NUS的研究團隊發現，新加坡公寓交易的長期貼現率對指導長期基礎設施項目（如減緩氣候變化）的成本效益分析至關重要。
長期貼現率可分析政策成本
貼現率（Discount Rate），是指將未來支付改變為現值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據向銀行要求兌現，銀行將利息先行扣除所使用的利率。
減緩氣候變化和其他長期基礎設施項目（如住房和公共運輸網絡）是昂貴的投資，但它們在未來幾十年甚至幾個世紀都會為社會帶來好處。通過能夠準確地進行成本效益分析，政府可以確定哪些政策從長遠來看對社會有益。
新加坡的高樓大廈，來源：NUS
長期貼現率，即經濟主體對未來現金流量和其他收益的貼現率，是此類政策分析的基本要素。
新加坡國立大學的研究人員使用 1995 年至 2015 年的新加坡公寓銷售數據進行的一項研究發現，新加坡的貼現率很低且一直在不斷下降。
這提高了社會對那些前期投資巨大的政策的重視，這些投資在遙遠的未來會帶來好處。
NUS經濟系副教授 Alberto Salvo，來源：NUS
新加坡國立大學藝術與社會科學學院經濟系副教授，同時也是該研究的作者 — Alberto Salvo 說：「目前幾乎沒有人研究和評估新加坡的長期市場貼現率。然而，這些對於氣候變化政策的分析以及評估其他長期投資的效果至關重要。」
「例如將新加坡公共巴士的電氣化或建設一條新的捷運線路，這些投資通常會在最初花費很多金錢和人力，不過它們會在未來多年提供收益。我們的研究能夠使用新加坡公寓的市場價格來估計長期貼現率，因為這些住宅資產是少數具有長期和不同視野的資產之一，它們是擁有數十年、數百年或永久業權的住房。」
新加坡的地鐵，來源：ST
這一項研究結果已經發表在《應用計量經濟學雜誌》（Journal of Applied Econometrics）上。
低長期貼現率＝長期資產的溢價
該研究團隊包括新加坡國立大學經濟系的Liu Haoming副教授和現任職於蒙茅斯大學（Monmouth University）的 Eric Fesselmeyer 副教授（曾在NUS工作）。他們使用統計模型比較了不同租期的物業支付的價格，分別是99年和999年租賃物業，以及永久業權物業來估算貼現率。
Liu Haoming副教授，來源：NUS
「如今人們把購買房產視作一項昂貴的投資 — 因為這將會提供未來多年的住房福利。在未來，房產貶值得越少，你就越看重它。」 Liu副教授解釋說。
該團隊將非線性面板回歸分析應用於公寓銷售數據，估算了前 100 年的折扣率，從每年 2.5% 到 4% 開始，到 4 世紀下降到每年 0.5% 到 1.5%。這解釋了為什麼永久業權物業的售價通常比 99 年租賃物業高出 15% 至 20%，而比 999 年租賃物業高出約 3% 至 5%。為了避免因租期不同而導致的價格差異，該團隊小心地控制了可能導致價格差異的住房特徵，例如公寓的社區、建築面積和樓層。
Eric Fesselmeyer 副教授，來源：蒙茅斯大學官網
Fesselmeyer 副教授分享說：「新加坡的買家通過他們的實際選擇向我們展示了他們出人意料的耐心，他們重視未來，並願意為非常長期的資產支付溢價。這就像從今天的消費中支付溢價以保護未來的環境。」
該團隊指出，他們從研究中推斷出的貼現率明顯低於通常用於評估公共政策的貼現率。更低的貼現率代表了更美好的社會未來。例如，世界各地的社會可以選擇可再生能源而不是污染環境的煤炭來發電，選擇環保能源而不是柴油來為地鐵和巴士提供動力。
新加坡組屋，來源：ST
Salvo 副教授觀察到：「我們發現貼現率每年下降 0.5% 至 1.5%，這意味著現在進行的公共投資價值更高，這些投資在未來多年為社會提供回報。這很重要，因為使用每年 4% 的固定貼現率意味著在成本效益計算中，從現在起幾十年內實現的收益將變得一文不值。」
該團隊還指出，由於較低和不斷下降的貼現率代表了更高的碳價格 — 即所謂的「碳的社會成本」 ，這意味著各國政府應在全球範圍內採取一致行動，大幅提高碳價格，以造福子孫後代.
新加坡巴士，來源：ST
研究人員希望這些發現可以給政府帶來一些提示，特別是適當評估前期投入巨大的的氣候變化減緩政策。
為了進一步推進該項目，他們正在探索收集最近幾年以及英國等不同司法管轄區的住宅市場數據，這些司法管轄區的所有權租賃結構與新加坡相似——因為可能存在相似的文化和人口差異。
在此，小助手衷心感謝NUS的研究人員們為創建美好未來而出的一份力，希望他們能進展順利，早日完成最新數據的分析。
