# 收藏！一篇文章教你看懂住房容积率 URL: https://www.shicheng.news/v/zWNPN Published: 2022-02-02 Source: 狮城新闻 通常情况下，发展商在推出楼盘的时候会重点宣传自己的最大优势，买家看到的内容一般都是**楼盘位置**好、配套**设施**全、住宅**朝向**佳、**户型**设计好或是**价格**优势等**直观**的东西。 但除了这些以外，还有一个经常有被买家忽略，也很少有发展商主动提及参考因素，那就是住房**容积率(Plot Ratio)**。真的是容积率**越低越好**吗？容积率越高可以建的**层数**越多吗？**限高**又会对楼盘产生怎样的**影响**？今天的文章中我们就来跟大家聊一聊关于容积率的那些事儿。 01 住房容积率是什么 容积率Plot Ratio是地产行业经常遇到的一个词，指的是一块地皮内，**总建筑面积与建筑用地面积的比值**。 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889989.avif?1643727615) 容积率对于发展商来说是一个非常重要的数值，这决定了地皮本身**最大可开发程度**。就好比飞机的经济舱和头等舱，同样面积的情况下经济舱可以设立4个座位，而头等舱只有1个位置，位置大小影响了整个飞行中的舒适度。对于住房来说也一样，居住的私密性、人口密度、公共空间舒适度等都收到容积率的影响。 02 如何确定住房容积率 土地的容积率不是发展商可以决定的，一块地从它的用处到容积率会在城市整体**Master Plan规划方案**中就确认好。 通常情况下，发展商在开发时会根据自己的情况会尽量**接近容积率上限**，但往往会受到土地**地面条件**、**建筑物高度**或其他因素的**影响**，使其最终无法达到可开发上限值。 我们常见的容积率数值一般分为1.4、**1.6**、**2.1**、**2.8或以上**。 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889991.avif?1643727614) 大家都可以通过URA的网站查看到容积率： https://www.ura.gov.sg/maps/# ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889992.avif?1643727614) 容积率并非固定不变的。URA**每五年会推出一个新的Master Plan**，根据城市发展的具体需要和情况进行调整，因此许多发展商在收购土地时会多方考量，那些曾经以较低密度开发的老公寓位置格外受到发展商的青睐。 那容积率数值**真的是越低就越好吗**？我们接着往下看。 03 容积率和楼层的关系 在**URA(Urban Redevelopment Authority)**给出的指导手册中，有列出一个**楼层和容积率**的对应数值，具体如下： GRP (Gross Ratio Plot) 最高楼层 1.4 5层 1.6 12层 2.1 24层 2.8 36层 超过2.8 高于36层 结合层高、占地面积等因素，让我们来更直观的看看**容积率**对于我们的**居住**状况所产生的**影响**吧。 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889993.avif?1643727364) ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889994.avif?1643727614) **相同地皮大小**的情况下，容积率越低，每层楼使用面积越高。参考上图数据，在**容积率为1.4的**情况下，受到**层高5楼**的限制，每层楼可**均摊2800平方米**的面积。因此，发展商会在建筑规定范围内**多建几栋楼**，推出规定范围内最多能达到的单位数。这种情况下**楼间距**就会尽量**压缩**，反观**容积率为2.8**的情况，由于可以建造**36层高**的建筑，因此在同样场地面积的情况下，**楼间距可以更大**，并且打造更多公共设施区域。 因此，一个小区的**建筑群是紧凑还是宽敞**，需要**结合容积率和高度限制**(楼层数)来进行整体**考量**，我们用实际效果再举个例子。 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889995.avif?1643727365) ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889996.avif?1643727613) **Park Colonial 英雅苑** 占地面积：19,547 **容积率：3.0** 提供单位：805 **楼层：14/15** ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889997.avif?1643727613) **Stirling Residences 尚景苑** 占地面积：21,109平方米 **容积率：4.2** 提供住宅：1259个单位 **楼层：38/40** 我们用Park Colonial英雅苑和Stirling Resideces尚景苑来对比，**两者之间土地面积相差并不大**，英亚苑的容积率为3.0，尚景苑的容积率为4.2。单从容积率上来说，4.2的数值会让人从第一印象觉得这个项目肯定比较紧促。 但对比两个项目的平面图来看，**英雅苑的楼间距**其实会更加**紧凑**一些，这就是受到楼层高度限制的原因。反观容积率更高的**尚景苑**，由于**楼层高度可达到40**，因此，项目总共只打造来3栋建筑，有**更多的空间**建立公寓公共设施的同时也保证了足够宽敞的楼间距，体验感可能会更好。 因此，**容积率**的大小并**不能够完全判断**一个项目居住的舒适度，还是应该**结合整体情况**来进行**考量**的。 在新加坡最常有限制建筑高度的区域就是机场航道范围内。因此，靠近盛港榜鹅的项目普遍来看都是比较密集的，部分会有楼挨着楼的情况。这些项目从规划上来看大多数都是容积率为2.8的住宅，但是受到层高限制，可建造的楼层数直接减半，大多维持在16-17楼的样子。因此，发展商不得不将楼群建得更加密集，牺牲楼间距和设施的面积，来尽量达到容积率的上限。 04 买房时其他参考事项 看完上述内容之后，相信大家能对容积率有了更加明确的了解。还有哪些数据是我们在购房时可以获得，并且进行参考的呢？ 当购买的房屋正对着一块空置土地的时候，买家也可以**参考Master Plan**，确认该**土地的使用性质及容积率**，这样可以确认项目的一个高度，参考未来项目建立好之后是否会对现有房屋的**视线产生遮挡**。 同时，买家也可参考城市规划图来确认**周边发展计划**，虽然不能够当下就产生收益，但在未来增益中这是非常重要的一点。投资型的买家也需要尽可能在项目建成前入场，这样才能确保**收益最大**化。 小编总结： 很多发展商在卖房时不提容积率，但也有一些发展商会打出低容积率的卖点。从人口密度上来说，低容积率的优势是显而易见的，但是如果结合项目整体的配置以及楼间距等问题来看确实就不一定了。 用户还是应该结合自身的住房习惯整体考量，在许多专业问题上更应该咨询专业的顾问，这样才能避免踩坑。 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889998.avif?1643727613) 部分图文来源于网络 ![收藏！一篇文章教你看懂住房容积率](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890003.avif?1643727612)