導讀：移民人口增長、經濟勢頭強勁、房屋供應有限，共同推高獅城房價。
作者 | 第一財經 李愛琳
李韜（化名）在中國香港和新加坡兩地分別生活工作逾十年，他在接受第一財經記者採訪時直言，兩座城市房價近年來背道而馳。「香港房價跌了兩年，新加坡則漲了兩年。」
李韜目前在新加坡一家金融機構負責超高凈值人群財富管理業務，他向記者解釋了當地房價飆升的原因：「過去一年半時間，許多金融機構、跨國企業高管移民至新加坡，無論是當地的購房還是租房需求都得到顯著增長。」
李韜的觀察亦有專業的統計數據支持。
一項最新研究顯示，新加坡私人住宅價格和租金超越中國香港，問鼎亞洲。
研究機構城市土地學會（UrbanLandInstitute，ULI）於5月30日發布《2023年ULI亞太住宅可及性指數報告》，報告顯示，2022年，新加坡私人住宅價格中位數為120萬美元（約合853萬元人民幣），位列亞太地區各大城市房價之首，當地房價在2021年暴漲10.6%之後，去年繼續大漲8.6%。
行人在新加坡街頭扇扇子。
中國香港和澳大利亞雪梨分別為房價第二和第三高的城市，其中，中國香港私人住宅價格中位數為116萬美元（約合824萬元人民幣），較2021年銳減15%；雪梨房價中位數為98萬美元（約合696萬元人民幣）。
該調查覆蓋了中國、澳大利亞、印度、印度尼西亞、日本、菲律賓、新加坡、韓國、越南9個亞太國家的45個城市，涉及城市總人口達35億，約占全球人口的45%。
報告指出，新加坡房價急劇上升的主要因素包括以下幾點：大批海外移民湧入新加坡；年輕人搬離多代同堂家庭以尋求更多個人空間；過去數年疫情導致建築材料和勞動力短缺，令新增住房供應減少。
加碼購房稅開始奏效
李韜告訴第一財經記者，最打動中高產階級和富豪的一點是新加坡的安全性。「新加坡是世界上治安最好的國家之一，社會氛圍和善，注重保護女性權益。另外，新加坡稅率較低，也符合全球富豪的避稅需求。」
皓策資管董事總經理王巍立也對第一財經記者表示，新加坡曾在2010年前後收緊移民政策，但在2020年，當全球傳統移民大國紛紛收緊相關政策，新加坡選擇放寬移民門檻，故吸引大批外國高資產人士。
除了移民人口增長，王巍立認為，還有兩點原因推高獅城房價。一是當地國內生產總值（GDP）近年保持強勁勢頭，人均GDP達亞洲第一、全球第五；二是，近十年來，新加坡新增商品房供應始終非常有限。
「新加坡每年約有1.5萬～2萬套的新增購房需求，而實際供應維持在1萬～1.3萬套左右，一直處於供不應求的狀態。在這樣的常年經濟增長、人口流入、供應緊縮的背景下，新加坡樓市大幅升溫。」王巍立說。
大量資本和高薪人群湧入，令新加坡房價三級跳，當地政府於4月底再次出手加碼購房稅，以為房價降溫。
根據新政，自4月27日起，購買二套和三套房的新加坡公民，稅率均上調5個百分點，分別調高至30%和35%，外國買家購房稅率更是提高一倍，由原來的30%躍升至60%，這是向外國人徵收購房稅的全球最高水平。外國買家在溫哥華置業支付的稅率為29%，倫敦、墨爾本和雪梨的稅率在14%左右，紐約的稅率僅4.3%。值得一提的是，這已是該國16個月內第二次調高額外買方印花稅。
新加坡財政部、國家發展部和新加坡金融管理局在一份聯合聲明中作出解釋：「當地人購買自住房屋的需求一直特彆強勁，當地和外國投資者對我們的住宅房地產市場也再次產生興趣。如不加以控制，價格可能會超過經濟基本面。同時，價格相對於收入的比例也有持續上升的風險。」
新加坡飛禽公園的觀眾們。
「就在上述消息公布當晚，我正和一位準備舉家移民新加坡的外國友人聚餐。」李韜告訴第一財經記者，「他當時已經計劃繳納30%的額外印花稅，結果新政來得猝不及防，他當即決定由購房轉為租房。」
新加坡政府重拳出擊已經打亂了部分市場秩序。在需求端，購房成本飆升之下，買家觀望情緒加重；在供應端，一些開發商選擇推遲項目開盤，以觀樓市變化。
李韜表示，樓市降溫措施影響大批買家，實施滿月有見起色。「短期而言，新加坡住宅價格有望止漲，但也不會下跌。而租房市場或因承接了那些不再購房人士的需求，租金仍有上行動能，只是去年基數已經很高，今年繼續大漲的可能性不大，可能只會錄得微漲。」
王巍立稱，在抑制炒家炒高樓市方面，新加坡一直較為堅決和嚴厲。「4月末當局提高購房門檻之後，我們判斷，購房資金流入會有所抑制，但相關政策無法阻止產業人口以及移民人口湧入，加之高端出租公寓供不應求的局面難獲改善，通脹依然居高不下，公寓租金仍會延續一段上揚態勢，但整體漲幅會逐步收窄。」
據ULI的數據，去年新加坡每月租金中位數約為2600美元（約合1.8萬元人民幣），較2021年飆漲三成，同樣為亞洲最貴；雪梨緊隨其後，當地獨立屋租金中位數約為1960美元，公寓租金價格為1730美元；中國香港排在第四，租金中位數為1690美元。
可負擔性居亞洲之首
雖說房價和租金高企，不過，新加坡房屋可負擔性卻在亞太地區名列前茅。
ULI報告顯示，新加坡房價中位數是家庭收入中位數的4.7倍，住房擁有率常年保持在90%以上。相形之下，中國香港、菲律賓馬尼拉、越南胡志明市等城市的住房可及性則受到嚴峻挑戰，房價中位數約為家庭收入中位數的20至35倍。
李韜解釋稱：「在新加坡，高達80%的人口居住於政府組屋，相當於中國的經濟適用房。新加坡年輕夫婦大學畢業後工作三五年，就有能力購買政府組屋，而且供款壓力較小，基本上公積金就能覆蓋月供。」
據新加坡教育文化促進會官方網站信息，政府組屋的租金和售價由政府確定並低於市價，准市場價約為市價的四分之一，由此造成的收支差額由政府通過預算津貼的方式，從出讓土地的收益中彌補。組屋計劃實施二十多年，為98%以上新加坡人解決了住房問題，住房自有化率高達81%。
