# 新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/6x9ZE Published: 2023-03-17 Source: 獅城新聞 經常有客戶問，買1手還是2手，這取決於買房的動機是什麼，自住為主還是投資為主？世間安得雙全法？通常來說，如果是純投資，那麼1手價格漲幅更高，缺點是需要時間等待瓜熟蒂落；如果是自住為主，那麼2手不用等，但價格漲幅比較有限。 **過去10年 1手 vs 2手價格走勢圖** ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177859.avif?1679311368) 數據是最客觀的，大黃提取了過去10年的1手對比2手的房價數據，1手的價格漲幅是141%，2手的價格漲幅是25%。 我們再根據區域細分，觀察下細分區域的價格走勢。 ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177860.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，1環CCR，1手平均漲幅91%，2手平均漲幅22% ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177861.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，2環RCR，1手平均漲幅67%，2手平均漲幅10%。 ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177862.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，3環OCR，1手平均漲幅87%，2手平均漲幅33%。 總體來看，不管是哪個區域，1手的漲幅普遍高出很多，但這並不是持有1手10年不動可以達到的。1手的紅利期大概3~4年，從開盤到交房價格會有一定的漲幅（大概15~30%），交房後價格就趨於平穩，之後如果要持續增長，需要不斷置換才有可能達到。 **1手房的投資邏輯** 一般來說，同期1手的單價比周邊的2手高出30%，看起來買2手更划算，有買過房的應該有體會，為什麼買了單價便宜的2手不漲，貴的1手卻越漲越高，底層邏輯是什麼呢？ 1手買的是一手價格，所有買家的持有成本都差不多，籌碼集中，有溢價出售的共識，容易形成合力，壟斷市場。 同時，賣家只有開發商一個，會幫助提價。開發商的銷售策略通常是前期低價出庫存，以達到銀行融資的最低銷售指標，後期再提價保障利潤。一般來說，1手房有2~3年的平台期，之後快交房的半年~1年內價格會「狂飆」，很多業主也會選擇在這個時間段轉手。 ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177863.avif?1679311367) 2手買的是二手價格，肉已經被第一任業主吃了，接盤的就是喝湯。那有朋友就問了，為什麼2手就只能喝湯，我也要吃肉！這涉及到籌碼分布問題，同一個項目，有1手業主，也有2手業主，2手業主是溢價買入，如果要賣高價，容易被1手業主壓制。 這就好像買蘋果股票，假設1手買家的成本是100美金，2手買家成本是130美金。同樣賺30美金，1手買家只要賣130美金，2手買家要賣160美金，自然會有壓力賣不出。除非2手買家能聯繫到所有1手買家聯合坐莊統一賣160美金，但是現實中是不可能的。 然而，這並不是說，所有1手房無腦入都能賺錢，一手房投資，拿最大價值的關鍵在於產品力，入場價格，以及槓桿效應，缺一不可。下面實例復盤下過去幾個明星樓盤的價格表現。 **例子1：JadeScape** ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177864.avif?1679311367) JadeScape順福軒，價格從開盤均價1665psf，上漲到2023年2月的2106psf，漲幅26.5%，貸款75%，也就是4倍槓桿，本金獲利106%。（需扣除貸款利息及其它雜費，不過不多）。4年時間106%漲幅，年復合回報率為19.8%。 **例子2：Stirling Residence** ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177865.avif?1679311367) Stirling Residence，價格從開盤均價1764psf，上漲到2023年2月的2174，漲幅23.2%，貸款75%，也就是4倍槓桿，本金獲利92.8%。（需扣除貸款利息及其它雜費，不過不多）。4年時間92.8%漲幅，年復合回報率為17.8%。 **例子3：Tre Ver** ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177866.avif?1679311366) Tre Ver，價格從開盤均價1546psf，上漲到2023年2月的1887，漲幅22%，貸款75%，也就是4倍槓桿，本金獲利88%。（需扣除貸款利息及其它雜費，不過不多）。4年時間88%漲幅，年復合回報率為17.1%。 由此可見，投資優質1手樓盤，本質上，就好像買個大藍籌，每年約可以獲得15~20%左右的復合回報率，區別在於，這個大藍籌資金量很大，流動性較差，避免了瞎操作的風險，強制呆坐不動4年，靜待花開結果。 ![新加坡過去10年 1手 vs 2手 房價漲幅對比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177867.avif?1679311366)