「降溫措施」是新加坡房市的專有名詞，通常指當房市火熱，漲價太快時，政府出台來抑制房價的措施。近期登上熱搜的降溫措施就對組屋的房價影響很大，對公寓房價的影響也體現在房貸額度上，即同樣收入，能貸到的錢變得更少了。
聯合早報新聞報道
不過有買房計劃的小夥伴先別急，當你了解新加坡房貸相關知識後，可能會發現它並沒有你想像的那麼可怕。那麼，新加坡的房貸額度是怎麼計算的？目前市場上具體的利率和配套是怎樣的？如果貸款資質不夠，又該如何提升呢？
01 房貸介紹
銀行和HDB貸款
在新加坡，銀行貸款頂限為房產價值的75%，利息可以選擇固定或者浮動，一般與基準利率掛鉤。
如果是購買HDB的房產，包括組屋和EC，可以選擇向HDB貸款。HDB貸款頂限為房產價值的80%，利息固定為2.6%。不過，HDB貸款有薪資頂限要求，家庭月收入不能超過14000新幣，如果是單身買房，個人月收入不能超過7000新幣。
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房貸額度
通常有三個因素會直接影響到房貸額度：貸款數量、還款年限、貸款人年齡。
新加坡個人貸款購買私宅的額度限制
貸款數量越多，銀行會覺得還貸難度越高，因此會降低貸款額度。新加坡的還貸期一般是30年，也就是0-30年內還款不影響額度。還貸期越長，月供越低，總利息越高。但是如果將還款期拉長到30年以上，則會降低貸款額度。
相比前兩個，第三個因素——年齡，可能很多小夥伴是第一次聽說。新加坡認為65歲退休後還貸能力會下降，所以要求65歲前就還完所有貸款。如果一定要選擇65歲之後才還完，那麼貸款額度就會變低。
例如：30歲的A買第一套房，選擇還貸期30年的額度是75%。但是如果A已經45歲了，那麼他如果選擇30年還貸期，只能貸款55%；如果他選擇20年還貸期，就可以貸款75%了。
個人資質
薪資影響
固定薪水是最加分的收入項，因為固定意味著穩定。如果申請人為收入不固定的自僱人士，包括個體戶、以提成為主的銷售等，由於每月薪水不同，銀行會通過其稅收和CPF來綜合考慮還貸能力。同樣薪水，固定工資人士比自僱人士能貸款到更高金額。
如果自己開公司並大幅占股，即使固定薪水很高，銀行也會在貸款額度上打個折扣。具體要看個例進行審批，有相關問題的小夥伴們可以在文末掃碼添加小助手進行諮詢~
聯名買房
如果貸款人是兩個人，總收入更多，自然就能爭取到更高的貸款額度了，這也是為什麼經常是夫妻兩人一起貸款買房。不過要注意的是，在新加坡兩人貸款一般意味著房子必須放兩人的名字，即借款人必須是屋主。
那麼，如果兩個人年齡不同，收入也不同，應該看誰的年齡呢？銀行會用加權平均的算法來決定還貸年齡。
例如：丈夫A已經50歲了，定薪為1萬新幣，而妻子B只有25歲，定薪2千新幣。按照加權平均的公式，平均年齡為 (50*10000+25*2000)/ (10000+2000)=46。
外國人貸款
沒有新加坡身份的外國人也可以購買新加坡公寓和少部分別墅，而且好消息是外國人同樣可以申請房貸。如果有穩定的新加坡本地收入，那麼額度將與本地人相同。但如果沒有本地收入，則需要等待銀行審批，目前很難通過且額度較低。
02 利率和配套
基準利率
目前新加坡市場上的主流基準利率分為兩大類：與新元隔夜利率掛鉤的SORA和銀行內部利率。
SORA即Singapore Overnight Rate Average，中文名「新元隔夜利率」，指的是新加坡銀行間每日早上8時至傍晚6時15分之間進行的無抵押隔夜新元交易的交易量加權平均利率。SORA取決於新元市場交易，更為透明，是良好基準利率。但同時它對於市場的反應更敏感，因此波動性會更大。
數據來源HousingLoan
而銀行內部利率則取決於單個銀行的政策調整，相對來說比較不透明，但如果政策時機合適，可能會有更為划算的配套。
以DBS星展銀行為例，如下圖所示，與SORA掛鉤的配套利率是SORA+1%，目前SORA是2%左右，所以配套一前兩年的房貸利息為3%。與內部利率FHR掛鉤的配套利率是FHR+1.3%，目前FHR是1.4%左右，所以配套二前兩年的房貸利息為2.7%。
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固定和浮動利率
固定利率更穩定，但同時也更貴。但這個固定也並不是永久固定，其實是指2-5年內鎖定一個利率。固定期過後，利率還是會變為浮動利率。
浮動利率則是與基準利率或者銀行內部利率直接掛鉤，因此變化會更頻繁。
許多小夥伴不知道該如何選擇，其實這個選擇要基於申請人對未來經濟形勢的判斷。如果申請人不看好未來的經濟形勢，認為會加息，那麼未來浮動利率比固定利率更高，現在就要選擇固定利率。如果申請人認為新加坡經濟穩定，利率不會有太大變化，甚至未來會跌，那麼當下當然選擇浮動利率更划算了。
同樣以DBS為例，配套一為固定利率配套，配套二為浮動利率配套。
配套一：1-2年內利息固定在3.5%，之後變為浮動。
配套二：1-2年利息是SORA+1%，目前十月利息為3%左右。
因此，如果申請人的預期是未來兩年內，SORA會快速漲至2.5%以上，那麼固定利率配套更划算。
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重要條款
貸款時還要注意鎖定期和Refinance的相關條款。鎖定期是指貸款後一定期限內不能提前還款或者更換配套，否則就會有罰金，這個期限一般為1-3年。Refinance是指當利率有了變化或者配套有了更新，可以與銀行商議換到更好的配套，有的銀行會統一1-2次免費轉換，有的則會要求一定手續費。
因此，如果想保持置換房產和控制房貸的靈活性，儘量選擇沒有鎖定期，可以免費Refinance的條款。
03 資質提升
那麼，如果由於個人收入不在本地或者不夠高，有哪些辦法可以提升資質，向銀行借到更多的房貸呢？小夥伴們主要可以參考以下方法：
還清負債
前文講過，貸款數量會影響到貸款額度。其實不僅僅是房貸，其他的小額負債同樣會有影響，例如多張信用卡、車貸、教育貸款等等。這些貸款可能只需要數萬現金就可以還掉，但一旦還掉，可以將貸款額度提高數十萬，這筆帳還是十分划算的。
銀行驗資
有些小夥伴定薪雖然不高，但是家庭富裕或者有額外的投資回報，因此個人的還貸能力遠高於定薪限制。銀行接受通過驗資的方式來提高額度，即向銀行展示一部分資金。銀行一般會查看一到兩次，在貸款合同正式審批和第一次給出貸款的時候，耗時1-3個月左右。驗資完後，資金由戶主自由處置。
這個方法的方便之處在於只需要展示自己的個人帳戶資金一段時間，並不需要提供具體的資金來源或是證明這部分資金永久屬於你。也就是說，短期借錢或是家庭支持等渠道的資金也可以達成驗資的目的。
定期存款
定期存款的邏輯其實與驗資一樣，也就是通過展示個人的資金，向銀行表示更高的還貸能力。通常來說，定存要求至少3年以上，但所需資金會比驗資要少。
結 語
新加坡政府一直呼籲大家理性買房，不要炒房，不要過度借用金融槓桿。小編在這裡也要提醒大家，一定要理智評估經濟實力，不要購買過多的負債。
