# HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/8x6Am Published: 2023-04-06 Source: 獅城新聞 新加坡的房產類型，大類分成「住宅」和「商業樓」（工業樓較為小眾，暫且不談），其中，住宅細分成HDB組屋，EC共管公寓，公寓，聯排別墅，小別墅，大別墅，優質別墅等。商業房產細分成辦公樓，零售店面，店屋等。 很多新買家經常有疑問，對於不同准證持有者，這些房產哪些能買，哪些不能買，哪些在限定條件下可買，今天大黃就全面說明一下**各類房產的購買資質，方便買家對號入座。** **HDB組屋** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191845.avif?1680696068) 新加坡沒有房奴，這主要歸功於HDB組屋，新加坡人記錄在冊的有近8成人口住在組屋，而組屋的房價收入比只有5.5，所以本地人可以做到居住有其屋，國內部分大城市也在效仿該模式。但是HDB的購買限制是很多的，基本上只有新加坡公民和綠卡持有者可以購買。 新組屋BTO，有各種申請配套，但簡單的來說，要至少滿足以下四個條件： 1）申請人必須要有一個新加坡公民，加至少一個新加坡綠卡，組合成家庭申請（夫妻，父子母子，兄弟姐妹） 2）申請人必須滿21歲 3）申請人的家庭月收入不超過14,000新幣 4）在本地或海外名下無任何房產，在本地過去30個月內沒有出售過私人房產 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191846.avif?1680696068) 二手組屋，條件比新組屋寬鬆，沒有收入限制，但也至少要滿足以下四個條件： 1）一個新加坡公民，加一個持有有效證件外國人，組成家庭申請（公民+外國配偶，公民+父母，公民+兄弟姐妹等） 2）如果家庭申請人中沒有公民成分，那麼至少要申請人雙方持有綠卡，超過3年以上 3）申請人必須滿21歲 3）在本地或海外名下無任何房產，在本地過去15個月內沒有出售過私人房產 另外需要注意的是： 關於出租，無論新舊組屋，都要滿足5年最短居住年限，在這期間，可以出租房間。期滿5年後，有新加坡人成分的組屋可以出租整套，只有綠卡成分的不能出租整套 有新加坡人成分的可以在5年後購買第二套公寓，同時保留組屋；只有綠卡成分必須賣掉組屋才能購買私宅 關於新組屋和二手組屋的購買資質具體請參考： *https://services2.hdb.gov.sg/webapp/BP13EligCheck/BP13SHome?strSystem=CHECK* **EC共管公寓** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191847.avif?1680696068) EC共管公寓，也屬於新加坡建屋局管轄，也是政府福利房，本質上是HDB的升級版，有和公寓一樣的配套設施，但價格比同等條件下的公寓便宜20%~30%，就好像用卡羅拉的價格買了雷克薩斯。但是購買一手EC限制也是多多，主要體現在以下幾點 1）**購買資質**：必須要由一個新加坡人，和至少一個綠卡，組成家庭申請（夫妻，父子母子，兄弟姐妹） 2）**月收入限制**：家庭月收入不超過16000新幣 3）**貸款限制**：月收入只有3成可以用來申請購房貸款，舉例，申請人家庭月入15000新幣，只有15000\*30%=4500新幣可以用來貸款，貸款額度約942,000新幣，剩餘的要用現金或公積金。由於貸款限制，購買1手EC，尤其是大戶型，需要準備大量的現金和公積金。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191848.avif?1680696068) 4）**轉售稅**（Resale levy）：之前如果有享受過政府購房津貼，購買1手EC需要繳納相應的轉售稅。範圍從15000到55000新幣不等，具體參考下表： ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191849.avif?1680696068) 5）在本地或海外名下無任何房產，在本地過去30個月內沒有出售過私人房產 另外，和HDB一樣，EC也需要滿足5年最短居住期限，然後，5年後才可以部分私有化，賣給綠卡買家，10年後才能完全私有化，賣給包括外國人在內的所有買家。 關於1手EC的購買資質具體請參考： *https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/eligibility* **公寓** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191850.avif?1680696067) 公寓，是政府房之外最大類別，**所有人**，不管是公民，綠卡，還是外籍人士，都能買。 公寓是私人開發商承建，相較於EC共管公寓，設施更豐富，地點選擇更多，沒有5年最短居住年限限制，沒有出租限制，沒有購買資質限制，因為限制較為寬鬆，流動性較強，故兼具自住和投資屬性，但有以下幾點需要注意： 1）**貸款限制**：公寓貸款最多能貸75%，同時受到6成負債收入比TDSR的限制。舉例，買家月收入1萬，所有的負債，包括信用卡，車貸，房貸加總，不能超過月入的6成，也就是6000。此舉措是幫助買家量入為出，避免惡意加槓桿。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191851.avif?1680692585) 2）**買房印花稅（BSD&ABSD）**：這個是外國買家尤其需要注意的，買房印花稅分成原印花稅和額外印花稅，稅費比例隨著持有準證，購買套數和房產金額而不同。 簡單的說， 公民的第一套剛需房，稅費最低，買家印花稅的總數，當房價在150萬以內，150萬到300萬以內，300萬以上，分別對應的是4%-15400，5%-30400和6%-60400。 綠卡的第一套剛需房，稅費次低，買家印花稅的總數，當房價在150萬以內，150萬到300萬以內，300萬以上，分別對應的是9%-15400，10%-30400和11%-60400。 外國買家，無論買幾套，買家印花稅的總數，當房價在150萬以內，150萬到300萬以內，300萬以上，分別對應的是34%-15400，35%-30400和36%-60400。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191852.avif?1680696067) ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191853.avif?1680696067) 3）**賣房印花稅（SSD）**：賣房印花稅就很簡單，1年內賣出，徵收房價12%的稅；1~2年內賣出，徵收房價8%的稅；2~3年內賣出，徵收房價4%的稅；超過3年賣出，不收稅。該舉措也是為了防止投機倒把，惡意炒房。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191854.avif?1680696066) **別墅** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191855.avif?1680696066) 別墅，有分大小別墅，占地面積超過1400平米以上的別墅，尊稱「優質別墅 Good Class Bungalow GCB」，是新加坡房產界的勞斯萊斯，金字塔的頂尖，豪宅皇冠上的明珠。 全島僅有不到2800套 GCB，分別坐落在以下39個片區，按照大區來分，主要集中在10區，11區，20區，21區和23區。它占地面積6成要用來做景觀，只有4成可以用作蓋樓，而且不能超過2層（除去地下室和閣樓） ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191856.avif?1680696066) 別墅，無論大小，只有新加坡人可以買，以及對新加坡經濟有特殊經濟貢獻的外國人可以買，需要申請LDAU（Land Dealings Approval Unit），杯具的機率極高，基本上要杭州馬，深圳馬，電車馬這種馬字頭級別的大佬申請，才容易批准。 買不了可以租，GCB租房市場，目前的行情是，月租5萬新幣租一個老舊點的，月租10萬新幣租一個較新的，15~25萬新幣租到摩登現代化裝修的。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191857.avif?1680696065) 需要一提的是，別墅中有兩個例外，其一就是聖淘沙的別墅，它是唯一一個外國人可以購買的別墅片區。聖淘沙全島約350套別墅，主打度假村風格，每套別墅都風格迥異，自成一體，有面朝高爾夫球場的，有面朝內河的，也有面朝大海的，價格至少1000萬新幣起。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191858.avif?1680696065) **聯排別墅** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191859.avif?1680696064) 除了聖淘沙別墅外，其實還有一個小眾的別墅市場，外國人是可以買的，那就是公寓內部的聯排別墅（Townhouse）。全島目前有不到30個外國人可購買的聯排別墅的項目。 需要注意的是，並不是所有的聯排別墅外國人都可以購買，只有那些在2012年4月2日之前被批准了Condo Status的聯排別墅，外國人才能買，近幾年新建的都不行。 聯排別墅的好處是，既能享用公寓設施，又能享受別墅體驗，一舉兩得。 **商業房產（辦公樓，零售店面，店屋）** ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191860.avif?1680696064) 商業房產主要有辦公樓，零售店面以及店屋。最頂的辦公樓主要集中在CBD，甲級辦公樓9成是只租不賣的，市場上在賣的只有三星大廈，保誠大廈，Suntec，PLUS，SBF Centre，Octagon等，永久地契的更是極度稀缺。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191861.avif?1680696064) 最頂的店屋集中在武吉士片區（蘭桂坊街，北橋街，Liang Seah St，Purvis St等），中國城片區（摩士街，登婆街，史密斯街，寶塔街，新橋街，南橋街，恭錫街，克羅士街等），丹戎巴葛片區（廈門街，安詳山，酒吧街，駁船碼頭街，達士嶺，香港街，斯坦利街等）。次一點的在小印度，東海岸和亞龍片區。全島核心片區的店屋僅4000套左右，大多數由基金公司，本地富豪家族持有。 商業房產所有人都可以購買，即使外籍人士購買，也無需支付額外印花稅，只需要支付原印花稅。 但需要注意的是，商業房產大多數業主是註冊了GST的公司，這意味著，如果買家是個人，需要額外支付8%的GST。但如果買家註冊了一家GST-Register的公司，以公司的名義來購入商業房產，就可以在交易完成後申請退回8%的消費稅了。 ![HDB，EC，公寓，聯排，別墅，商業房產，我能買哪個？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191862.avif?1680696063)