# 2019年抵押逼售型房地產增加61%

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Published: 2020-02-03
Source: 獅城新聞

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受工業、零售和住宅領域上市房地產數量增加的推動，新加坡抵押逼售掛牌數量同比大幅增長61.1%，從2018年的391宗增加至2019年的630宗。這些數據被公布在1月17號的萊坊（Knight Frank）的市場報告中。

在2019年第四季度，拍賣掛牌數量（包括重複掛牌）同比增長了23.9%，達到1387宗。 不過，拍賣成功率（基於掛牌情況）也有所下降，從2018年的3.1%降至2019年的1.4%。

萊坊表示，總體而言，從2018年到2019年，上市房地產數量的攀升與更多的破產申請和股市波動性增加有關。經濟增長放緩和中美貿易戰也導致壞帳的積累和營收增長的下滑，引發一些業主拖欠抵押付款。

這一趨勢與2014年至2017年的情形形成了鮮明對比，當時抵押逼售掛牌的激增是由於更多的緊縮、利率的上升和租金收入的下降。

**住宅抵押逼售掛牌連續三年增加**

住宅物業的抵押逼售銷售額也連續第三年上升，2019年同比增長了62.6%，達到356宗。

特別是，按抵押逼售出售的有地住宅物業從2014年的18宗增加到2019年的99宗。與此同時，在2019年，要價超過$500萬的房地產數量從2018年的30家增至42家。

事實上，在2019年，集中在黃金地段第4區（聖淘沙灣、吉寶灣、海濱浴場和Telok Blangah）、第9區（Orchard Cairnhill和River Valley）以及 第10區（Ardmore、武吉知馬、荷蘭路和東陵）的樓盤掛牌數量也有所上升。

萊坊認為，這一增長部分源於住宅市場放緩。「更高的額外買家印花稅和更緊的貸款價值比阻礙了潛在買家，特別是那些尋找高價位住宅物業的買家。」萊坊指出。這反過來又導致房地產在市場上經歷更長時間的萎靡不振，對於那些守不住房產的人來說，業主出售轉變成了抵押逼售。

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按抵押逼售出售的物業要經多輪拍賣後才能以私人協約的方式成交。

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**非有地住宅抵押逼售掛牌數量上升**

按抵押逼售出售的非有地住宅掛牌數量也大幅躍升，從2018年的139宗躍升至2019年的257宗。

2019年，僅來自第9區的此類住宅掛牌數量就超過了其他區，這與2014年形成了鮮明對比，當時第4、9和15區（加東、如切路和Amber Road）的房產一直在上市中占很大比例，因為這些區擁有更多的私人非有地住宅。

頂層公寓的掛牌數量——不僅限於黃金地區——也從2016年的23宗大幅飆升至2019年的68宗。 這些物業還經歷了更多的拍賣回合——2019年平均2.6回合——相比之下，2018年平均2.2回合。

**工業、零售抵押逼售概覽**

與此同時，由於工業家們面臨更大的財務壓力，按抵押逼售出售的工業地產在2019年的掛牌數量同比增加了34.2%，至153宗。

萊坊指出，外部環境的不明朗和製造業萎縮影響了終端用戶的財務現金流。同樣，投資者在出租物業時亦遇到了較大困難。

另一方面，2019年按抵押逼售出售的零售房地產的上市數量增加了逾一倍，至103宗。 2019年零售的放緩也加劇了零售市場所面臨的挑戰。根據新加坡統計局的數據，2019年10月的零售指數連續第九個月下降。

按抵押逼售出售的零售物業有一個明顯的趨勢，所有物業的樓面面積均小於1000平方英尺，而開盤價亦低於$180萬。這家房地產諮詢公司指出，零售租賃市場表現疲弱，目前的租金指數比峰值時低16.6%，給那些需要支付昂貴抵押貸款且陷入困境的業主帶來了進一步的壓力。

零售物業也經歷了更多輪的拍賣，因為在零售部門的租金市場放緩的背景下，買家表現得更為保守。 2019年，一個零售單位平均經歷了約3.4回合拍賣，高於2018年2.7回合的平均值。