# 立即生效！新加坡连夜出台新政，给房地产大降温

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Published: 2022-10-05
Source: 狮城新闻

新加坡最近楼市火热，以乌节路为首的高端私宅市场量价齐升。

就在这个九月，来自中国的神秘买家毫掷巨款，一口气买下了位于乌节路优良地段一处豪宅楼盘的四间豪华公寓。其中三间公寓单位都在1200万新币左右，一间公寓单位超过2000万新币，总价约6000万新币，折合三亿人民币！

9月29日，新加坡建屋局深夜推出新一轮房地产降温措施，以应对持续升高的市场利率与房屋价格，维持可持续的房地产市场。 **房产降温新政细则**

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新措施一共分为三点，分别针对房贷利率、房贷上限以及转售组屋购买，从9月30日起生效。

1.将私人金融机构借出房屋贷款时用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率，**从3.5％调高0.5个百分点至4％**。**非住宅房地产贷款的中期利率则从4.5％调高到5％。**

建屋局借出的组屋贷款将设定3％的最低利率，用于计算买家可获得的贷款额。建屋局目前所提供的2.6％优惠贷款利率维持不变。

2. 组屋贷款的贷款与估值比率（LTV）**从85％调低到80%**，私人金融机构的房贷LTV则维持在75％。

3.私宅业主在卖掉私宅后**需等待15个月的等待期**才可购买转售组屋。不过，这个等待期不适用于55岁以上，从私人房地产搬迁到四房式或更小转售组屋的买家。 

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**新政出台原因**

离最近一次房市降温也没有很久，怎么又出了降温新政？

原因1：今年美联储持续加息，导致新加坡房贷利息大幅度上升。

原因2：组屋价格连续上涨，过快上涨的组屋价格让年轻的新加坡人家庭难以负担。

因此政府为了让买家不要过度借贷，同时对于上涨过快的组屋市场降温，才出台了9月30号的房地产降温措施。 

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图源：海峡时报 **房价真的会降？** 

银行贷款额度减少、建屋局贷款额度减少降低了组屋买家的贷款能力，卖公寓之后，需要等15个月才能买组屋的政策则是短期内降低了私宅降级二手组屋的需求，短期内对于抑制组屋过快的上涨肯定是有立竿见影的效果。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜指出，**这一轮的降温措施除了直接为政府组屋转售市场降温，也间接为私宅市场降温**，因为卖掉组屋后获利转买私宅的提升者将减少。有鉴于此，最受组屋提升者青睐的大众化私宅市场可能受到最大冲击。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚认为，新的降温措施对政府组屋转售市场的冲击较大，尤其是较大间的五房式和执行级组屋。这可能导致卖掉私宅转买组屋者，以及集体出售卖家的需求减少，促使组屋转售价格下滑。组屋转售价格更低，将影响组屋提升者买私宅的能力，进而缓和私宅市场的需求。 

比起之前预期的进一步调整ABSD等政策，对于大多数私宅买家来说影响不大，其实不用政府调整加息，2020-2022这两年的一波快速上涨也已经即将结束，接下来短期内私宅市场将进入调整期。

近年来，新加坡房地产市场表现平稳，房价走势稳定上扬，房产泡沫成分少，利率保持低水平，是当之无愧的亚洲最佳房地产投资地。而且新加坡投资房产租金回报率也非常高，年平均回报率约3.3-4.0%。

新加坡住宅区地产的价钱从2009年到现在增涨了51%。较高的房租和低费率和市值和足够的地方资金，促使投资人的看法相对比较积极，发展前景乐观、发展潜力极大。经济学家摩根斯坦利认为，新加坡房市的上涨势头至少可以维持到2030年，这意味着在新加坡经济快速增长的情况下，新加坡房产市场依然有巨大的投资潜力。

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