在新加坡購買新公寓還是二手公寓?做選擇時你需要知道這些

2018年06月08日   •   10萬次閱讀

新加坡圈房產專欄作者彭威

「一千個人眼裏有一千個哈姆雷特」,購買新公寓還是二手公寓,同樣沒有標準答案。像購房這樣重大的決定,普通人一輩子也經歷不了多少次,所以無論多慎重都是應該的。而慎重是一種態度,光有態度也還是不夠的,還有方方面面的東西需要了解。本文將把所有平時接觸不到的數據,展現在大家面前,協助有需要的朋友做出最佳選擇。

先讓我們看看,對於這個問題,整個市場是如何選擇的:

以上的表格,就是新加坡URA城市發展局熱騰騰剛剛出爐的,新加坡到2014年第三季度為止,每季度的公寓交易總量。表格統計了新房和二手房各自的銷售數量。紅色框中的數字,就是新房和二手房的按季度數字。不難看出,絕大多數季度,新房的銷售數量,都要大於二手房的轉手數量。在有些季度(黃色標註部分),新房的銷量是二手房的兩到三倍。

那麼供應方面呢?新加坡URA城市發展局公布的數字,2014年第三季度,在售的新公寓數量為5845套。二手房的在售沒有官方統計,根據某大房產網站的估計,大約為5萬套。也就是說,在供應方面,反而是二手房要大大多於新房的。

市場的選擇是顯而易見的。

我們再來看下一組數據:新加坡未來幾年將要完工的公寓數量,同樣由新加坡URA城市規劃局發布。

從這組數據我們可以看到,公寓的供應2016年到一個高點,之後逐年減少。雖然這裏說的是公寓供應,但是這組數據和開發商完全沒有關係。決定因素只有一個,就是政府的土地供應。新加坡政府是很有效率的政府,在世界上是名列前茅的。在土地供應的宏觀調控上做的很好,該增加的時候增加,該減少的時候減少,絕不拖泥帶水。

對於我們買家而言,無法影響更無法控制政府的政策,可以做的是,順著政策的方向,搭個順風車。結合第一張表和第二張表,可以看到一個現象:在市場上新房較多的季度,二手房的交易量會被新房的交易量蠶食;而在新房較少的季度,二手房的交易量則會和新房不相上下。結合新加坡的另一個政策:新公寓在購買後的4年內如果出手,將需要繳納一個高額的懲罰性印花稅,4年後出手則不用繳納。公寓修建的時間也算在4年以內,政策的目的是防止投機性的炒房。也就是說,2014年底購買的公寓,到適合賣的2018年底,剛好是市場上新房供應很少的時候。

那麼,為什麼相對於二手房,市場更傾向於新房呢?我的理解是這樣:二手房不是從石頭裏蹦出來的,也是從新房轉換而來的。一手買家買入新房,到出手的時候,加上當初自己交的稅,加上預期的利潤,加上銀行的利息放到公開市場出售,就變成了二手房。

有的二手房的價格很有吸引力,尤其是比較舊的公寓。直接從價格上說,確實比新公寓便宜。即使是這樣,依然不足以打動市場,成交量依然很小。這又是為什麼呢?因為公寓有折舊,地契年限也縮短了。比如一個20年房齡的99年地契公寓,如果和一個新公寓比較價格,應該在現在價格的基礎上乘以百分之一百二十五,這樣的比較才是等價的。新加坡的99年地契和中國的70年地契是有本質的區別的,很多地都是私有的,絕不存在免費續簽一說。

二手房有一個優勢,就是現房。如果投資,可以多收兩年租金;如果自住,則可以節省兩年租金。這的確拉近了二手房和新房的距離。但即使考慮租金在內,市場認為新房依然帶來了較高的投資回報。

也有個別的二手公寓,因為環境的變化(比如,附近修建新的地鐵),如果可以抓住時機買入(在消息發布以前),可以帶來意想不到的回報。這需要對新加坡發展政策很深入的研究,和一些運氣。

二手公寓的買家,多為組屋提升人士。組屋提升人士因為需要解決住的問題,對公寓市場也接觸不多,所以大多會選擇二手公寓。二手公寓買家的存在是必須的,因為只有這樣,市場的鏈條才完整。

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