# Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/9g3jj Published: 2026-06-04 Source: 獅城新聞 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864109.avif?0) **Thomson Reserve** 下半年，最受關注的樓盤Thomson Reserve，的確是集齊了大家想要的所有屬性：地鐵，學校，商城，超大型樓盤，自然環境和優質開發商。但問題來了，這麼好的樓盤，到底買多少錢才是合理的？ 接下來我們就一點一點分析。 **5次集體收購，拿到超優地價** ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864111.avif?0) Thomson view這個樓盤的集體收購過程頗有波折，第5次才收購成功，也使得保留價比以前低了不少，總之最後成功收購的地價在**1,178psf ppr。** 這個價位大家可能沒有感覺，畢竟當時**2025年的10月**有這個價位，還不算太有優勢。 但接下來地價越來越高。Thomson Reserve是**屬於新加坡RCR的地理位置**。接下來我們會對比所有區域的地價： ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864112.avif?0) 我們看到的是 OCR的地價全面超越 位置差三站的Lentor central 1,278psf ppr ， Chuan grove 1,331 psf ppr Bedok Rise 1,330 psf ppr 如果排序，Thomson reserve **不僅是RCR里最低的也是完全低於OCR的。基本是最低的。** ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864113.avif?0) 這個地價使得主要開發商**華業集團在定價上擁有大的競爭優勢，也為買家預留更多升值空間。**Thomson reserve對買家來說是一個用OCR預算購買RCR項目的機會。UOL到底會怎麼做，讓我們拭目以待。 **比較鄰居，預估合理價位** Thomson reserve 本身在D20郵區，樓下有地鐵站，對面Thomson plaza，還在Ai tong 小學一公里內，屬性超優。 開發商會怎樣定價？我們看回同一郵區內的其他樓盤的轉售價位。 關注以下三個樓盤，Marymount 地鐵站的Jadescape, Lentor 地鐵站的 Lentor Modern,和Mayflower地鐵站的 AMO residences。 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864115.avif?0) 兩房兩衛 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864116.avif?0) Jadescape 兩房兩衛的尺價在2,400-2,450 psf，總價位達到180-188萬。 AMO residences兩房兩衛尺價在2,450-2,550 psf，總價位達到 182-189萬。 因為Thomson Reserve是harmonisation rule 之後的樓盤，不算空調槽，預計尺價會高出7%-10%, 如果計入和周邊二手樓盤的年齡差，這個尺價差距就更大了。 **開發商在定價的時候一定會考慮到總價位的可接受性，和周邊的樓盤做出合理對比。**如果總價位和周邊二手樓盤的總價位類似，就非常有優勢了。 **預估Thomson Reserve的兩房是667方尺，總價大概170萬起。到時儘量不要超過190萬的價位買入。** 三房標準型 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864117.avif?0) Thomson Reserve 的三房戶型到時會有標準的三房和較大的premium 戶型。我們預估的是三房兩衛的戶型。 Jadescape 三房904方尺，尺價達到2,500~2,550 psf,總價達到 225萬~230萬。 Lentor Modern三房990方尺，尺價達到2,400~2,500 psf,總價達到 240萬-250萬。 AMO Residences 三房958方尺，尺價達到2,450~2,610 psf, 總價達到 240萬-250萬。 由於 Thomson Reserve 屬於 Harmonisation Rule 實施後的項目，建築面積不計入空調機位，因此其表面尺價預計會比周邊舊項目高出約 7%–10%。如果再考慮新盤與二手房之間的樓齡差距，尺價差距看起來會更加明顯。因此，比較時不應只看尺價，更要看總價和實際可使用面積。 開發商在定價時，**通常會優先考慮市場能夠接受的總價水平(Quantum)**，並與周邊項目形成合理對比。若 Thomson Reserve 的總價與周邊二手樓盤接近，那麼買家便有機會以相似預算，獲得更新的產品、更高效的戶型設計以及更長的產權年限，這將成為項目的一大優勢。 **預估Thomson Reserve的三房是915方尺，總價大概230萬起。到時儘量不要超過260萬的價位買入，具備較好的增值空間。** 四房標準型 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864118.avif?0) 從目前周邊項目的成交情況來看，Thomson Reserve 的四房產品預計將成為改善型家庭重點關注的戶型之一。 作為參考： • Jadescape 四房 1,259 方尺，目前成交總價約 318萬–330萬，尺價約 2,525–2,620 psf； • AMO Residences 四房 1,292 方尺，目前成交總價約 320萬–325萬，尺價約 2,477–2,535 psf； 從成交數據可以發現，雖然兩個項目之間存在約 5 年左右的樓齡差距，但市場最終接受的總價卻非常接近，**均集中在 320 萬左右的區間**。 這也反映出一個重要規律： **買家購買大戶型時，關注的往往是總價（Quantum），而不是單純的尺價（PSF）。** 由於 Thomson Reserve 屬於 Harmonisation Rule 實施後的項目，建築面積不再包含空調機位等不可使用空間，因此未來項目的表面尺價預計會比周邊舊項目高出約 7%-10%。 不過，尺價提高並不代表總價一定大幅上漲。開發商通常會透過優化戶型設計及控制面積，將產品總價維持在市場能夠接受的範圍內。 參考目前 Upper Thomson 及 Ang Mo Kio 一帶的新盤和次新盤成交情況，**若 Thomson Reserve 的四房面積落在 1,150 至 1,250 方尺左右，其合理總價區間預計將落在 300萬至340萬之間。** 對於改善型家庭而言，**如果未來能夠在 330 萬以**內購入四房單位，將有機會以接近次新盤的預算，獲得更新的產品、更高的空間使用效率以及更長的產權年限。 **超大項目，什麼時候入場合適** Thomson Reserve 作為擁有1269個單位的巨型項目，任何一個開發商拿到這個項目都有銷售的壓力。要在一開始就拿到較好的銷量 接近50%-70%，在定價方面就要很有策略。 ![Thomson Reserve，2026全島最期待的湯申超大型樓盤，開發商會優惠定價嗎？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864119.avif?0) 再結合開發商UOL的一貫風格，開始價位和最後的價位通常有較高的價差。 大機率，UOL會延續以往的風格， 開盤第一期（phase 1 launch)，用低價位引流的戶型來吸引客戶，比如有噪音，朝向不那麼理想的，價位有較大的優惠，在第一期至少達到50%以上的銷量。 開盤後期(phase 2,3,4...)，逐漸再用朝向好的優質大戶型把價格推上去。 **不同戶型，如何選擇** 如果 Thomson Reserve 在你的購房關注名單上，那麼首期開盤（Phase 1 Launch）值得重點關注。 參考過去多個熱門項目，首批單位通常擁有相對更好的價格優勢，一旦進入後續加推階段，價格往往會逐步上調。 由於 Harmonisation Rule 新規的影響，未來項目的尺價與總價邏輯也會有所不同，因此提前做好**預算規劃和貸款測算**非常重要。 我已經根據目前市場數據，對不同戶型進行了初步價格預測和資金測算。