立即生效!新加坡连夜出台新政,给房地产大降温

2022年10月05日   •   2千次阅读

新加坡最近楼市火热,以乌节路为首的高端私宅市场量价齐升。

就在这个九月,来自中国的神秘买家毫掷巨款,一口气买下了位于乌节路优良地段一处豪宅楼盘的四间豪华公寓。其中三间公寓单位都在1200万新币左右,一间公寓单位超过2000万新币,总价约6000万新币,折合三亿人民币!

9月29日,新加坡建屋局深夜推出新一轮房地产降温措施,以应对持续升高的市场利率与房屋价格,维持可持续的房地产市场。 房产降温新政细则

立即生效!新加坡连夜出台新政,给房地产大降温

新措施一共分为三点,分别针对房贷利率、房贷上限以及转售组屋购买,从9月30日起生效。

1.将私人金融机构借出房屋贷款时用于计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率,从3.5%调高0.5个百分点至4%非住宅房地产贷款的中期利率则从4.5%调高到5%。

建屋局借出的组屋贷款将设定3%的最低利率,用于计算买家可获得的贷款额。建屋局目前所提供的2.6%优惠贷款利率维持不变。

2. 组屋贷款的贷款与估值比率(LTV)从85%调低到80%,私人金融机构的房贷LTV则维持在75%。

3.私宅业主在卖掉私宅后需等待15个月的等待期才可购买转售组屋。不过,这个等待期不适用于55岁以上,从私人房地产搬迁到四房式或更小转售组屋的买家。

立即生效!新加坡连夜出台新政,给房地产大降温

新政出台原因

离最近一次房市降温也没有很久,怎么又出了降温新政?

原因1:今年美联储持续加息,导致新加坡房贷利息大幅度上升。

原因2:组屋价格连续上涨,过快上涨的组屋价格让年轻的新加坡人家庭难以负担。

因此政府为了让买家不要过度借贷,同时对于上涨过快的组屋市场降温,才出台了9月30号的房地产降温措施。

立即生效!新加坡连夜出台新政,给房地产大降温

图源:海峡时报 房价真的会降?

银行贷款额度减少、建屋局贷款额度减少降低了组屋买家的贷款能力,卖公寓之后,需要等15个月才能买组屋的政策则是短期内降低了私宅降级二手组屋的需求,短期内对于抑制组屋过快的上涨肯定是有立竿见影的效果。

高力国际(Colliers)新加坡研究主管何俐慜指出,这一轮的降温措施除了直接为政府组屋转售市场降温,也间接为私宅市场降温,因为卖掉组屋后获利转买私宅的提升者将减少。有鉴于此,最受组屋提升者青睐的大众化私宅市场可能受到最大冲击。

世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚认为,新的降温措施对政府组屋转售市场的冲击较大,尤其是较大间的五房式和执行级组屋。这可能导致卖掉私宅转买组屋者,以及集体出售卖家的需求减少,促使组屋转售价格下滑。组屋转售价格更低,将影响组屋提升者买私宅的能力,进而缓和私宅市场的需求。

比起之前预期的进一步调整ABSD等政策,对于大多数私宅买家来说影响不大,其实不用政府调整加息,2020-2022这两年的一波快速上涨也已经即将结束,接下来短期内私宅市场将进入调整期。

近年来,新加坡房地产市场表现平稳,房价走势稳定上扬,房产泡沫成分少,利率保持低水平,是当之无愧的亚洲最佳房地产投资地。而且新加坡投资房产租金回报率也非常高,年平均回报率约3.3-4.0%。

新加坡住宅区地产的价钱从2009年到现在增涨了51%。较高的房租和低费率和市值和足够的地方资金,促使投资人的看法相对比较积极,发展前景乐观、发展潜力极大。经济学家摩根斯坦利认为,新加坡房市的上涨势头至少可以维持到2030年,这意味着在新加坡经济快速增长的情况下,新加坡房产市场依然有巨大的投资潜力。

立即生效!新加坡连夜出台新政,给房地产大降温

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标签:房地产, 连夜, 降温, 新政, 生效
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