# 乾貨！新加坡租賃合同常識篇

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Published: 2022-02-12
Source: 獅城新聞

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如此龐大的租賃市場，應該如何正確解讀合同中的權利義務？哪些屬於法律規定，必須遵守；哪些是雙方可協商的條款？一旦出現違規、違約或違法行為，如何救濟？關注法問寶，一起漲知識！

**法律法規**

**1、租賃合同雙方簽字就生效嗎？**

新加坡租賃合同，法律規定需要上傳合同到IRAS（新加坡國稅局）的網站，如合同沒約定，則由租戶承擔合同印花稅，為合同總金額的0.4%，否則合同可能無效，對於未履行繳納義務的租戶，可能面臨1萬新幣的罰款或監禁長達3年。

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 **2、HDB和**公寓的租賃以及期限有什麼不同規定嗎？

HDB的整套房屋出租須經建屋局批准，未經批准即非法。2020年前三季度，接受建屋局第一次警告的案例高達110起；另有四間HDB被強制收回，此類涉案屋主將終身不被允許出租房屋。

同時，建屋局規定，所有外國人在承租HDB時，最少簽約的日期應為6個月。

公寓系私人住宅，無需申請，但對於租期的要求不得少於3個月。

 **3、**拼租和搭**伙房合法嗎？**

視HDB的具體戶型，原則上，三房以上的HDB不得入住超過包括屋主戶頭全部人數在內的六個人，如出現超租現象，屋主本人或者轉租人將會被控、罰款。提醒租戶，建屋局規定HDB不得私自轉租整套或單間，一經查處，五年之內將不得承租HDB。‍

公寓的整套入住人數不得超過六人，違法的承租人將面臨被控，或坐監或罰款，或兩者兼施。

不論是HDB或是公寓， 屋主均應在建屋局的網上註冊入住人員的身份信息，以備隨時抽查核實。

**特別條款梳理及注意事項**

**1、特別條款**

新加坡的租賃合同除了常規條款，如租賃期限、租金的支付方式、金額、押金的數額及用途，還需要特別注意的條款如下：

**\[空調清潔\]**

確定每一年清潔空調的次數，若租戶準時清潔仍需加氟和化學清洗的費用由誰承擔。建議清潔的票據妥善保存，交房時應轉交屋主，以茲證明。

**\[小件維修\]**

確定租戶對於每件物品或每件物品每次的維修費用範圍，通常在150－200新幣之間，超出部分應由屋主承擔。

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**\[居住人數\]**

確定居住人員的名單，以及在符合法定範圍內，屋主最多允許居住的人數。

**\[伺養寵物\]**

確定伺養寵物是否需要經過屋主額外同意、注意事項和違約責任。

**\[提前解約\]**

確定租戶可以提前解約的條件、提前通知的期限和方式，如租戶簽證到期離境或其他符合雙方約定的事由，屋主會從押金中扣除與租期對應的中介費用，此情形通常不需要承擔違約責任。

**敲黑板，說重點。**

租戶必須全面知悉屋主有權提前解約的條款，如逾期支付租金且超過約定的寬限期、未經同意擅自轉租或分租公寓私宅、伺養寵物導致房屋出現嚴重生蟲、使用房屋從事非法行為等情形，以及出現不可抗力時正常解約條款。這將成為屋主收回房屋使用權的正當事由。

上述條款除法律規定外，均可由雙方協商達成合意。 

**2、**實務中的黃金條款****

經歷新加坡租房的朋友都知道，接收房屋之後的第一個月，直接關係到可能產生的維修費和押金抵扣問題。因此，這一條是實務中最值得租戶關注的條款，沒有之一。

接收房屋從一張清單開始。

移交清單由中介方提供，雙方逐一清點無誤後簽字，註明日期，作為合同附件，三方各執一份，（注意，如有手寫的修改內容，建議在一旁的空白處簽字再確認）。

移接房屋時屋主或中介方通常會拍各個角度的現場照片，供雙方存檔。

租戶不用擔心當時太倉促，來不及全面驗收。

有黃金條款如下：

在本租賃的第一個月之後，租戶負責所有細微的修理以及零件和其他消耗性物品的更換，費用自負，每件物品最高不超過\*\*\*新幣。

（示例條款）

因此，在接下來的一個月內，租戶應當及時、全面地向屋主方反應各類細節問題，以便退還房屋時，做到有理有據，對於已經損壞或者需要維修的物品，應拍照片或視頻通知屋主方並約定維修的時間。在這一階段，雙方或三方的簡訊、聊天記錄，均應當留存至租期結束。在本期法問寶案例中，此類證據被法庭予以採信，讓原告方租戶在庭審中占據主動權。

**救濟途徑**

**在租賃過程中，無論是簽約前後還是退房前後都可能產生糾紛。不同的糾紛，選擇救濟的途徑也不盡相同。**

**1、投訴**

如中介人員在服務過程中有違規或者明顯不合理的言行，不涉及違法行為的，建議直接向所在公司或者CEA投訴，例如提供虛假信息、惡意隱瞞事實、亂收費等行為；在新冠期間，對於待租售的房屋，其訪客人數要求都有嚴格的法令。

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 **2、報警**

在交易過程中，如發現涉嫌無證從業的人員，可以選擇報警，由警方參與調查。此前均有判例，涉案人員視犯罪情節不同，被判令罰款4萬－7萬新幣不等。

 **3、小額法庭**

從2019年11月1日起，小額法庭的管轄權為審理不超過$ 20,000的索償要求。如果雙方同意並在線提交同意備忘錄，則該上限可以提高到30,000美元。所有索賠都必須在訴訟因由產生之日（即事實引起提起訴訟的權利之日）起兩年內提出。點擊查詢更多https://www.statecourts.gov.sg/cws/Pages/default.aspx

小額訴訟的優勢在於經濟成本極低，法庭的工作人會提供一定的法律幫助和諮詢，但是由於律師不得參與該類庭審，因此，當事人需要按照法庭的要求自己準備法律文書、提交證據並出庭答辯，投入大量的時間成本介入整個訴訟過程，庭審次數視案件複雜情況而定，通常在一至兩年內可以結案。

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**4、委託律師**

對於即將離境的租戶、年長的屋主或無法配合庭審時間的當事人，我們不建議採取小額訴訟渠道。

術業有專攻，租賃合同屬於格式條款且新加坡的判例較多，通過委託律師，可以獲取專業的法律建議和相對經濟的代理方案。事實上，很多租賃糾紛通過一紙律師信，即可讓違約方明白已經產生的法律後果和可能需要賠償的金額，達到不戰而屈人之兵的良效。

尤其是對於即將離境的租戶群體，律師的代理費用將遠低於被屋主剋扣的押金和天價的違約金。值得提醒的是，委託律師，需要甄別律師團隊的專業水準和職業操守，方可實現維權的預期。

總之，不論權利人選擇哪一種救濟方式，均應建立在法律事實可以被充分證明的前提之下，避免陷入「有理說不清「的不利局面。

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