# 另一條避稅之路的終結！解析新加坡信託買房新政策

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Published: 2022-05-21
Source: 獅城新聞

就在上周，財政部深夜發表文告宣布，在進行定期的政策檢討後，自5月9日起，政府將推行一致的35％額外買方印花稅（生前信託），填補原先的缺口。

政策修改後，即使住宅房地產在轉入生前信託時，信託並沒有可確認的實益擁有者，也須支付額外買方印花稅。

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**新政修改了什麼** 

**新政頒布之前，**新加坡住宅房產轉移到生前信託，須支付買方印花稅（BSD），至於是否須支付額外買方印花稅（ABSD），則視信託實益擁有人（beneficial owner）的情況而定。當住宅房地產轉移到生前信託時，若信託沒有確定的實益擁有人，無須支付額外買方印花稅（**ABSD）。**

**政策修改後，**住宅房地產在轉入生前信託時，不論信託是否具有明確的實益擁有者，均須支付額外買方印花稅。

但符合以上三個必要條件的受託人（trustee）可向稅務局申請**退稅**：

**a) 該住宅房產的信託受益人必須是明確的、可以識別的自然人；**

**b) 在房產轉入信託時，受益人即擁有該住宅的實益所有權；**

**c) 該信託不能含有可更改或者可撤銷受益人權益的條款。** （比如一些信託結構要求受益人滿足某些條件，如在某個年齡前結婚或從大學畢業等。那麼，這些信託購房交易都不符合新政的退稅條件。）

退稅額是：35％的ABSD與實益擁有人須支付的最高稅率之間的差額。例如，若實益擁有人是名下無任何房產的新加坡公民，退稅額將為35％（35％－0％）；若是名下已擁有一套房產的永久居民，退稅額是10％（35％－25％）。 

**額外印花稅（ABSD)的前世今生** **印花稅是什麼？**

印花稅是指對不動產轉讓、股票和股份轉讓及抵押的法律文書徵收的稅項。簡單來講，所有涉及所有權變動的過戶行為都需要繳納印花稅。除了房產交易外，無償贈予禮物、轉讓股份給聯名購買人或是合法繼承遺產等不涉及金錢交易的過戶行為也需要按規定繳納印花稅。

在新加坡購買住宅類房產，要繳納兩個部分的稅：**基礎印花稅（BSD）和買家額外印花稅（ABSD）**，如果3年內出售，還有**賣方印花稅**。

**1、基礎印花稅（**BSD**）**

**基礎印花稅**的稅率是統一的，適用於所有物業買家，新加坡公民（SC）、新加坡永久居民（SPR）和外國人都必須支付，且計算方式相同。基礎印花稅取決於所購房產的買入價或市價，政府會選擇額度較高者來計算，稅率呈梯度上升，具體稅率如下表格所示： 

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**2、額外印花稅（ABSD）**

**額外印花稅ABSD**的稅率根據買房人的情況而有所不同，取決於購房人主體是個人還是公司，國籍是新加坡公民、新加坡永久居留權（PR）還是外國人，以及買房人已經持有的新加坡住宅物業數量（如有）。

ABSD是新加坡政府調控樓市的主要手段，用於預防海外資金炒房，將房產價格限制在適合當地居民自住的範圍內。但即使這樣，新加坡房產優越的穩定性和良好的居住環境仍然吸引著大量的外國買家，於是政府在2013年、2018年、2021年以及本次新政，數次上調額外買家稅，現行的ABSD徵收範圍及繳納比例如下：

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此外，上述兩種印花稅的繳納時間為：簽訂購買合同（執行購買權）之日起14日內。

**3、賣方印花稅（Seller Stamp Duty）**

如果出售購買年限在3年內的住宅類和工業類房產會被徵收賣家稅SSD，商業類房產則沒有該項稅。賣家印花稅從業主正式簽訂合同，即擁有房產開始計算，第一年內如果轉賣該房產則需要繳納房產價值12%的稅，逐年下降，第四年開始就降為0。

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**常見的信託種類有哪些** 

信託(Trust)是指委託人基於對受託人(信託投資公司)的信任，將其合法擁有的財產(房地產、股票、債券、基金等)委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定的目的，進行財產的管理和處置的行為。

信託是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託一般涉及三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及獲益的受益人，受益人可以是個人或實體，即公司、慈善機構或其他信託。

雖然信託的基本構架大致相同，但有幾種不同類型的信託具有不同的目的和細節。五種主要類型的信託為生前信託，遺囑信託，可撤銷信託，不可撤銷信託以及有資金或無資金信託。但無論如何，大多數信託都遵循傳統第三方信託的基本結構

0 **1** **生前信託（Living Trust）**

生前信託有時又會被稱為Inter-vivos Trust, 是指委託人（社保人）在其生前設立的信託，其資產或財產在其生前供個人使用。這種類型的信託允許委託人生前從信託中收益，但在其身故後將資產和財產轉移給受益人（使用受託人）。有了生前信託，您通常可以避免遺囑認證法庭

0 **2** **遺囑信託（Testamentary Trust）**

遺囑信託通常被稱為Will Trust，是在委託人的遺囑中形成的。委託人死亡後，資產將按照遺囑中的規定轉入信託。委託人仍在世時沒有信託。它只有在委託人死亡時才會生效。這種類型的信託在委託人有年幼子女、有特殊需要的受撫養人或不能管理其遺產的受益人時很有用。而且，遺囑信託是不可撤銷的。

0 **3** **可撤銷信託（Revocable Trust）**

可撤銷信託與生前信託一樣，是委託人在有生之年設立的。在委託人的生命周期之內，委託人可以自行更改，終止可撤銷的信託。它通常被設定為在遺囑認證之外轉移財產。在這種情況下，信託的三個部分（委託人，受託人和受益人）通常都是同一個人，所以他們可以管理自己的資產，但在原委託人去世之後，信託將移交給繼任受託人和其他受益人。

0 **4** **不可撤銷信託（Irrevocable Trust）**

相反，不可撤銷信託是指委託人（受保人）在其生前不能更改或者在其死亡後不能撤銷的信託。因為這種類型的信託包含無法轉會委託人擁有的資產，所以它更具有稅收效率，幾乎沒有遺產稅。

0 **5** **有資金或無資金信託（Funded or Unfunded Trust）**

有資金或無資金信託是有或沒有資產（資金）投入的信託協議。這些信託可以在委託人生前或身故後的任何時間獲得資金。

0 **6** **免稅信託（Credit Shelter Trust）**

免稅信託也稱為繼承信託（bypass trust）或家庭信託（family trust），是一種允許委託人向接收者授予不超過遺產稅免稅額的資產或資金的信託基金。免稅信託之所以起作用，是因為只有在配偶去世之前，配偶雙方都無法使用這筆錢，也不能從本金餘額中取出資金，只能從該信託的利息或其他收益中扣除。通過對信託所賺取的較少金額徵稅，當其中一位配偶去世時，個人有效地對貨幣餘額進行一次性大額稅收。一個人過世後，第二個配偶將有機會獲得本金餘額，這將使他或她能夠繼續過上舒適的生活，而不必向政府或其他稅務部門支付大部分繼承的錢。

**Q** 什麼是實益擁有者？ 

**A:** 信託住宅物業的實益擁有者是指個人：

在信託契約或文件中確定為住宅物業的受益人；和

由於信託而擁有住宅物業的實益所有權的人，根據信託條款，該住宅物業不可撤銷、可變或受後續任何條件的約束。

**Q** 在 ABSD（信託）生效日期之前，是否會對所有以信託形式持有的新加坡住宅物業追溯徵收 ABSD（信託）？ 

**A:** 不會。ABSD（信託）僅適用於在 2022 年 5 月 9 日或之後執行的將住宅物業轉讓或結算為信託（無論是現有的還是新的）。

如果有多個文書將住宅物業轉讓或結算到信託中，則應根據第一份文書的執行日期支付 ABSD（信託）（例如，應在簽署日期後的 14 天內支付 ABSD（信託））第一份文書的執行，如果該文書是在新加坡執行的）。第一份文書可以是對購買選擇權的接受、買賣協議、信託聲明或和解協議（如適用）。

**信託買房的優缺點** 

信託方式持有房產最大的優點是節省額外印花稅，但，這種方式是否適合每一個家庭呢？不一定，通常情況下，信託買房存在以下優缺點：

**（一）無法申請貸款，必須全款買房** 

信託的受益人系未成年人，不能獲得銀行貸款，必須100%用現金。這對一般人來說壓力還是比較大的，即便有這筆錢，不能利用購房的槓桿性和新加坡的低利率也是一種浪費，這種方式排除了很多希望貸款方式支付房款的買家。

**（二）資金流動性差，不利於變現**

父母出資為子女以信託方式持有房產，屬於贈與性質，原則上在孩子21歲之前不能出售，另一方面，如果委託人（贈與人）破產，房產是要被收回還債的。政府規定的本意，信託方式持有房產應以愛和傳承，而非盈利為目的，所以，如果多次以信託方式買賣獲利，很可能會被稅務局調查。

**（三）信託房產在法律上完全屬於孩子，等於提前傳承給孩子**

當孩子未滿21歲前，父母作為信託管理人，如果為了受益人的利益，可以處理房產，包括出租或出售。父母應當開具一個和子女的聯合帳戶，把收租或者賣出的錢存入其中。如需要動用該帳戶中的錢，則必須完全是為子女的受益為目的。

子女到21歲後，房產可以正式轉到其名下，孩子有權任意處置房產套現，不受家長控制。如果房子已經賣掉了，賣房款需要交給孩子。

所以，孩子是最終受益人，也可以說，在父母選擇信託方式購房，他們是提前為子女提供一種「高級繼承權」，子女在21歲時，即可以主張這些房產或者資產。

**（四）父母不能隨意支配資產收益，只能用於房產本身費用或對孩子有益之處**

信託房產的收益所得必須進入父母和孩子的聯合帳戶，父母不可隨意挪用，但可以用來支付該房產的物業費和房產稅，或者用在對孩子有益的地方，比如交學費、購買保險等，所以，建議保存好各種收據，萬一被稅務局審計的話，可以提供證明。

**（五）對孩子的購房資格有所影響**

當子女成年後，假設屆時的政策未變，那麼，在子女再行購買其他房產時，除非是他們賣掉父母信託持有的這套房產，不然他們還是需要繳納第二套房產的12%-15%的額外印花稅。

另一方面，因為孩子名下有房，限制了孩子購買政府組屋的資格。新加坡政府規定，申請購買新組屋，必須在過去30個月內不能擁有或出售過私宅。

**（六）給子女的未來多一份保障**

由信託方式持有房產，也相當於父母給子女準備了一個婚前契約，不管孩子將來因為債務、訴訟、還是離婚，需要被清算資產等情況，都不會影響到信託中的資產。所以，只要是「不可撤銷信託」里的資產，就都能夠按照信託里的條款，根據委託人的意願，順利地傳承給下一代。

所以，從5月9日起，所有的信託購房需要先做好信託文件(Trust Deed), 然後才能去開發商買房，並且任何用信託購買的房產需要先支付35%的額外買家印花稅ABSD，再根據信託的實際情況申請ABSD返還。

這樣的政策對於剛剛存夠錢信託買房的朋友們來說，突然間又差35% 了.但是對於筆現金量足夠的買家來說，是可以繼續入場，影響不大. 還是那句話，早出手主動，遲出手被動，誰知道下一個新政是不是已經在路上了呢.

最後，引用網絡的一句名言：曾經有一份真誠的愛情放在我面前，我沒有珍惜，等我失去的時候我才後悔莫及，人世間最痛苦的事莫過於此！買房也是如此！

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