# 【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/AlANp Published: 2023-03-16 Source: 獅城新聞 長期以來，房地產一直是個人和企業的熱門投資選擇。而隨著房地產環境的變化，很多投資者紛紛選擇去其他國家尋找機會，而在眾多的海外項目中，最受人們歡迎的便屬東南亞了。近年來，新加坡已成為東南亞國家中，吸引外國投資者尤其是中國投資者，投資房地產的目的地，中國買家掃蕩新加坡房地產的新聞已經屢見不鮮了。無論是從資產配置、未來移民、子女留學的角度來講，新加坡房產都是必不可少的投資方式之一。那麼，為什麼要到新加坡投資房地產呢？外國人可以投資的房地產類型有哪些？下面來和金閣頓一起看一下。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177383.avif?1679311467) **01** **新加坡房地產概況** **1.外國人可以購買新加坡的房地產嗎？** 新加坡的房地產不僅被視為本地房地產購買者的資產，而且也被將本地房地產視為穩定資產的外國人視為資產。那麼，外國人可以在新加坡購置房產嗎？答案是可以的，但是在這裡需要界定「外國人」的定義，「外國人」主要指的是： ①不是新加坡公民；或 ②不是代表／隸屬於新加坡公司、新加坡有限責任合夥企業或新加坡協會新加坡的實體； ③新加坡永久居民（PR）。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177384.avif?1679311466) **2.外國人可以購買的房地產類型** **新加坡永久居民（PR）可以購買的房地產類型** ①可以與另一名新加坡永久居民（PR）或新加坡公民一起購買轉售組屋（HDB）； ②已經達到 5 年最低居住年限（MOP）的轉售執行共管公寓（EC）； ③私人公寓； ④分層有地住宅 / 聯排別墅（需得到新加坡土地管理局（SLA）的特別許可）； ⑤聖淘沙灣的有地住宅； ⑥有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特別許可）。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177385.avif?1679311466) **非新加坡永久居民可以購買的房地產類型** ①私人公寓； ②10 年以上且完全私有化的轉售執行共管公寓（EC）； ③聖淘沙灣的有地住宅； ④有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特別許可）。 根據新加坡《住宅房地產法令（Residential Property Act）》，外國人可以購買公共住房和私人房產。然而，在外國人可以／不可以購置的地產方面仍存在一些限制，具體如下： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177386.avif?1679311466) **公共/公共-私人混合住宅** 政府組屋市場屬於新加坡建屋發展局（HDB）管轄，有一定的限制。需要注意新加坡永久居民（PR）和非永久居民都被限制購買新的組屋單位，如預購組屋（BTO）和剩餘組屋銷售活動（SBF）。同時，還有其他的一些條件。具體如下： ①非新加坡永久居民（PR）且個人單獨購買，則只能購買 10 年以上的執行共管公寓（EC）和私人公寓； ②新加坡永久居民（PR）且個人單獨購買，除了不能購買新的組屋之外，也不能單獨購買轉售組屋，只能購買已達 5 年最低居住年限的轉售執行共管公寓和私人公寓； ③新加坡永久居民（PR）與另一位新加坡永久居民（PR）可以共同購買轉售組屋（獲得永久居民身份的 3 年後）、5 年以上的轉售執行共管公寓、10 年以上的私有化執行共管公寓及私人公寓； ④新加坡永久居民（PR）與另一位非新加坡永久居民可以共同購買5 年以上的轉售執行共管公寓、10 年以上的私有化執行共管公寓及私人公寓； ⑤以非新加坡永久居民夫婦的身份共同購房，則可以購買10 年以上的私有化執行共管公寓及私人公寓。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177387.avif?1679311465) **私人房產** 與組屋不同，購買私人房產的限制要少得多，外國人可以購買私人公寓及聖淘沙灣的獨立洋房。 但是在新加坡主島上購買有地住宅時有一些限制。如果外國投資者想購買以下房產類型時，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易批准組（Land Dealings Approval Unit）的批准： ①空置的住宅用地； ②排屋； ③聯排別墅； ④半獨立式洋房； ⑤平房 / 獨立式洋房； ⑥不在規劃法令（Planning Act）經批准的公寓項目中的分層有地住宅 / 聯排別墅； ⑦店屋（非商業用途） ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177388.avif?1679311465) **02** **為什麼要到新加坡投資房地產？** 首先，新加坡的地理位置優越，坐落在主要航運路線的交叉點，是全球貿易的主要物流樞紐和管道。同時，新加坡是一個穩定繁榮的國家，擁有強大的經濟和良好的營商環境。並且，新加坡一直以來都以其高效的官僚機構、低廉的腐敗程度和易於開展業務而聞名，這使它成為希望擴大業務或投資房地產的外國投資者的一個有吸引力的目的地。 其次，新加坡還擁有高標準的生活、世界一流的基礎設施以及多元化和多元文化的人口。這使其成為希望搬遷或投資房地產以獲取租金收入或資本增值的外國買家的理想目的地。 最後，新加坡政府的政策旨在吸引外國投資，例如，外國人可以在新加坡購買住宅和商業地產，但要遵守某些限制和稅收。此外，新加坡的房地產市場是透明的，具有保護投資者和促進良性競爭的明確規章制度。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177389.avif?1679311465) **03** **新加坡購買房地產的流程** **購買新房** **1.研究市場** 在投資任何房地產市場之前，研究市場狀況、房地產價格和趨勢非常重要。這可以幫助投資者做出明智的投資決策並避免代價高昂的錯誤。投資者可以選擇與房地產經紀人、律師和物業經理等當地專家合作，可以幫助投資者儘快了解當地市場並確保遵守當地法規。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177390.avif?1679311464) **2.明確購房資格及預算** 明確自己的購房資格及能夠購買的房產類型，明確自己的購房預算，確保自己有足夠的資金能夠完成房產交易（包括房款、印花稅、律師費等），評估自己的負擔能力。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177391.avif?1679311464) **3.計算需要支付多少稅款** 外國投資者需繳納額外稅款，例如買方印花稅（BSD）及額外買方印花稅 (ABSD) 。在考慮在新加坡進行房地產投資時，將這些額外成本考慮在內非常重要。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177392.avif?1679311464) **4.查看房產項目** 房產中介將根據投資者的預算，篩選符合投資者需求和預算的項目，一般來說，投資者應該考慮基礎設施完備（如靠近醫院、學校）、交通便利（靠近地鐵站）、靠近便利設施（如購物商場、超市等）等因素。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177393.avif?1679311463) **5.選擇心儀的房子並預約參觀房子** 根據中介提供的項目名單，篩選投資者心儀的房子，然後預約參觀房子。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177394.avif?1679311463) **6.支付定金** 看好房子之後，確認購買支付房子價格的5%作為定金（必須以現金付款），並需要簽署選購權書（OTP）以正式把房子定下來。簽署的選購合同會有14天的有效期，買家可以選擇執行選購權合同，而發展商必須按照協議的價格出售給買家。當然，買家也可以選擇不執行選購權合同，讓選購權合同過期。只不過原本支付的5％的定金，只能退回75%，剩餘定金的25%相當於違約金賠付給了開發商。 接下來，投資者還需要指定一名律師，在新加坡買房的手續必須通過律師進行，在購買過程中為投資者處理好買房事宜。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177395.avif?1679311462) **7.申請銀行貸款** 當投資者簽署選購權書之後，就可以向銀行申請貸款。銀行會發給投資者一份房屋貸款協議（Letter of Offer），這份協議裡面包含按揭貸款的條款和條件。外國人也可以在新加坡申請到銀行貸款，第一套房屋最高可以貸款到房價的 75%，第二套為 45%，第三套以上為 35%。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177396.avif?1679311462) **8.簽署買賣協議（S&P）並支付印花稅** 在收到選購權書後的兩周內，開發商將把買賣協議寄給投資者的律師。在收到買賣協議後的三周內，投資者必須簽署買賣協議。 在簽署買賣協議後的兩周內，投資者必須支付買方印花稅（BSD）和額外買方印花稅（ABSD）。 在簽署選購權書後的八周內，投資者必須支付剩餘15%（現金或公積金）的首付款。對於外國人來說，需要用現金支付這筆費用，而其餘部分將由銀行貸款來支付。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177397.avif?1679311462) **9.按照工程進度付款直到完工** 從這個階段起，投資者的銀行貸款會按照工程進度付款。購買期房的工程進度時間表如下： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177398.avif?1679311461) **10.領取新房鑰匙** 當投資者的新房子在市區重建局（URA）檢驗後獲得臨時入伙證（TOP），開發商就會通知投資者，安排日期拿鑰匙。 **購買二手房** 在新加坡購買二手房與購買新房的流程略有不同，但是有些流程內容大致相同，因此，在這裡我們簡單介紹一下。 1.研究市場； 2.明確購房資格及預算； 3.計算需要支付多少稅款； 4.查看房產項目； 5.選擇心儀的房子並預約參觀房子； 6.確定房子之後，聯繫賣家，確定雙方都能接受的價格； 7.支付1%的定金； 8.到銀行辦理貸款； 9.在接下來的 14 天內支付4%首付款； 10.簽署買賣協議（S&P）並支付印花稅； 11.在交易完成日期，支付剩餘購買價格減去房屋貸款的金額； 12.房子過戶。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177399.avif?1679311461) **04** **新加坡買方印花稅（BSD）和額外買方印花稅（ABSD）** 在新加坡購置房產，作為買方，會涉及到兩種印花稅：買方印花稅（Buyer’s Stamp Duty，簡稱 BSD）和額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱 ABSD）。 **1.什麼是印花稅？** 印花稅是一種與房地產有關的稅收。不論居民身份、不論國籍，在新加坡買房時，不管是買新房，還是買二手房，只要有簽書面合同，買家都必須繳納印花稅給新加坡國內稅務局（IRAS）。 **2.新加坡買方印花稅（BSD）** 無論新加坡公民還是海外人士，在新加坡買房，都需要繳納買方印花稅（BSD）。買方印花稅的稅率根據房產總價的差別而呈階梯式變化，下表為新加坡買方印花稅稅率表（房價以實際購買價和市場價中較高者為準）： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177400.avif?1679311461) ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177401.avif?1679311461) 在2023年預算期間，新加坡政府宣布自2023年 2 月 15 日起提高住宅和非住宅物業的BSD稅率。對於在 2023 年 2 月 15 日或之後購買的物業，有一個過渡性的BSD減免，因此以前的BSD稅率將申請，但需要滿足減免條件。 要申請減免，請通過https://go.gov.sg/2023bsdremission（Singpass用戶）或https://go.gov.sg/2023bsdremission-corp（Singpass（企業）用戶）提交申請文書執行日期後14 天。成功提交FormSG 後，用戶將收到一封確認電子郵件。 **買方印花稅的支付時間** ①如果投資者是在新加坡國內簽署的買賣合約或者認購合同，那麼必須從簽署合約日期起的 14 天內完成支付； ②如果投資者是在海外簽署的買賣合約或者認購合同，那麼需要在合同簽署日起的 30 天內完成支付。 **買方印花稅的支付方式** ①海外買家，需要全額支付買方印花稅，無法進行貸款，買方印花稅支持各種各樣的線上支付。 ②新加坡公民或者永久居民，可以使用公積金（CPF）帳戶支付買方印花稅，但需要遵守相關規定： ⅰ.只能使用公積金普通戶頭（Ordinary Account）里的金額來支付買方印花稅； ⅱ.如果是第二套房產，而且在購買第一套房產時使用了公積金，那麼，公積金特別戶頭和普通戶頭的金額加起來要超過現定基本存款金額，才可以用普通戶頭其餘金額來支付買方印花稅； ⅲ.如果購買的是現房，買家需要先自行支付買方印花稅，之後再申請公積金補償；如果是期房，就可以直接用公積金支付買方印花稅。 **3.額外買方印花稅（ABSD）** 有責任的買家需要在現有的買家印花稅 (BSD) 之上支付額外買方印花稅（ABSD）。ABSD和BSD 是根據應稅文件中規定的購買價格或房產的市場價值（以較高金額為準）計算的。 所有買家/受讓人（即個人、實體，包括房屋開發商）都需要完成 ABSD 聲明表 由他們的律師見證（如果適用）。填妥的表格無需提交給 IRAS，但應從購買/收購財產之日起至少保留5年，因為 IRAS 可能出於審計目的要求提供該表格。以下是新加坡額外買方印花稅的稅率表： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177402.avif?1679311460) **需要注意的是：** ①由於新加坡簽署了自由貿易協定（FTA），如果投資者是冰島、挪威、瑞士或列支敦斯登這4個國家的公民或永久居民，或者是美國公民，以個人名義購買新加坡的房產，就可以享受與新加坡公民同等的待遇，買房時只需支付買方印花稅。 ②從2022 年5月9日起，所有將住宅房地產轉移到生前信託（living trust）的交易，需支付35%的額外買方印花稅。額外買方印花稅需在住宅房產轉入生前信託時就支付，但符合條件的受託人（trustee）可向國內稅務局（IRAS）申請退稅。申請退稅的三個條件： ⅰ.所有實益擁有人都是可確認的個人； ⅱ.住宅房產轉移到生前信託時，實際受益人便持有住宅的擁有權； ⅲ.實益擁有權不可進一步分割與還原，或必須履行後續條件。 **05** **新加坡投資房地產常見問題** **1.本人不在新加坡是否可以進行買房交易？** 可以，外國買家可以在當地提供公證/認證的律師事務所（Notary Public）或者新加坡大使館簽署文件，也可以通過律師辦理授權書（Power of Attorney，簡稱 POA），授權在新加坡的親戚朋友來代表本人執行買房交易。 **2.外國人需要了解的新加坡買房貸款政策** 對於外國人而言，在新加坡購房是可以向銀行或其他金融機構貸款的，並且貸款額度最高可達房價的75%，這使得外國人很容易就能在新加坡購買房產。而個人的按揭貸款額度根據借款人的未償還住房貸款數量而變化，具體的貸款額度和首付比例可見下表： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177403.avif?1679311460) 如果貸款年限超過 30 年，或者申請人貸款結束的時候超過 65 歲，貸款額度和首付比例將如下： ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177404.avif?1679311460) **3.如果房屋出租，該由誰來繳納印花稅？** 新加坡的印花稅不僅僅是購房時需要繳納，房屋出租時也需要繳納，但是租房印花稅由租客來繳納。 **4.如果是夫妻聯名買房，可以免除額外買方印花稅嗎？** ①如果夫妻雙方有一方是新加坡公民，而且買的是第一套房，那麼按新加坡公民首套房處理，免交額外買方印花稅； ②如果夫妻雙方均為新加坡永久居民（PR），且購買的是首套房，那麼需要繳納 5% 的額外買方印花稅； ③如果夫妻雙方只有一方是新加坡永久居民（PR），另一方是外國人，且購買的是首套房，則需繳納30%的額外買方印花稅。 **5.新加坡房產產權** 新加坡房產產權一般為99年、999年、永久產權。其中大部分房產為99年產權。 **6.新加坡買房必須要通過律師嗎?** 新加坡房產交易一般都通過律師交易，特別是如果有銀行貸款就必須通過律師參與交易，買賣雙方都會指定各自律師代表各自客戶交易，律師可以很好的代表自己客戶利益，確保房產的交易是合法正規，受法律保護的。 **7.外國人在新加坡買房貸款的流程** 只有在新加坡金融管理局取的全部執照的銀行才可以為購房者提供貸款，您可以諮詢金閣頓專業顧問，金閣頓集團擅長財富管理、資產配置和各類基金設立，和很多銀行保持密切的合作關係。 **在選擇合格的銀行之後，投資者需要準備申請房屋貸款的材料：** ①房屋的選購權書或者買賣協議； ②房屋貸款申請表（填寫完整並簽字）； ③本人的身份證和複印件，或護照和複印件； ④收入證明（最近 3 個月的工資單，並且提供銀行對帳單以證明工資是存入本人銀行帳號內）或者銀行流水證明； ⑤最近所得稅評估； ⑥其他所需文件。 ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177405.avif?1679311460) ![【那些人來新加坡後都做了什麼？】（六）投資新加坡房地產](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177406.avif?1679311460)