# 建屋局房貸比率頂限下調，私宅市場短期料受衝擊不大

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Published: 2024-08-26
Source: 獅城新聞

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有分析師認為，政府收窄建屋局組屋房貸的貸款與估值比率頂限，短期內或會對私宅市場造成些許衝擊，包括間接拖緩私宅的價格增長和買氣。不過，分析師普遍認為，這項舉措對私宅市場的影響有限。

國家發展部和建屋局星期一（8月19日）深夜發文告宣布，從8月20日起，建屋發展局提供的房貸金額將從不超過房子價值的80%，下調至75%。經這一調整，建屋局房貸的貸款與估值比率（Loan-to-Value Limit，簡稱LTV）頂限，將與金融機構發放的貸款比率頂限劃一。

分析：或影響組屋提升者買私宅決定

組屋和私宅樓市有互動關係，組屋轉售價若下跌，私宅價格也會跟著跌。目前，私宅市場的需求和交易量減少，但價格仍以較緩慢速度上升。

新舉措讓有意購買轉售組屋的買家更小心和謹慎，尤其是在出價方面。

如果這個組屋市場降溫措施奏效，私宅市場短期內會受到些許衝擊。因為百萬組屋出現的機率會降低，組屋轉售市場的價格會受到壓抑，影響組屋提升者購買私宅的決定，或延遲提升計劃。少了他們，私宅市場活動會受影響。

不過，當利率下滑，買家為房貸承擔利息也會減少，房地產市場一般會更蓬勃。市場普遍預計，美國聯邦儲備局將在9月降息。

組屋轉售價格上漲對私宅市場有溢出效應，因為組屋提升者高價賣出組屋後，有更多預算去買私宅，導致私宅需求增加，引發私宅價格上漲。這就不符合政府意願了，當局嘗試控制私宅價格上漲超過10年了。

百萬組屋交易大增跟從私宅「降級」到組屋，而且滿足了15個月等候期的人有關，他們有財力購買更大組屋單位，對組屋轉售價格帶來上行壓力。

新舉措會讓轉售組屋買家，尤其是公積金儲蓄不多者開價時更趨保守。他們已支付高額現金溢價（Cash-Over-Valuation，簡稱COV），貸款比率下調至75%，他們需要更多現金來付首付。

注意收窄LTV舉措下來會否擴大

新措施或暫時拖緩私宅價格增長和買賣活動，但由於經濟基本面維持良好，如就業和薪金增長，對私宅影響程度不大。

一旦買家消化新舉措後，需求恢復，價格會繼續攀升，繼續支持組屋提升者買私宅。 

華僑銀行研究報告指出，新舉措對私宅市場負面影響小，但房價若持續超出預期水平，要注意當局收窄貸款與估值比率的舉措會否擴大到其他房地產類別。

華僑銀行報告也預測，下半年私宅房價增幅或會進一步放緩。該行也調低全年交易新私宅單位預測，從之前的6000個至7000個，下調到5000個至6000個單位。

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