# 新加坡住房模式是中國的學習榜樣嗎

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Published: 2019-08-20
Source: 獅城新聞

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近日有文章在反思香港地區住房制度時提出，新加坡的住房制度是中國住房制度的學習榜樣，政府要為無房家庭建造廉價組屋。深入理解新加坡住房模式的本質後就會發現，新加坡的住房模式的成功具有時間、地域的特殊性，對當下中國的住房問題並不具有適用性。

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**什麼是新加坡住房模式？**

住房模式歸根到底是一種分工安排，由誰如何獲得土地和資金資源建造房子，以什麼樣的方式交付給需要的人。全世界大體有兩種模式，一種是由政府建設公共住房，以或買或租的方式提供給居民，如戰後德國、日本有少量政府直接投資建設住房，出租給特定人群，中國則實行大規模的公有住房分配製度；另一種是市場化的企業或個人購買土地建設住房，按照市場原則進行配置。從居住形態分，住房可分為租和購兩種方式。

新加坡首任總理李光耀在其所著的《從第三世界到第一世界: 新加坡的故事(1965~2000)》中寫到：「我想要一個居者有其屋的社會。我深信擁有自己的房子是讓新加坡人民在這個新生國家紮根的重要基石。」這種認知將新加坡住房制度引向**以政府建設，以購買為主的道路。**

在生產環節，新加坡政府通過資助建屋發展局（HDB）實施組屋建設。除了每年從財政預算中為HDB提供補助，也為HDB提供住房發展貸款。新加坡政府通過法律大量低價收購土地，為HDB提供了大量低廉的土地。對開發端進行補貼，與中國房改前公房一致。目前新加坡的組屋占存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右，占存量的比重大約為3%。

但**在分配流通環節，新加坡新建組屋實行有條件銷售而非按行政分配。**居民只要符合國籍、年齡、收入、財產等條件即可購買組屋，全國70%左右的居民均有資格購買。新加坡對購買組屋家庭予以財政補貼，組屋津貼主要包括額外公積金購屋津貼（簡稱AHG）和特別公積金購屋津貼（簡稱SHG）。收入越低，獲得的購屋津貼越多。以第一次申請者計劃為例，12個月內平均每月家庭收入低於1500新元的購房家庭最高可以獲得8萬新元津貼。已銷售的組屋符合一定條件之後可以轉售，但仍然在組屋的體系內銷售，不能轉為商品房。轉售組屋的價格由買賣雙方協商確定，通常高於同等條件下新組屋的價格。

除了政府主導開發的組屋之外，新加坡也有更加市場化住房，共管公寓在住房供應中占比21%，私人有地住宅占5%。

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**新加坡住房模式成功嗎？**

衡量一種住房制度是否成功的標準有很多，比如是否能夠兼顧效率與公平。從住房的屬性上看，任何國家的住房制度都需要照顧到增長、民生和風險三個方面，解決住房短缺、不可支付等問題。

**新加坡模式之所以被大家廣泛關注，主要是有效解決了住房短缺和住房支付的問題。**新加坡103萬套組屋為320萬居民（占總人口的81%）提供了居住空間，戶均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。

同時，由於補貼的存在，組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右，補貼後大概在20萬左右，是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間，四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%，含補貼的預購價格增長了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。

從這兩點看，新加坡組屋確實使大部分居民以可支付的成本實現了住有所居。

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**新加坡住房模式可以複製嗎？**

新加坡組屋模式為什麼能夠這麼牛？政府財政投入、廉價的土地以及強制公積金制度是最重要的支柱。

**第一，政府提供大量的財政補貼。**組屋以低於成本價格出售給居民導致建屋發展局每年承擔巨額虧損，2017財年新加坡政府給HDB的補貼達到20億新元。在上世紀70年代，新加坡經濟快速增長，政府可支配的財力豐裕。

**第二，政府以較低的價格獲取土地。**《土地收購法》賦予了國家低價強制徵收土地的權利，補償金額遵循法定日期的價格，法定日期是一個政府規定的日期，政府徵收土地的補償金額為該日期的土地價格。因為法定日期通常是早於政府徵收土地的日期，所以土地補償金額被人為地壓低。1975-1990年間的絕大部分時期，政府徵收土地的價格依據1973年土地價格或市場價格中較低的一個價格，土地徵收法定日期補償金額普遍小於土地的市場價值。

**第三，新加坡通過公積金的方式強制住房消費。**新加坡1955年建立中央公積金，要求公司和員工分別向員工的中央公積金帳戶每月支付員工月收入的一定比例資金。1968年新加坡居民可以將中央公積金內的資金提取出來以支付HDB組屋的首付款、住房抵押貸款等費用。1981年中央公積金內的資金允許被提取用來購買私人住宅。

**第四，新加坡對居民財產的掌控較強。**居民財產是獲得購房資格的重要因素，財產高的家庭不能購買組屋。組屋嚴格限定戶均一套，有房家庭要想買組屋需要賣掉現有房屋，避免有房、有錢家庭為配置家庭資產而買多套房的情況。

**從這些角度看，新加坡組屋制度是在一個人口規模小、沒有大規模人口遷徙、沒有城鄉二元結構的差異的封閉體系內運行，與國內的社會經濟發展階段、土地制度、中央公積金制度緊密相連，換一個時空便很難複製。**

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事實上，近年來新加坡的組屋制度也面臨外部的衝擊。

第一，2011年以來，新加坡的GDP同比增速放緩，政府財政支出能力受到抑制。第二，2006年至2011年間，新加坡的總人口從440萬人增加至518萬人。外國人的占比由2006年的20%上升至2011年的27%，增加了轉售組屋的需求，導致轉售組屋價格迅速上漲。2006年第一季度至2011年第一季度，HDB轉售價格指數年均上漲11%，遠遠大於2000年第一季度至2006年第一季度年均復合增長率-1%的水平。第三，人為壓低土地收購價格的方式遭遇到土地所有者的牴觸，2007年國會將土地收購的補償固定在全部市場價值水平，土地收購的成本大幅上升。組屋的售價也只能隨之水漲船高。2007年新加坡廢除法定日期後，私人住宅價格指數迅速增長。這意味著未來新增人口將不得不面對更加高的住房成本。

新加坡私人住宅價格指數（2009年Q1=100）

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數據來源：新加坡建屋發展局

新加坡的高補貼、強制消費的住房模式並非沒有代價。在住房方面的過度支出擠出其他消費，影響居民退休養老。儘管政府後來放鬆了對中央公積金（簡稱CPF）的管制，CPF可以用於私人住房、醫療等用途，居民還是面臨較強的流動性約束，很難將CPF內的資金提取出來用來消費。居民將CPF內的資金提取出來以購買住房，消耗了最終用於退休的資金數量。

放眼全球看，從國際經驗上看，強調「居者有其屋」的政策大體上都會遇到財政危機或金融危機。過度強調所有人都能擁有住房，要不就是通過大量財政補貼，要不就是給購房者增加金融槓桿，福利分房制度的瓦解與美國次貸危機就是兩個典型的教訓。

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**中國應當學習新加坡的住房制度嗎？**

中國並非沒有學習新加坡的組屋模式，上世紀90年代開始推行的經濟適用房其實就是以新加坡為榜樣。國家通過財政補貼和土地劃撥的方式建房，降低生產成本。經濟適用房銷售給低收入群體，一段時間把中等收入群體納入進來。經濟適用房滿足5年條件之後可以上市交易，變成商品房。

但中國的經濟適用房制度最終走向失敗，原因很簡單：一方面，低收入群體的收入能力仍然無法支撐已經補貼過的房價，經濟適用房只能銷售給中等收入甚至高收入群體，使補貼發生了轉移，反而加劇了社會的不平等；另一方面，經濟適用房的土地出讓收入和開發利潤與商品房相比都少了很多，地方政府與開發商都不願意增加投入。第三，中國處於人口快速城鎮化的階段，大量流動人口使任何封閉的補貼模式無法有效實行下去，補貼的公平性受到挑戰。

**世界上並沒有完美的、一勞永逸的住房制度。「好」的住房制度核心在於對需求的響應能力。**我們要立足於中國當前及未來的住房問題，結合中國經濟增長、城市化、人口老齡化等特點，科學、前瞻地制定適合中國的房地產基礎性制度，不能簡單照搬他人一定階段的「成功經驗」。

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中國住房從政府主導建房分房的泥潭中走出來，通過市場化的手段激發全社會的積極性，才能在短短20年內解決了住房短缺的問題。今天住房的主要矛盾更多是無戶籍流動人口、低收入人口住房不可支付的問題。房改二十年，中國取得了全球較高的住房自有率水平，但忽視了租賃市場的發展。大城市年輕人找不到合適的租賃之所，不得不背負較高的購房壓力。這些問題隨著房價的上漲變得更加嚴峻，處理不好，容易演化為嚴重的社會矛盾。

在這些方面，政府為特定人群提供住房保障的職責不可或缺，但也要以史為鑑，找到適合自己的道路。

當前，**中央提出「多主體供給，多渠道保障，租購併舉」的住房制度，更加強調的是「住有所居」，強調補足租賃市場發展滯後的短板。**通過增加有效租賃供給、規範租賃市場秩序、保護租賃主體的法律權利，讓租賃成為真正的居住方式。這是對福利分房制度和經濟適用房制度失敗教訓充分反思後形成的認知，是符合中國住房發展階段的認知。

值得注意的是，發展租賃市場也並不是政府完全包攬，而是要發揮政府與市場的合力。政府通過土地、金融、稅收等支持，激發市場的活力，由專業的開發、運營和服務商提供規範化、標準化的運營，共同打造「住有所居」的住房圖景。

[](https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg3NTEzNzgyMQ==&mid=2247488784&idx=1&sn=51ea658699a43a89cef078e6a623fb9f&scene=21#wechat_redirect)

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