# 期盼已久的新加坡房產政策終於放寬了！

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Published: 2018-05-06
Source: 獅城新聞

3月11日是房地產市場降溫措施調整生效的第一天，位於巴耶利峇的私人共管公寓Park Place Residences首日開放示範單位，但人潮並沒有異常地多。

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有分析師指出，在眾多降溫措施當中，賣方印花稅對房地產市場的影響甚小，如此細微的調整，不足以提振需求。

政府宣布稍微放寬賣方印花稅等房地產市場降溫措施，但潛在買家認為，除非是放寬買方印花稅，否則措施的調整，對買家而言沒有什麼實際影響。

到私人共管公寓Park Place Residences示範單位參觀的何遠旋（30歲，金融服務主管）認為，放寬賣方印花稅主要是讓有經濟困難的屋主較容易脫售房子，對他沒有什麼影響。

他表示，他買房是用來自住，會長時間持有房子，不像投機者那樣急著脫售，政府把賣方印花稅的適用期限縮短至三年，與他沒有太大關係。

政府10日宣布調整三項房地產市場措施，包括調低賣方印花稅（SSD）和放寬總償債率（TDSR）框架，並針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易徵收印花稅。

賣方印花稅的適用期限從四年縮短至三年，稅率也調低四個百分點。這意味著，想儘快脫售房子又不想繳印花稅者，現在可少等一年。若等不及，繳交的印花稅也會比以前低。

這項調整適用於從前日起購買的房地產。

位於巴耶利峇的新私宅Park PlaceResidences前日正好首日開放示範單位，但參觀的公眾沒有異常地多。

據了解，示範單位所吸引的人潮與豪佳苑（GrandeurPark Residences）上月首日開放示範單位的人數差不多。

和何遠旋一樣，在場的另一潛在買家張友誼（36歲，安全專員）也是為了自住而準備買房。他說：「放寬買方印花稅對我才比較有幫助。」

投資者對新措施感到高興

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不過，買私宅來投資者對新措施感到高興。

一洪姓公務員（28歲）近年來一直在物色合適的鞋盒式一臥房私宅單位，希望買來投資。她說，政府的新宣布，對她確實是「小小的甜頭」，是讓她更想投資私宅的原因之一。她解釋：「這項宣布能讓我在市道好的時候把房子快點脫手套現，但少付或無需繳付賣方印花稅。」

但她認為，買房投資還需要考慮很多因素，包括額外買方印花稅、未來是否要買政府組屋等因素，因此還得做周全的考慮。

據國家稅務局網站資料，無論是公民、永久居民或外國人，買房時都須繳交高達3％的買方印花稅。若購買第二個或更多房地產，則得繳交額外買方印花稅（ABSD），稅率介於5％至15％（按國籍與房地產數量而定）。

分析師：賣方印花稅調整不足以提振需求

分析師指出，在眾多降溫措施當中，賣方印花稅對房地產市場的影響甚小，如此細微的調整，不足以提振需求。

房地產諮詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮說，額外買家印花稅、總償債率，以及房貸與房子估值比率（LTV）的限制，才是抑制需求的主要措施。「政府基本上沒有去碰這些主要降溫措施。」

按照總償債率條例，貸款申請人把所有債務計算在內後，每月攤還額不可超過月入的60％。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出：「對那些有經濟困難、需要脫售房地產的人，放寬賣方印花稅措施，能減少或去除賣方印花稅的罰金。」

政府稍微放寬總償債率條例

另外，政府也稍微放寬總償債率條例，讓符合條件者更容易用房地產作為抵押來借貸。這主要是針對擁有房地產而手頭上的流動資金不多的退休人士做出的調整。

若借貸者的房貸與房子估值比率不超過50％，所申請的資產增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）不受限於總償債率框架。

工人黨主席林瑞蓮表示：「很高興聽到為退休人士放寬總償債率條例一事……我認為這是一項明智的調整。」

林瑞蓮曾兩度在國會上提出這一課題，希望政府考慮允許借貸人用無債務負擔的私人房地產作抵押申請貸款。

關於新加坡房產走勢

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如果以2001年為起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低於GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢復增長態勢。隨後，為了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行為，新加坡政府從2013年開始出台眾多房地產降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。 2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終於在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新聞發布會上，新加坡金管局也明確表示不會在短期內取消當地房地產降溫措施，這也就意味著新加坡房市將保持目前的調整勢態。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意為之，而非市場基本面走弱的跡象。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房產泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地產市場表現平穩。因為房價走勢與GDP與收入水平的關係十分合理，房產泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。從房地產投資的角度來講，更具競爭力的新幣匯率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將為投資者帶來更大的盈利空間。

2017年中國和新加坡房價走勢預測

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http://bbs.sgcn.com/forum.php?mod=viewthread&tid=16132530&fromuid=93756

(出處:新加坡獅城論壇)

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回首2016年，是中國一線和二線城市的大漲年。很多城市房價的漲幅在20%-50%，如鄭州，武漢，合肥，廈門，蘇州，杭州，南京，深圳，北京，全部大漲。我從2009年寫博客時便看好中國一線二線城市，大漲對於我是符合一貫預期的。2016年上漲的主要原因是調控的放鬆（如限購和限貸）和供不應求（放地過慢和人口大量湧入城市）。同時，中國的經濟發展和人們收入增加依然非常好。

2016年，新加坡的組屋和公寓市場波瀾不驚，沒有新調控出台，房價（組屋和公寓）經歷了極其緩慢的下跌。這種下跌幅度其實都可以忽略。

以下是本人獅城阿嚏對於2017年新加坡和中國房價走勢的預測（這次完全從投資的角度預測房價，首套自住房不算。如果是首套房，千萬別等，不論是中國還是新加坡，入手越早越好，爭取一步到位，當然要量力而行）：

1）中國一線城市

因為土地供應緊張，新盤越來越少。長期來看，一線依然看漲。如北京，幾年後中心幾個區（西城，東城，海淀，朝陽）本人預測會陸續突破10萬/平方米，超過香港中心地帶的房價是沒有懸念的 （別忘了，本人當年預測北京中心地帶超過新加坡郊區公寓達到3萬人民幣/平方米的時候，很多人都覺得不可能）。上海和深圳也是如此。不過，新加坡新移民已經沒有在一線城市上車的可能性了。一是限購，二是一線的需求很多是賣小房換大房。沒有房子的人上車非常困難。另外，一線的租金也會水漲船高，陸陸續續達到或者接近新加坡condo的租金水平。原因是租房會越來越成為年輕一代不得已的選擇。從而推高租金。

2）中國二線城市

2016年，很多二線城市表現不俗。很多城市是經歷很多年以每年低於10%左右的緩慢上漲後，突然爆發的，讓很多買房者措手不及。展望未來，我依然看好大多數二線城市（除了那些人口停滯增長的）。現在的二線就是10年前的一線。以後拆遷會越來越難，以後會有越來越多的人湧入。一線由於發展早，基礎設施陸續陳舊，這給二線提供了在基礎設施上趕超一線城市的機會（就和當年一線趕超新加坡一樣）。越來越多的人將感覺二線比一線更加合算。2016年上漲不大的西部城市西安，成都，重慶，未來都有突然大漲的可能。漲幅過大的城市由於重新限購，則會上下休整幾年。如果現在進場二線，則需要幾年的等待才有可能有大的受益。我幾年前預測過，二線的目標是新加坡的HDB房價，目前看可能過半二線城市已經達到了。未來越來越多的二線城市將達到和超過新加坡HDB的房價。同時，二線城市的租金也會緩慢的上漲（原因是投資客過多和供應過多，消化需要時間）。

3）新加坡

新加坡房價未來走勢取決於經濟和調控的走勢。

新加坡經濟增長預計未來幾年將非常緩慢，從而員工收入增長將趨於停滯。過去幾年由於控制移民，雖然經濟發展慢，當地人收入增長並不慢。但是未來幾年員工收入增長會顯著慢下來。失業率會上升。

由於經濟增長顯著放緩，新加坡會出現資本外流，從而導致新加坡匯率下跌。2016年美元兌新加坡元徘徊在1.4左右。我預測，未來幾年會到1.5 – 1.6之間。這種匯率在2000年年初經濟低迷是曾經出現過的。同時，伴隨美國利息的上漲，新加坡貸款利息也會漲。

新加坡的調控是最影響房價的。未來調控的走勢不好說。但是長期趨勢是放鬆調控拯救經濟。新加坡未來經濟走出低谷，和2005年經濟復甦時一樣，房地產將功不可沒。新加坡收入水平和低利率是完全能夠支撐比現在更高房價的。未來一旦放鬆調控，導致購房成本降低和更加容易貸款，新移民便可以入場並長期持有（至少5年），最終將是長期的贏家。當然，新加坡的房地產即使未來出現上漲，也很難和中國的一線二線漲幅相提並論。

所以總的來說，新加坡2017年可能再次非常平穩，上漲和下跌幅度會非常小。租金會緩慢下跌，但是由於利息非常低，大部分人依然持有能力很強。如果已經進場，千萬不要輕易賣房。由於房價還沒有跌得見底，不是剛需也不要急於入場。入場時機估計在2018-2020年。那時伴隨這經濟的復甦，和調控的撤出，可能會出現入場機會。