# 新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/9gM3y Published: 2026-06-05 Source: 獅城新聞 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864565.avif?0) 6 月 3 日新加坡市區重建局 URA 正式披露2026 下半年政府售地計劃（GLS），全年確認名單私宅供應飆升至 9320 套，較過去十年年均供應大漲超 50%，成為近年新加坡土地供應里程碑式動作。本輪下半年確認名單 9 宗地塊（8 宗住宅 + 1 宗裕廊湖區綜合白地），可售私宅 4745 套（環比上半年 + 3.7%，內含 735 套 EC 執行共管公寓）；儲備名單 13 宗地塊，潛在新增住宅 4455 套、商用面積 10.48 萬㎡、970 間酒店客房，全計劃合計可開發近 9200 套私宅、18.81 萬㎡商業體量Ministry of National Development (MND)。 從頂層調控到片區落地，本輪大規模放量絕非偶然，本文從推地底層邏輯、單地塊片區影響、全市場中長期走勢三層深度拆解。 一、逆勢大幅加碼私宅供應：新加坡政府本輪集中放量四大核心動因 1. 自住 + 升級需求持續火熱，對沖樓市過熱上漲壓力 2025-2026 年新加坡私宅去化數據持續走高，組屋滿 MOP 年限屋主批量升級私宅、新移民逐年落地帶來剛需，OCR 郊區私宅 2026 年一季度房價環比漲 2.2%，CCR 核心區結束連續下跌企穩回升，EC 市場更是瘋狂沖高，2026 年前 4 個月 EC 尺價較 2016 年漲幅超 135%，投資投機資金湧入擠占剛需名額。 政府通過持續加大土地投放、新增近 3.2 萬套未來兩年可售現房庫存（全私宅儲備管線達 6.1 萬套），從供給端平抑房價過快上行，實現樓市 「穩地價、穩房價、穩預期」 頂層目標。 2. 5 月 EC 新政落地，配套土地供給平衡 EC 供需結構 2026 年 5 月 8 日新加坡重磅更新 EC 管控政策：居住年限 MOP 由 5 年拉長至 10 年、取消延期付款 DPS 方案、首購族配額提升至 90% 且優先期 24 個月，精準打擊 EC 炒房客。 本輪下半年裕廊東 735 套 EC 地塊是新政落地後首宗出讓 EC 用地，新增大批量EC 房源，定向承接組屋升級剛需，填補裕廊東近 30 年無新 EC 項目的市場空白，用新增供給對沖政策收緊帶來的短期供需錯配。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864566.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864567.avif?0) 3. 城市去中心化落地，裕廊湖 JLD 第二 CBD 加速成型 新加坡長期推行 「跳出市中心、多中心發展」 戰略，JLD 裕廊湖定位新加坡除 CBD 外最大綜合商務新區。本輪Town Hall Link 巨型白地 7 月招標，是 JLD 開發關鍵一步，依託 4 條地鐵（東西線、南北線、裕廊區域線 JRL、跨島線 CRL）完善軌交基建，綁定區域集中供冷、地下垃圾輸送系統等市政配套，承接未來外遷政府機構與新增辦公需求，土地投放配合新區基建落地、產業導入。 4. 租賃市場擴容，匹配外籍員工與長住公寓新增需求 本輪供地打破單一純住宅開發模式，多個地塊兼容長租服務式公寓，全 6.1 萬套私宅管線中包含大量服務公寓產品。伴隨新加坡外資企業持續落地、外籍雇員流入，租賃需求穩步抬升，多元化房源同步覆蓋自住剛需 + 長線租賃兩大賽道，完善住宅產品分層供給。 二、9 宗確認地塊逐個拆解：CCR/RCR/OCR 三大片區價值重塑（分區域） 新加坡私宅市場通常劃分為CCR 核心中央區（烏節、濱海灣等高端豪宅區）、RCR 其他中央區（東海岸、丹戎禺等城市邊緣區）、OCR 郊區（裕廊、實龍崗等大眾自住區），本輪 9 宗確認地塊均勻分布三大板塊，各片區發展邏輯分化明顯。 （一）CCR 核心中央區｜2 宗稀缺高地價地塊：烏節大道 + Holland Plain，豪宅存量疊代 1. Orchard Boulevard（烏節大道｜CCR，110 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864568.avif?0) 地塊屬性：全新出讓地塊，緊鄰 TEL 湯申東海岸線烏節大道地鐵站，距烏節路商圈 1 站地鐵，1-2km 覆蓋英華中小學、立化小學等多所頂尖名校；上一輪同片區賣地為 2024 年 2 月 UpperHouse 項目地塊，區域地塊出讓極度稀缺。 片區影響：CCR 小眾低密度精品住宅，或稀缺小戶型補充烏節核心區存量，主打高凈值自住 + 高端外籍租賃。地塊體量小僅 110 套，不會大幅衝擊烏節周邊二手豪宅價格，但會拉高片區新房標杆尺價。 2. Holland Plain（荷蘭平原｜CCR，610 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864569.avif?0) 地塊屬性：全新地塊，D10 郵區荷蘭村高端別墅區，片區第三塊政府賣地，前兩宗分別 2026 年 5 月成交、2025 年出讓，周邊毗鄰 GCB 優質洋房區、美以美女校；短板：距離最近地鐵站超 1km，公共運輸偏弱。 片區影響：Holland Plain 定位低密高端居住區，新增 610 套改善型私宅，填補片區大面積洋房、小戶型稀缺空白；前序地塊僅單一開發商報價，反映開發商拿地趨於理性，本宗地出讓後，Holland Plain 逐步形成連片高端住宅區，遠期拉升片區整體土地價值，存量老盤二手報價或被動錨定新盤成本。 CCR 小結：核心區宅地稀缺屬性不變，新增供應以精品小體量項目為主，穩價格而非砸盤降價，高端豪宅保值邏輯持續成立。 （二）RCR 其他中央區｜4 宗宜居地塊：濱海花園巷、迪蘇莎、丹戎禺、貝萊亞，南部濱海走廊全面煥新 RCR 是本輪供地主力片區，4 宗地塊全部坐落南部濱海走廊（濱海灣 - 丹戎禺 - 聖淘沙港灣），銜接大南部濱水新城 GSW國家級規劃，是 2026 新加坡地產價值風口帶。 1. Marina Gardens Lane（濱海花園巷｜RCR，390 套 + 150㎡商業，由儲備名單轉入確認名單） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864570.avif?0) 緊鄰濱海灣南 TEL 未來地鐵站，一樓配商業，直面濱海灣花園海景，步行可達金沙商圈，上一宗同地塊是2023 年 7 月 成交的One Marina Gardens。 片區影響：濱海灣390 套海景住宅落地，補充 CBD 近郊改善房源；底層商業完善片區配套，承接 CBD 上班族自住需求，利好周邊二手公寓租金穩步上行。 2. De Souza Avenue（迪蘇莎大道｜RCR，415 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864571.avif?0) 武吉知馬片區，步行 15-20 分鐘至 DTL 美世界地鐵站，毗鄰 CRL 跨島線在建站點，2024 年 8 月同片區 The Sen 地塊成交。 片區影響：武吉知馬老牌成熟居住區，新增剛需改善房源，分流烏節外溢自住需求，片區二手房漲幅放緩、回歸理性。 3. Tanjong Rhu Close（丹戎禺｜RCR，505 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864572.avif?0) 緊鄰 TEL 加東公園地鐵站，毗鄰東海岸公園、新加坡國家體育場，近中正中學；2026 年 2 月同片區相鄰地塊以 7.09 億新幣成交，尺價$1455刷新 RCR 片區新高。 片區影響：加東丹戎禺時隔多年大規模新增住宅，片區以老牌洋房和老舊公寓為主，全新私宅落地帶動區域舊城煥新，一線海景資源稀缺，新盤定價將成為加東房價風向標。 4. Berlayar Close（貝萊亞｜RCR，695 套，全新地塊） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864573.avif?0) 大南部濱水新城 GSW 第三宗出讓地塊，前兩宗分別 2025 年 11 月、2026 年掛牌，近 CCL 環線直落布蘭雅地鐵站，直面吉寶灣 + 花柏山景觀，步行至怡豐城、聖淘沙。 片區影響：吉寶灣、港灣片區新增近 700 套濱水住宅，加速大南部濱水新城連片開發，從零散商圈升級為大型宜居新城，長期利好聖淘沙周邊租賃與住宅升值。 （三）OCR 郊區｜2 大重磅：東海岸路純住宅 + 裕廊東 EC 大盤 + 裕廊湖巨型綜合白地 1. East Coast Road（東海岸路｜OCR，85 套，全新地塊） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864574.avif?0) 東海岸片區低密度矮層地塊，步行 10 分鐘 TEL Siglap 地鐵站，1km 覆蓋義安小學，15 分鐘步行至東海岸公園，上一輪周邊賣地是 2016 年 Seaside Residences。 片區影響：東海岸稀缺低密小體量項目，主打家庭自住，小幅補充東海岸存量，不改變片區供需基本面，存量二手價格保持穩健。 2. Jurong East Avenue 1（裕廊東 1 道｜OCR，735 套 EC，新政後首宗 EC 地塊） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864575.avif?0) OCR 裕廊東核心，步行 5 分鐘 JRL 裕廊區域線在建 Toh Guan 站，毗鄰裕廊 Gateway 商圈、裕廊湖新區，自 1996 年 Westmere EC 後裕廊東 30 年首宗 EC 用地，周邊密集成熟 HDB 組屋社區，海量組屋升級客群儲備。 片區影響：本輪地塊重中之重，735 套 EC 定向供給首購族與組屋升級者，填補裕廊東一帶 EC 長達 30 年供應空白；依託 JLD 第二 CBD 建設、未來雙新地鐵落地，裕廊東剛需盤價值被夯實，周邊 HDB 轉售、周邊私宅二手流動性提升。 3. Town Hall Link（裕廊湖白色地段｜OCR，最高 1200 套私宅 + 4 萬㎡辦公 + 4.4 萬㎡配套商業，7 月招標） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864576.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864577.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864578.avif?0) 總建面 18.6 萬㎡，JLD 核心綜合開發地塊，從 2024 年流標大地塊拆分而來，綁定區域集中供冷站、地下垃圾輸送管網，接駁四層軌道交通（NSL/EWL/JRL/CRL），兼容住宅、寫字樓、商場、酒店、社區配套全業態。 片區影響（全新加坡西部里程碑） 產業端：最低 4 萬㎡辦公面積落地，承接新加坡政府部門外遷、西部科創企業入駐，JLD 正式從居住區轉型西部商務中心，大量新增就業人口； 居住端：最高 1200 套住宅落地，滿足辦公人群就地居住需求，裕廊湖從單一景區升級產住商一體新區； 基建端：片區市政配套落地，後續 JLD 所有新建項目均可接駁集中供冷系統，大幅降低未來樓盤建設成本與能耗，全裕廊湖資產價值迎來重估。 三、13 宗儲備名單地塊補充：靈活調節供給，酒店用地承接入境復甦 儲備名單含 8 宗住宅、1 宗純商業、2 宗白色地、2 宗酒店用地，潛在 4455 套住宅、970 間酒店客房；其中利岜岜里路、直落亞逸酒店用地從上半年結轉至下半年，開發商可根據市場行情自主申請觸發地塊出讓。 重點儲備地塊： Chuan Grove（實龍崗，935 套）：實崗北跨島線新地鐵站旁，片區第三宗大型住宅用地，周邊名校雲集，但地塊體量過大、周邊存量競爭偏高，預判觸發出讓機率偏低； Plymouth Avenue/Dunearn Road（Steven MRT附近，250 套 + 2500㎡商業）：這是原址萊佛士俱樂部地塊，CCR 邊緣黃金區位，視高端住宅需求決定是否啟動開發。 儲備名單是新加坡樓市 「緩衝閥」：如果市場火熱，開發商會主動勾地加推房源，如果行情走冷，就暫緩出讓，政府實現土地供給動態精細化調控。 四、全維度預判：2026-2028 新加坡私宅樓市三大走勢 1. 整體房價：告別單邊暴漲，進入溫和分化行情 全年確認地塊 9320 套私宅供應，+50% 於十年均值，疊加 3.2 萬套兩年內待售新房庫存，全市場從供不應求轉向供需平衡。 OCR 郊區（裕廊）：剛需底盤穩固，EC 放量分流升級需求，房價小幅平穩上漲 3%-5%，杜絕往年暴漲行情； RCR 城市邊緣（丹戎禺、吉寶灣）：依託南部濱水新城規劃，配套持續落地，中長期跑贏大盤，新盤定價穩步抬升； CCR 核心豪宅（烏節、荷蘭村）：土地稀缺不變、新增供應極少，高端資產保值屬性不變，小幅震盪、無大跌邏輯。 2. EC 賽道：新政 + 新增供給雙重壓制，投機退潮、剛需為王 裕廊東 735 套新政 EC 落地，未來全島 EC 供應穩步抬升；10 年 MOP+90% 首購配額，投資客退場，EC 回歸 「組屋升級專屬產品」 定位，EC 尺價結束瘋漲，逐步回歸合理自住定價區間。 3. 租賃市場：長租公寓 + 新增住宅雙補給，租金高位企穩 全批次地塊大量兼容服務式公寓，6.1 萬套私宅管線中租賃屬性房源充足，未來 2 年新增海量出租房源；外籍就業人口穩步流入支撐剛需，租金不會出現斷崖下跌，但告別 2024-2025 年兩位數暴漲，進入穩步慢漲周期。 五、置業 & 投資實操參考 剛需買家（組屋升級 / 首購 EC）：優先盯緊裕廊東 EC 新盤、OCR 實龍崗儲備地塊項目，新政後 EC 門檻抬升、炒作降溫，是近 3 年上車 EC 優質窗口期； 改善自住（RCR 濱海偏好）：丹戎禺、貝萊亞片區依託大南部濱水規劃，長期居住 + 升值雙優，可靜待新盤落地對比二手價格擇優入場； 高端投資（CCR 豪宅）：烏節、荷蘭村稀缺地塊新盤稀缺，核心區土地供給長期受控，適合長線資產配置，迴避高價二手老破豪宅； 商業投資：關注 JLD 裕廊湖白色地塊配套商鋪與辦公，第二 CBD 成型後西部商業租金有望持續攀升。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864579.avif?0) 本輪新加坡 GLS 集中放量，是政府用市場化供給調控代替行政限購的經典操作：不打壓自住剛需、不毀滅房產保值屬性，通過分片區精準供地，既平抑過熱房價，又配合城市多中心發展落地。對於置業者，2026 下半年是新加坡樓市由單邊上行轉為分化穩健的關鍵拐點，按需擇區遠比盲目跟風買房更重要。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 賣地落地！全島 9 大確認地塊 + 13 備選地塊深度拆解，樓市走向、各區價值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864581.avif?0)