# 社論：新降溫措施為市場踩下剎車踏板

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Published: 2022-10-24
Source: 獅城新聞

美國聯邦儲備局接連多次加息，推升本地貸款利率持續上行。國家發展部、建屋發展局和金融管理局日前聯合宣布出台房地產新一輪降溫措施，防範利率持續攀升所可能帶來的金融和系統風險。

這一輪降溫措施被一些業界人士視為相當溫和，或許顯示政府也不想在這個敏感時機過度壓抑市場。過去一年來，國際利率持續走高，通貨膨脹加劇，很多國家都面對經濟放緩甚至陷入衰退的壓力，我國也不例外，整體經濟形勢目前處於很不明朗的變動之中。然而，本地無論私宅或組屋市場，一年來卻不斷走高，與整體經濟基礎出現背道而馳的現象，一般相信，這是由於民間流動資金相當充裕，外地輸入資金也多所導致；但不少分析師已經發出警告，國際上可能即將出現一場金融風暴，新加坡因此必須更加謹慎避免金融泡沫擴大。這一輪降溫措施的主要用意，就在儘可能預先消除泡沫，主要目標則是避免組屋購買者借貸過度。

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根據建屋局發布的預估數據，本地整體組屋轉售價已經連續10個季度上揚。與今年第二季相比，第三季的整體轉售價上升2.4%，增幅略低於上季的2.8%。

市區重建局昨天發布的第三季房地產預估數據也顯示，整體私宅價格指數比上一季仍高出3.4%，但略低於第二季的3.5%漲幅。不過非有地私宅價格仍延續漲勢，第三季環比增長4.1%，漲幅高於第二季的3.6%。各類非有地私宅價格也是全面上漲。

這一輪樓市降溫措施的重點，在於收緊房屋貸款的限制，對建屋局房貸以3%的利率下限計算可貸款數額，但實際貸款利率仍維持在2.6%；對私人金融機構的房貸，則是將計算總償債率與每月償還貸款比率的中期利率下限調高0.5個百分點。

此外，建屋局房貸的貸款與估值比率頂限也從85%降至80%。另一項重點則是將私宅業主在賣掉房子後，要購買非津貼轉售組屋的等候期，從六個月延長到15個月；不過當局強調這項措施是臨時性的，55歲及以上者，如果要賣出私宅搬到四房式或更小型的轉售組屋，不受新條例的影響，顯示這一措施排除了對準備退休者的財務規劃衝擊，而是有針對性的，有關部門也會密切關注市場的情況繼續調整。

今年以來，本地不斷出現超過百萬元的轉售組屋成交價，類似的消息除了可能引起市場跟風，也會增加尚未擁有組屋的年輕族群的焦慮，擔心公共住房會越來越變得可望不可即。百萬組屋的買家包含不少脫手公寓或集體出售後更有財力的人士；市場估計，15個月等待期的措施，能打消一些趁房價高漲「套利降級」到組屋的買家的念頭，從而有助於緩和轉售組屋市場的熱度。

降低組屋買家貸款的額度，有助於避免借貸過度。在過去20年左右，市場一直處於低利率環境，今日進場買房的人，很可能沒有經歷過房貸利率6%、7%甚至超過10%的年代，但是金融市場已經有傳言表示房貸到明年可能爬上6%，因此國人在選擇轉售市場組屋或私宅時，都應該量力而為。

另一方面，由於降低了借貸額度，那些要趁組屋價格飛漲時賣掉，提升到私人公寓的業主，購買力也會受到約束，或許會三思，以及轉向較低價格的房型和地區。總之，政府的目標是不希望民眾在房屋上背負過多甚至是自己能力極限的債務，以免不可測的經濟大環境或就業市場出現逆轉時，瞬間陷入困境。

市場人士估計這一輪降溫措施有助於抑制轉售組屋市場漲勢，並間接對私宅市場起到同樣作用，但同時也可能進一步推高同樣已經居高不下的租金市場，增加外來工作人員的困擾，這也是租戶應當留意的。

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