# 新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/6VgZy Published: 2019-10-17 Source: 獅城新聞 最近有不少人問我新加坡碧山（Bishan）附近私宅市場，我就稍做了下研究看下投資思路和大家分享 當然首先投資的基本理念要鞏固 1\. [你應該不會想去投資HDB](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483833&idx=1&sn=706e6e18450065f1aa10e13de41f9bd9&chksm=f9c21a56ceb59340ff8bee47f17fb878b617fc18405ce7e89a608e3b1880ac7760329f6b44cc&scene=21#wechat_redirect) 2\. [二手公寓VS新盤公寓那個更保險省事？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483976&idx=1&sn=09d413ec7cff4b4997eab75316c74f8f&chksm=f9c219a7ceb590b1765d83807d569130b3a17d2bc90456cf82237d4d05f1abca77871bb851fa&scene=21#wechat_redirect) 我們來看傳統風水寶地 碧山（Bishan）地區 的樓盤 先注意到這個地點是因為2019新加坡政府的Master Plan，已經把Bishan Junction 8 前面的兩塊空地從Residential改去Commercial，也就是從住宅改去商業用途了，並注意看細節——那個plot ratio。 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990313.avif?1589859566) 並且把碧山歸類為sub regional centre，字面上理解就是副區域中心，請看URA的官網 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990314.avif?1589859566) 那麼我們發現地圖上看，除了地鐵站附近的兩塊空地，碧山附近能夠建住宅的地幾乎沒有了 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990315.avif?1589859566) 那麼目前碧山附近的新私宅就是唯一的2017年shunfu vile enbloc而來的Jadsecape，當時的新聞可以參考 https://www.straitstimes.com/business/property/shunfu-ville-sold-for-below-reserve-price-of-638m-to-qingjian-each-owner-to-pocket 下一個新私宅在哪裡？ 顯然不可能是 Braddell View ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990316.avif?1585051538) 看下我的分（吐）析（槽） ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990317.avif?1589859566) 那麼最近推出的Bishan Park會不會enbloc成功？ 我覺得這幾年希望不大 這個項目至今才25年（1994建成）還算 年輕，通常新加坡enbloc十年一個大周期的話，上個周期已經在2018結束了（前一個是2007左右，本地史上最大宗的enbloc就在2007發生），那麼再過一個周期比較有希望也就是5-10年後。 另外政府在2018新推出的政策也大大減少了Enbloc的機率，請看我的分析 [還在等Enbloc？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect)[先洗洗睡吧](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect) ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990318.avif?1585051538) 由此我的思考方向如下 1. 青建拿下Jadescape的地價是多少？是屋齡多大才Enbloc成功的？ 2. 那麼如果Bishan Park能夠成功Enbloc的話，和Jadescape差別在哪裡? 3. 除了地價，最大的差別在哪裡？ 4. 那麼開發商的賺錢的動力來自何處？ 5. Jadescape的成本價在哪裡？有沒有降價空間? 6. Jadescape目前的價格是否合理？ 7. 如果Bishan park enbloc成功的話，對Jadescape有什麼影響 如果以上問題都有答案的話，那麼你就和我在同一頁了：） 那麼[Jadescape作為碧山地區未來幾年唯一的私宅供應來源](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483866&idx=2&sn=e263f075f60619c55ccee16227bac52d&chksm=f9c21a35ceb593231e0138a822948de2c113489af43792e142a7ff6947d10ca8121fd8d891b7&scene=21#wechat_redirect)，目前15xx起的尺價是什麼水平呢？ 我們來看Bishan附近上一次（2013）的私宅項目Sky Vue目前的表現吧： 似乎沒有受2013-2017的熊市影響，尺價一路走高到17xx ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990319.avif?1589859566) 從表現來看足以說明碧山地區的受歡迎程度和價格堅挺程度。 那麼你要問為什麼了？ 我們會發現，通常除了地點優越、生活方便以外，兩大重要因素會帶來房價大幅提升 雙地鐵：研究表明雙地鐵能給周圍房價帶來8.8%的提升。 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990320.avif?1589859566) 2. 當然學區房的作用也不可小覷，研究表明名校也可以帶來>8.5%的私宅增值 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990321.avif?1589859566) 那麼碧山作為雙地鐵和學區房地區，其房價堅挺也能解釋了。 ![新加坡投資思路淺談——碧山(Bishan)地區](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990322.avif?1571301618)