# 最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/2zYL6 Published: 2026-05-29 Source: 獅城新聞 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861816.avif?0) ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861817.avif?0) EC 新政落地之後，有一件事幾乎所有人都想到了，但沒人敢大聲說—— 那五個趕在新規之前拿地的 EC 項目，發展商肯定會拿 "**最後一批 5 年 MOP**" 當賣點，對吧？ 問題是，**他們會不會因此把價格往上抬？抬多少？你的預算還扛不扛得住？** 好好過把這五塊地一個一個拆開看了一遍。結論是：**有的地塊確實有漲價空間，有的其實沒那麼大底氣**。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861818.avif?0) ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861819.avif?0) **先搞清楚這五個地塊區別在哪** ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861820.avif?0) **信佳弄（Senja Close）**：武吉班讓，D23 區 **兀蘭 17 通道 Plot 1**：兀蘭南，D25 區 **兀蘭 17 通道 Plot 2**：同上，緊挨著 Plot 1 **三巴旺路（Sembawang Road）**：三巴旺 / 坎貝拉，D27 區 **美通弄（Miltonia Close）**：義順，D27 區 **五塊地，全部在郊區**（OCR），沒有一個在市區。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861821.avif?0) **信佳弄：** **拿地價不低，定價空間有點緊** ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861822.avif?0) CDL 以約 2.53 億標得，地價 $771 psf ppr。在武吉班讓這個位置來說，**當時業內就覺得出價偏高**。 周邊的價格參考挺有意思，CDL 自己之前在附近開發的 Blossom Residences（2011 年推出的 EC），**三房轉售價大概在 130 萬出頭**。但那是十幾年前的老 EC 了，戶型和設施跟現在沒法直接比。 更有參考價值的是 The Myst（也是 CDL 開發），**兩房均價約 163 萬**，**三房約 228 萬**。還有 Hillion Residences，**三房轉售均價已經超過 216 萬**，**四房接近 265 萬**。 所以問題來了：**如果信佳弄 EC 的三房定價到 200 萬左右，買家會怎麼想？** 這個價位已經很接近旁邊私宅的水平了，花差不多的錢，一邊是全新 EC 但要住 5 年才能賣（這個還是 5 年 MOP），另一邊是直接買一個私宅沒有那麼多限制—— 不少人會算這筆帳。 好好過覺得，**如果三房能控制在 160 到 170 萬這個區間，信佳弄的去化應該不成問題**。武吉班讓和蔡厝港的組屋升級者確實多，但一旦破了 180 萬，阻力就會明顯加大。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861823.avif?0) **兀蘭 17 通道：** **兩塊地，地價一個比一個猛** Plot 1 是 CDL 拿的，$782 psf ppr。Plot 2 被興隆集團（Sim Lian）拿走，$794 psf ppr—— **直接刷新了 EC 地段的地價紀錄**。 兩塊地加在一起，單位數量不小。兀蘭一下子要消化這麼多 EC，是個考驗。 不過兀蘭也有自己的牌，**新柔地鐵（RTS）預計明年 1 月通車**，這件事對整個兀蘭區域的居住吸引力是一個質變。很多住在北部的人，可能會因為 RTS 而選擇留下來，而不是搬去其他區域—— **這類 "粘性升級者"，是這兩個 EC 最核心的目標客群**。 參考周邊：Bellewoods 三房均價約 139 萬，四房約 167 萬，但都是老一代 EC 了。私宅方面，Rosewood 的四房轉售均價已經接近 193 萬。 兀蘭這兩個 EC 的定價會是**全市場最關注的數據點之一**，如果真的推到尺價 $2,000 附近，那對整個 EC 市場的價格預期都會產生示範效應。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861824.avif?0) ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861825.avif?0) **三巴旺路：** **拿地價最溫和，發展商餘地最大** Oriental Pacific Holdings 以約 1.98 億標得，地價只有 $692 psf ppr。在這五塊地裡面，**它的拿地成本是最低的**。 這意味著發展商**在定價上有更多彈性**，不一定非要賣到天價才能賺錢。 但三巴旺 / 坎貝拉一帶有個很現實的問題：**周圍 EC 太多了**。 The Visionaire、The Brownstone、Parc Life、The Watergardens at Canberra…… 買家的替代選擇一大把，而且這些 EC 樓齡不算老、設施也還行、地契剩餘年限也夠長。 在這種競爭環境下，**新 EC 想要溢價賣，不是那麼容易的事**。 好消息是 2026 到 2029 年，義順和三巴旺一帶大約有 3,500 個組屋將達到 MOP，這批升級者正好趕上這個 "最後 5 年 MOP" 的 EC—— timing 上是對的。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861826.avif?0) ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861827.avif?0) **美通弄：** **可能是這一批里最便宜的** Hoi Hup Realty 以約 3.41 億標得，地價 $732 psf ppr。位置在義順靠近 Lower Seletar Reservoir 的地方。 坦白說，**這個位置在配套方面確實弱一些**。沒有就近的地鐵站，Seletar 區域整體還在發展中，周邊生活便利度跟其他幾個 EC 比是有差距的。 但有一個先例值得參考：Tengah Garden Residences。 那個盤在一個更 "荒" 的新鎮里，開盤照樣賣空了。**說明只要價格到位，買家是願意接受 "現在不方便但以後會好" 的故事的**。 周邊 EC 的價格也給了一個參考底線：Signature at Yishun 三房均價約 135 萬，The Criterion 約 130 萬。 如果美通弄能在 150 萬以內開出三房，對周邊的組屋升級者來說是有吸引力的。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861828.avif?0) ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861829.avif?0) **發展商到底會不會趁機漲價？** ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861830.avif?0) 大機率會，但漲多少，受到一個硬性限制：**EC的收入上限還是 $16,000，MSR 還是 30%**。 算一筆簡單的帳：月入 $16,000 的家庭，30% 的 MSR 意味著每月房貸還款上限約 $4,800。按 30 年貸款、當前利率估算，最多大概能貸到 160 萬左右。加上首付和 CPF，**EC 的承受上限大約在 200 萬到 220 萬之間**，已經是撐到極限了。 發展商可以打 "最後 5 年 MOP" 的牌，但買家的口袋不會因為這張牌就變深。 分析師之前預測，這批 EC 的中位數尺價可能接近 $2,000。**如果真到了這個水平，部分買家一定會開始認真比較同價位的私宅**，畢竟私宅沒有收入上限、沒有 MSR 限制，而且轉售的時候也沒有那麼多條件框住你。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861831.avif?0) 好好過覺得，這五個 EC 里真正讓人期待的價格懸念，集中在兀蘭和信佳弄。三巴旺和美通弄因為拿地成本較低、周邊競品較多，定價大機率會相對溫和。 但不管哪一個，EC 買家在出手之前都值得認真做一件事：把同區域的私宅選項也拉出來比一比。 很多人買 EC 的時候只跟 EC 比。但當 EC 的價格已經逼近甚至部分重疊私宅區間的時候，這個比較範圍就應該擴大了。 好好過可以幫你做這件事。不只是看 EC，是把 EC 和同區域的二手私宅、新盤私宅放在一起，幫你算清楚哪個選項在你的收入結構和時間規划下最划算。 ![最後五個"5年MOP"的EC，發展商會趁機漲價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861832.avif?0)