根據戴德梁行2026年8月27日發布的首份《亞太居住領域房地產投資者調查報告》，新加坡在亞太地區最受歡迎的居住類房地產投資目的地中排名第三，僅次於澳大利亞與紐西蘭和日本。
85%投資者計劃加碼
報告的受訪者是機構投資者、基金經理和上市房地產公司，他們合計管理約22.4萬個居住單元或床位。
投資者的信心非常足。85%的受訪者計劃在未來五年增加在居住類房地產上的投資，其中近四成表示會「顯著增加」，而且沒有任何受訪者打算削減投入。
受訪者群體預計，未來五年內將在亞太居住領域部署約332億美元的資金。戴德梁行亞太區居住領域主管紐蘭指出，居住類資產正從「另類投資」轉變為機構投資者的「核心資產類別」，原因在於需求穩健、收益具有防禦性，以及強勁的結構性增長動力。
三個賽道最受青睞
投資者對資產類別的偏好也比較集中。
建房出租和長租公寓最受青睞，34%的受訪者將其列為未來三年的首要投資目標。共享居住以23%的關注度排第二，略高於特定用途學生宿舍的22%。報告特別提到，共享居住模式在新加坡這樣的樞紐型城市越來越受歡迎，因為它有價格優勢，小戶型設計和運營方式都很靈活。
報告顯示，居住房地產的供應依然跟不上需求。因此，超過七成的受訪投資者正積極考慮重新定位資產或改變用途，包括將辦公樓和酒店改建為居住房地產。
在新加坡，這種「存量改造」已成為進入市場的一個關鍵路徑。報告舉了兩個例子：凱德雅詩閣信託近期收購的共居項目Coliwoo Midtown，其前身是山源大廈，2024年從商業用途改為住宅；城市發展在富士施樂大廈原址上重建的高檔私宅鉑海峰，也是辦公樓改住宅的案例。
房價穩漲，租金回報承壓
市場基本面也有數據支撐。戴德梁行預測，2026年新加坡私人住宅價格全年漲幅在2%至4%之間。支撐因素包括有限的未售庫存、持續的移民人口流入，以及較低的融資利率環境。
私人住宅租金在2026年預計上漲約2%，但因印花稅和房產稅較高，凈租金回報率維持在約2%至3%的較低水平。
報告所指的趨勢並非僅限於機構層面的操作，在新盤市場同樣可見。位於武吉知馬第11區的達恩•豪庭（Dunearn House），是馬城總體規划下首個私宅項目，自7月底開售以來首個周末即售出56%，三臥房全部售罄，買家以新加坡公民和永久居民為主，印證了報告提到的「自住需求驅動市場」的判斷。
達恩·豪庭的火爆並非偶然。作為馬城發展總藍圖下的首個私宅項目，武吉知馬區內99年地契新盤供應本就有限，上一次同類項目入市已是2018年。項目毗鄰的政府售地第二幅地段，地價已高出215元/平方英尺，分析師預計未來新項目尺價可能高出25%。周邊名校雲集，吸引了大量家庭買家，而武吉知馬規劃區過去五年非有地住宅轉售價格上漲38.5%，跑贏核心中央區的16.3%，進一步驗證了區域的長期價值。
