# 在新加坡買房，不止要交ABSD，還有更多必交稅款！多人已被查
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Published: 2025-10-23
Source: 獅城新聞
**新加坡國內稅務局對房產買家的監管日趨嚴格。最近，當局又成功追回利用"99-1漏洞"規避額外買方印花稅ABSD的購房者6000萬新元稅款。**
因此，無論你是首次購房者還是有意購買第二套房產的投資者，我們都必須了解ABSD，推出於2011年，這是獲得新加坡房產所有權中一項真實存在且不斷上升的成本。
下面椰子將詳細解析ABSD是什麼、當前的稅率，以及在新加坡買房的總體成本。
什麼是ABSD？
ABSD是在買方印花稅之上額外徵收的稅項，適用於購買新加坡住宅房產的特定人群。在新加坡，不僅是外國人，公民和永久居民都有可能需要支付ABSD，只是條件不同：
新加坡公民：購買第二套及後續住宅房產時需支付
新加坡永久居民：購買第一套及後續住宅房產時需支付
外國人：購買任何住宅房產均需支付
實體（如公司）：購買任何住宅房產均需支付
自推出的十幾年間，ABSD徵收的比例曾多次進行過調整，目的就是為了增加買房者的成本（特別是外國炒房客），讓這類投資者的購房意願減弱，從而對一直升值的房子起到降溫調控的作用，讓真正需要買房自住的人能夠負擔得起。
最新一次的ABSD稅率調整發生在2023年4月，除了公民和PR購買第一套房產要交的ABSD保持不變外，其他情況均有不同上漲。
1）新加坡公民
購買第一套住宅房產：均不需要交ABSD
購買第二套住宅房產：政策落實前為17%，調整後為20%
購買第三套及後續房產：政策落實前為25%，調整後為30%
2）新加坡PR
購買第一套住宅房產：5%ABSD保持不變
購買第二套住宅房產：政策落實前為25%，調整後為30%
購買第三套及後續房產：政策落實前為30%，調整後為35%
3）外國人
購買任意住宅房產，要交的ABSD從30%漲到60%
4）實體
購買任意住宅房產，要交的ABSD從35%漲到65%。此外，將房產所有權轉給在世信託（living trust）也無法規避 需要注意的是，ABSD的計算方法是基於房價本身的。因此，你買的房子越貴，要交的ABSD就越多。比如現在市場價200萬新幣很常見的公寓，外國人買就需要另外交120萬新幣的稅。沒算其他購房成本，光這兩項就要320萬新幣！
有哪些情況可以減少交的ABSD？
當然，目前也有三種方法可以豁免或者可以以優惠價交這個稅費：
①購房者為冰島，挪威，瑞士和列支敦斯登的公民或永久居民，以及美國公民。由於新加坡和這些國家簽訂的自由貿易協定中，加入了互惠購房條款。他們享受和新加坡公民一樣的ABSD繳交待遇（也就是如果買第二套或更多房子，還是要ABSD）
②已婚夫婦若在購房後6個月內出售原有房產，可申請ABSD退還
③購買商業地產和工業房產，這兩項房產無需被徵收ABSD 另外，即使你第一套購買的是組屋而不是公寓，在計算ABSD時同樣也會被算作是第一套房產。
如果你正考慮提升住房品質「小屋換大屋」，可以通過合理安排現有住房的出售時間，使其與購買新房產的時間能夠相銜接（6個月內），從而降低或免除ABSD稅負。
另外，椰子要也想著重說說某些房產中介宣稱的利用「99對1」的規則規避ABSD的方法。 事實上，很多人操作時不是利用合法的「99對1」，而是「100賣1」的交易手法，這指的是部分買家以100%持有某套房產，隨後將1%的所有權轉給親屬（通常這位親屬名下已經有第一套房產了），從而讓親屬持有的房產價值降低，以達到規避高額ABSD的目的。
比如說，一位新加坡公民花200萬新幣買了公寓，隨後將1%權益給了已經有一套組屋的丈夫，按照現在的稅率她丈夫原本必須交20%，也就是40萬新幣的ABSD，而通過上述操作，丈夫持有房產的價值降到了2萬新幣，最終只需要交4000新幣的ABSD！
而合法的「99對1」，指的是夫妻二人（或者其他聯名買房者）之前無房，在購買第一套房產時合夥買房（99%和1%的持有比例）。這樣未來如果夫妻二人想要騰出名額來購買其他房產，可以將所有權轉讓出去。
所以，大家在買房時千萬不要聽某某中介說能夠幫助你逃ABSD就貿然採納，不然一旦被查到，不僅需要全額補交稅款，還會被額外徵收一筆不小的罰款哦~
在新加坡買房後，還有哪些必交的錢？
除了ABSD外，目前在新加坡買房，還有買家印花稅、房產稅以及其他雜七雜八的服務費用。
1）買房印花稅（BSD）
也被成為基本買家印花稅，BSD基於房產購買價格或市場價值中的較高者計算，並需於簽署買賣合同後兩周內繳付。
目前，新加坡對BSD實施階梯繳交稅率。這項稅款不會因為買家身份有「區別對待」，但非住宅地產也會被徵收該稅款（和ABSD不同）：
如果你購買的房產總價為90萬新幣（超過了36萬新幣，但沒有超過100萬新幣），那麼需要繳納的BSD =
180000新幣\*1%+180000新幣\*2%+540000新幣\*3%=21600新幣
2）房地產稅（Property Tax）
無論房產是否用於自住、出租或空置，所有業主都必須每年向IRAS繳納房地產稅。每年的房產稅單會在12月31號之前全部寄達，繳稅截止日期為次年1月31日。
稅額基於房產年值（Annual Value）計算，即參考市場租金扣除相關成本後的凈收入。即使物業沒有實際出租或收到租金，年值仍然會根據附近有租金收入的物業進行調整。
年值的具體數字是稅務局估算的，評估時有一條清晰的標準：住宅類型是組屋還是私宅。
組屋的估算年值，大大低於私宅的估算年值。組屋的年值一般不會超過1萬2千新幣，非豪宅類私宅的年值普遍在2萬-3萬新幣這個區間。
另外，自住房產與非自住房產適用不同稅率表，具體如下：
①自住用途：自住稅率（屋主自住）\*年值
屋主自住房享受優惠稅率，年值首12000新幣免稅，後28000新幣收4%的稅。基本上，只要不是豪宅，稅率不會超過4%這個範圍。
圖源：IRAS
②非自住房產：非自住稅率（出租或空置）\*年值
如果是非自住房產，房產稅按照年值(Annual Value)的12%起征，36%封頂。
圖源：IRAS
在新加坡，只要屋主住在自己的屋子裡，哪怕出租了房間給租客，這種情況都算作是自住房，可以按照自住房的標準徵收房產稅。
值得注意的是，商業和工業建築以及土地等非住宅物業按年價值的10%徵稅。即使購買了房產供自己使用/占用，自住/非自住的稅率也不適用於非住宅物業。
3）其他買房需要支付的成本
律師費：如果購買的時私人房屋，交易必須由律師操作，通常200萬新幣以下房產，律師費一般為3000新幣左右。
中介費：如果買新公寓，沒有中介費；如果買二手公寓，買家無需支付中介費，賣家一般要支付成交價的2%的中介費給賣家中介和買家的合作中介。
貸款費用：直接通過銀行貸款不會有額外費用，HDB基準貸款利率目前為2.6%，銀行貸款利率目前受到市場環境影響比HDB貸款更低
4）持有新加坡房產必須的成本
①物業管理費：
新加坡公寓的物業管理費，也稱MCST費，通常根據公寓的面積、單元數量、地段及設施而定，一般在300至700新幣之間。
而大戶型或黃金地段的公寓費用可能更高，有些甚至高達新幣2000新幣。
住在新加坡組屋區則必須繳交服務費與雜費，費率根據房產所處的市鎮有區別
②火險：
只要你的房子有銀行貸款，那麼銀行就要強制性要求你買火險，火險的費用一般在100-300新幣/年這個區間。
③貸款保險：
貸款保險屬於人壽保險的一種。意思就是如果貸款人不幸在貸款還清之前去世了，那麼他的家人會得到一筆賠償用來還請剩餘貸款，保留房屋。投保費用和貸款數額相掛鉤。
在新加坡賣房，要不要交稅？
新加坡的住宅類和工業類房產會被徵收賣家稅SSD(Seller Stamp Duty)，商業類房產則沒有該項稅。
若房產持有不滿三年即轉售，則需按持有年限對應稅率繳納該費用；滿三年後無需繳稅。
圖源：IRAS
目前除了經營房產交易的商戶，新加坡並不對個人徵收任何房產資本利得稅(capital gain tax)。
因此對於普通人來說，可以理解為持有房產三年後賣房不需要額外繳納任何稅款。
然而，若你有將房產出租獲得收益，則須為此申報並繳納個人所得稅。計稅基礎為租金收入扣除財產稅、貸款利息、維修費等必要支出後的餘額。從2024估稅年起，應納稅所得超過50萬新元的部分邊際稅率為23%，而超過100萬新元部分則提升至24%。
雖然新加坡一直都在提高部分稅率，以求讓房子對本國人來說更加能夠負擔得起，但事實上，2023年4月上調的ABSD經過幾年醞釀後，目前對於新加坡整體樓市降溫的影響似乎已經開始在減弱。
此前，一項調查結果公布：新加坡有意在保留現有房產的同時購買另一處房產的私宅業主比例變化不大——2023年下半年為25%，而2023年上半年為26%。而在房產投資者中，同期需求實際上從36%上升至47%。
對此，前新加坡國家發展部長李智陞曾在今年年初接受採訪時表示，如果有必要，政府「不反對」對房地產市場實施更多的降溫措施。
或許在不久後，會有更多買房新政會悄然推出，但可預見的是，對於外國人在新加坡購房的限制，短期內不太可能解除。