变化，这套房还能不能继续住下去**。

Amberwood真正的产品逻辑，是用**更低的密度、更大的家庭户型和更实用的空间，去服务长期自住需求。**

**场地图**

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**Unit Mix**

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**三房加书房**

**（958sqft）**

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**四房加书房 实用面积（1227sqft）**



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**五卧 实用面积（1561sqft）**



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作者点评

新加坡房产咨询

我觉得Amberwood比较特别的地方，是它没有走现在新盘常见的“小户型、高密度”路线，而是**212套全部做三至五房，把产品直接留给家庭买家**。

再加上Bukit Timah成熟地段、MGS 1公里、未来双线地铁，以及周边大片自然绿地，它的逻辑不是靠一个卖点，而是**地段、教育、交通、居住环境和产品定位都比较完整**。

更重要的是，作为Holland Plain第一幅地块，**$1,432 psf ppr的土地成本低于之后成交的第二幅地块，也给项目留下了一定的定价空间。**

所以Amberwood我会更偏向把它看成**一个适合长期持有的家庭型资产。**