# 新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/BlJgw Published: 2023-04-04 Source: 獅城新聞 新加坡投資 Q&A **陪讀媽媽** **買房系列** **Introduction** Q：**如今，在中國房地產急轉向下的時候，有一個地方被極度看好，甚至出現了掃樓如掃貨的情況。這個地方就是新加坡。** **評論普遍認為：如果說亞太房地產還有哪裡值得投資，那就是新加坡。不管是尋找入市良機的投資者，還是想要在新加坡紮根的新移民，抑或是看熱鬧的看客，肯定都想一探究竟。那麼，我們這次就聽聽來自行家裡手的一手信息。** **與我對話的是一位土生土長的新加坡人郭耀陽（Leo Kwek）。不必擔心溝通的問題，他的中國話溜溜的，而且只說耿直的大實話。深耕新加坡房地產行業多年的他致力於搭建中國和新加坡的真實溝通橋樑。我們這次要與他聊一聊新加坡買房的痛點和解決方案。希望我們的對談可以為各位聽眾提供一些幫助和靈感，讓你們的決策思路變得通透和清晰。** A：大家好，我是 Leo。感謝這次對談的機會。我經常把與人交流稱為「思想的碰撞」。互通有無的過程，收穫的不僅僅是「和而不同」，還有「靈光一現」。因為人與人的想法經常是各不相同的，所以交談會碰撞出火花來。好比有些朋友跟我說：有些事跟 Leo 聊完之後，突然就不那麼茫然了，「啊哈」——想通了。 這次，我只從買房人和投資者的需求出發，不廢話不誇大。我從不把自己定位成中介或者經紀人，我是提供解決方案的人。我是提供一站式諮詢和資源的節點人。 借用一句流行話：中國人不騙中國人。有些客戶會逮著我問：我怎麼知道你會不會也騙我啊。人與人之間的信任是很脆弱的，我會非常小心地建立和維護這種信任，這是我最大的財富。我不是只想做一次生意的人，我是做口碑的。基本上，我的大部分客戶朋友都是轉介紹親戚朋友給我，讓我來幫助他們。 Q：**太好了。那麼，「思想的碰撞」就現在開始吧。** A：希望我們都有所收穫。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190376.avif?1680519620) 01** **PART 1 去新加坡留學是個好的選擇嗎？** Q：**三年疫情讓身邊很多人在討論把孩子送出去。新加坡的吸引力非常之大，陪讀媽媽的群體也在壯大。可以談一談新加坡留學的優勢嗎？** A：新加坡是一個華人為主的國際化的社會。很多家長把孩子送到新加坡就這幾個考慮：學英語、獲得國際化視野和資源。這樣，無論孩子是以此為跳板去歐美，還是留在新加坡念大學都更容易適應。作為「IB 成績亞太最優」的新加坡無疑是家長能為孩子做的最好打算。 同時家長也期望孩子不要丟掉中華傳統的根和魂。新加坡華人社會，對華人的認同感是比較多的，很容易融入。而且新加坡的氣候與飲食都非常容易適應，不會有外國生活的陌生感。 其實不僅僅是對中國大陸的吸引力，你會看到很多來自港澳、馬來西亞、韓國和澳大利亞等等國家和地區的人。這足以證明多元文化和向好的政治、經濟使得新加坡魅力大增。 Q：**我朋友想帶著 8 歲的孩子去新加坡讀書。去異國他鄉讀書，對孩子和家長都是很有挑戰的一件事啊。這樣的年齡去新加坡留學，是個好的選擇嗎？** A：普遍認為孩子過來年齡越小、優勢越大。孩子從低年級讀起，語言能力和適應能力都是飛漲的。而且從孩子的未來規劃來說，從小就在新加坡的教育系統和課程體系裡面，往後升學的路也會比較順利一些。 Q：**首當其衝的困難就是孩子和家長的英文都不太好，這個問題大嗎？** A：沒有問題的。低齡留學新加坡其實是一個比較好的選擇，這是孩子學習能力最旺盛的年齡，他們會學得很快。反而年齡太大了容易跟不上。比如中學才過來，孩子的英語差距會拉開得更大，孩子適應起來也會比較吃力。 而對於媽媽的語言能力，英語四級就已經非常夠用了。即便不會英語也沒有關係，畢竟是一個華人很多的國家。你來了就會發現很多同樣處境的媽媽，非常容易找到同伴。畢竟光是討論孩子和尋找共同愛好，就是滔滔不絕的話題了。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190378.avif?1680519620) Q：**第二個糾結的問題在於選學校的問題。這個年紀過去新加坡應該怎麼選學校？如何選擇最適合孩子的新加坡小學？** A：新加坡的教育體系分兩條路； 1）如果是讀國際學校，這種情況入學年齡就沒多大的關係了。國際學校一般提供從幼兒園到高中完整的一站式學業課程，如果家長不是很想孩子經歷升學考試，這就是更好的選擇。 2）如果是政府學校，就要對照一下年齡看看明年一月份孩子滿幾歲來決定報考的年級。年級越低、考試難度越小。 Q：**如何申請學校？** A：新加坡的國際學校是分為三大類：本地學校國際部、新加坡外國源流的國際學校，以及特殊語言的國際學校。根據這些學校的排名進入各個學校網站的招生頁面，就可以了解每個學校的申請信息了。 而新加坡的政府中小學是無法直接申請的。需要參加新加坡國際學生入學考試（AEIS），憑考試成績分配學校，插班進入新加坡政府學校。 Q：**需要先申請語言學校嗎？** A：不用。申請國際學校的可以直接持學生簽證出境。 而政府小學的更不用說，有 AEIS 這隻攔路虎，語言不合格，根本不用考慮。 Q：**在進行規劃之前，家長們肯定想知道，在新加坡讀小學要花多少錢？** A：我們先要了解新加坡的小學分為政府學校（公立小學）、私立學校和國際小學。政府的學校根據學生身份的不同費用也是不同的。對公民是免費的，PR 每個月是 300 新幣左右，外國人就可能 800 到 1,000 新幣左右了。 Q：**國際學校的費用如何？** A：其實我們算下來，國際學校差不多一年 3 至 4 萬新幣。 Q：**怎麼報考政府小學，可以在線上考嗎？** A：不行，必須人到了新加坡再考。 02** **PART 2 陪讀買房是個好的選擇嗎？** Q：**陪孩子在新加坡讀書，買房是個好的選擇嗎？** A：無論是居住環境，還是考慮未來長遠計劃，買房當然是更便利。雖然持有陪讀簽證還是外籍人士的身份，只能買公寓，而且還有非常高昂的印花稅，但是我們要算一算總體的成本。 說到底，陪讀租房也是一筆不小的開銷。就像國內經常有人說「拼死拼活都是在給房東打工」。如果有相關買房規劃的話，租金開銷還不如去還月供。畢竟今年房租漲得也是讓人肉痛。現在四五千的房租，連我也是驚訝到大搖其頭。 考慮到孩子的未來和房價的趨勢，買房未必不是一項好的投資選擇。 Q：**陪讀買房會有什麼優惠或者優勢嗎？** A：優惠肯定是沒有的，畢竟開發商不會因為你的身份打折給你啦，哈哈。 陪讀買房的優勢我們要分情況來講。 第一種情況：媽媽陪孩子過來讀書，以媽媽的身份買房的話就相當於外國人買房。那這時候最可行的就是買公寓。公寓的購買條件相對寬鬆，購買公寓只需要滿足兩個字的條件：有錢。外國人都可以直接買，但是印花稅會比較高。現在買的話，額外買家印花稅要去到 30%。 第二種情況：一旦外國學生被新加坡公立學校錄取，16 歲以下學生的母親可以申請陪讀簽證，並且一年以後可以在新加坡找工作。未來媽媽和孩子都可以申請新加坡永居（PR）。那麼，新加坡永久居民的買第一套房只需要 5% 的額外買家印花稅。 這個問題說到底就是買房時機的問題，也涉及到房價會不會持續走高的問題。言而總之一句話，經濟條件允許的情況下儘早出手。房子也講究一個「早買早享受」。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190379.avif?1680519619) Q：**那我如果要陪讀時買房，是不是等一等先去申請個 PR，這樣又可以省下這部分印花稅，又可以給孩子規劃好未來的身份和要走的道路。兩全其美，有沒有很棒？** A：我們在做規劃的時候，考慮到孩子的未來是一個很棒的初衷。 申請 PR 的好處的確數不清，學費會更便宜，就醫、保險什麼的也會更有優勢。同時省下買房印花稅的部分是再好不過了。But 雖遲但到，能不能「省錢」要滿足幾個條件，我們來捋一捋。 首先，這個節省印花稅的前提是建立在房價站穩不動的基礎上的。我們在中國肯定經常聽到一句話：「搏一搏，單車變摩托。等一等，全款變首付。」這其中就是指時間的價值。如果真的有購房打算，而且經濟條件允許的話，等幾年之後再買並不是好的決策。 其次，申請 PR 不是遞個申請表那麼簡單的。否則也不會有那麼多人為了拿綠卡使盡渾身解數了。陪讀的媽媽過來新加坡，第二年才可以工作。人力部的規定是陪讀媽媽應該以陪護自己的孩子學習為主，至少在孩子正式進入政府中小學學習的第一年內，不能申請工作；所以陪讀媽媽必須準備足夠的資金維持其孩子的正常學習和生活。如果陪伴的孩子不能正常學習，已工作的陪讀媽媽將會被強行勸阻繼續工作，重新全心身照顧孩子。媽媽要在工作後，申請工作準證，這來來回回也得半年以上。然後憑藉工作準證和積攢的工作經歷以及在新加坡的社會融入程度去申請 PR。這是一條非常漫長的路。 那有些媽媽又想了，自己不容易申請 PR，讓孩子會申請 PR，再以孩子的 PR 身份去買房。這樣聽起來也不錯哦。所以，這又開始了瘋狂雞娃的道路。這是個好的選擇嗎？留給你們自己去決定。 03** **PART 3 最划算陪讀買房時間段** Q：**我們可以聊一聊網上流傳的「最划算的陪讀購房時間段」嗎？** A：有這樣一種說法：孩子小學四年級過來新加坡，小學讀兩年，4+2，也就是小六畢業正好參加 PSLE（小學離校考試）。還有就是：中學二年級過來新加坡，讀兩年，中考 O 水準考試後申請 PR。這都是由於新加坡移民與關卡局公布的低領留學申請學生綠卡的政策。條件是：一、申請者在新加坡居住滿兩年以上。二、申請者在新加坡至少通過一項國家考試（PSLE、N/O/A Level，相當於中國的小學畢業考、中學畢業考和高考）。所以網上才會有這樣的陪讀買房的說法。 Q：**所以，AEIS 考試是不包含在這個申請條件之內的。有些家長為了實現這個「最划算目標」瘋狂雞娃，您怎麼看？** A：我們先來了解一下 AEIS 考試。這個考試全稱是「新加坡政府中小學國際學生統一入學考試」，相當於孩子過來要讀政府小學，就需要通過這個考試。報名考試當年 1 月 1 日滿 7 周歲—未滿 17 周歲之間的外國學生都可以報名參加 AEIS 考試。 從中國過來不建議直接申請小一，因為小一入學限制多，入讀小一是抽籤制的，連本地的新加坡父母也會為了這件事情而頭疼。 新加坡小一報名分 7 個階段：1，2A（1），2A（2），2B，2C，2C 附加和 3。每一個階段代表的是一個優先入學的學生群體，因為新加坡的學校採取的是「距離優先原則」+「校友優先原則」+「國民優先原則」。從學校錄取安排上肯定都是優先考慮公民，其次是永久居民，最後才是外國人。雖然小一入學不需要參加 AEIS 考試，但是留不給國際學生留任何選擇餘地，可能會面臨分配到偏遠學校的問題。 一般，家長們會讓孩子在國內念幾年小學之後再通過參加 AEIS/S-AEIS 考試來申請新加坡的小學。只要孩子的考試成績足夠優秀就有了選擇權，能夠順利入讀理想的新加坡小學。 這個考試的難度我們可以看看通過率。每年參加 AEIS 的考生大約有 2-3 萬人，而通過率一般維持在 10%-20% 之間。 我們前面說的到「最划算買房時間表」一切都建立在孩子的考試成績之上，考完小學考中學，再到考高中，孩子的壓力是非常大的。所以，我要聲明，我不是反對督促孩子努力學習、提高成績。畢竟，有些家長把孩子送來讀國際學校，就是為了快樂教育。 所以，購房陪讀只是一個出發點，而不是目的。我們做決策的一切目的都是為了給孩子最好的未來。 04** **PART 4 新加坡有沒有學區房？** Q：**陪讀媽媽打算先考慮好上哪個學校，再考慮在附近買個學區房。既可以住，又是一筆很好的投資。這樣的可行嗎？** A：說到這裡，我們先糾正一下「學區房」的概念。投資「學區房」在中國是一項玄學，爭破頭的搶學區房是完全依賴於學區房政策的。 與中國的學區房不同，新加坡的學區房只在小一報名階段有效，在其它年級直至中學階段，「學區房」就不管用了。政府在中一階段，是全島收生；至於其它年級的轉學，則主要取決於學校有沒有學額，所以這在很大程度上就減少了好多對「學區房」的剛需。 增加孩子被學校錄取的機會的一個方法是居住在學校一公里範圍內，但是僅限於新加坡公民。也就是說，在每年的小學一年級報名時，優先錄取的順序是這樣子的：1 公里範圍內的新加坡公民，然後是 1 公里和 2 公里之間的新加坡人，再來就是2公里以外的新加坡人。這樣新加坡公民排完隊之後，永久居民（PR）再按這個距離範圍排一遍，最後才會輪到外國人。到這個時候，外國人就基本不用考慮了。 通過 AEIS 考試的學生，新加坡教育部將會根據各個公立學校的空缺名額情況、考生的考試成績，以及考生的所在住址，為學生安排合適的學校就讀。學生不能自己選校，也不能隨意轉學。這種分配學校的隨機性會完全打亂家長提前在附近買房的規劃。所以，一般是建議家長租在學校附近，然後等生活安定下來的再去考慮買房這件事。在這期間，多多與朋友和中介溝通，多多了解多方信息是非常有利的。當然，我這邊也有很多朋友是在國內就買好房了，或者一來新加坡就直接買房了，吃到了一波房價上漲的紅利。這樣的買家一般是經濟條件不錯，孩子直接入讀國際學校的，這樣限制會很少，下手就很快。 外國人在新加坡買房的確會被「學區房」吸引，但是買房的原因是因為這樣的房子不愁租，租金回報也會非常好。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190380.avif?1680519619) Q：**說了這麼多，總結起來就是，外國人買學區房沒用？** A：新加坡學區房並不是孩子進名校最大的敲門磚。之前有一個很火的新聞，金融巨鱷羅傑斯兩個女兒都在新加坡南洋小學。這麼一個華爾街風雲人物要把女兒送進這個學校還需要自己跑去學校做義工，為孩子爭取入學名額。 再打個比方，南華小學邊上的公寓 The Trilinq，它的價格和非學區房相比並不會高到離譜。為什麼？因為就算你買了這個樓盤的房子，PR 和外國人也別想進南華小學。住這裡的本國人都會怕進不去，反而去報別的學校。 學校旁邊的房子房價和租金高一點是真的，好賣一點是真的，但是這個貴一點也就是在合理範圍之內。 有專業人士的看法是目前學區房的價格可能低估了，以後隨著更多新移民湧入，他們沒有關係，會更追求學區房從而推高房價。 Q：**可不可以介紹一下新加坡租房買房的熱門區域？畢竟，雖然新加坡地方小，這個城市也分很多片區吧？** A：新加坡有郵區編號。新加坡的 28 個郵區可以分為五大區域：中部、東部、東北部、西部、北部。具體的片區的名字，相信你只要人到新加坡就會很快熟悉起來。 你會聽到一些地名，諸如：「金文泰」、「美芝路」、「武吉士」、「武吉知馬」、「里巴巴利」。無論是公立小學和國際學校都是非常集中的地方。譬如新加坡著名的富人區——武吉知馬低密優質洋房區。周圍全是有地住宅和公寓，毗鄰的武吉知馬山，環境一流，一公里內兩所知名小學：培華長老會小學（Pei Hwa Presbyterian School），和著名的美以美女校（Methodist Grils School）。知名中學也很多，還靠近國立大學。周圍國際學校也很多：德國國際學校、韓國國際學校、瑞士國際學校國際學校和 ISS。 新加坡名校聚集區 提到名校聚集區域，一般是在第 5、9、10、11、20 這些郵區，這都是在新加坡的中部。需要注意的是，並不是所有這些區域的房源都靠近學校。如果需要走 15 分鐘才能到學校的房源，還不如直接選稍遠一點、地鐵便利、條件更好的地方。 而買房有另一個參考指標，根據政府機構每月發布的市場表現分為三大塊：核心中央區（CCR）、其它中央區（RCR）和中央區以外（OCR）。這樣就很容易掌握樓市的市場動態了。CCR 的房子通常比 RCR 和 OCR 的房子貴，成本更高。最近樓市的趨勢表現在這三塊區域上的中位數差距是個很值得玩味的事情，感興趣的觀眾我們可以專門出一期來聊一聊。 Q：**有沒有什麼比較推薦的自住和投資兩相宜的房子或者地段？** A：這個問題很寬泛哦，你不如直接問我哪幾支股票會漲，哈哈。 我先講講不推薦購買的房子吧。質量不好的樓房、地段不好的、太過老舊的房子都不建議買。很老生常談的話題，畢竟你自己居住體驗不好的話，別人只要不傻也不會去接盤。所以在我看來，在中心區域、或者有政府規劃重頭髮展的新市鎮，只要是樓齡不是太舊的，都可以考慮，多與周邊比較一下。 經過這麼多年的發展，一般來新加坡買房的都會選擇以下幾個郵區。 第 9 郵區（烏節路—世界知名的購物娛樂區）。 第 10 郵區（武吉知馬—高檔住宅區），附近有名校南洋小學、華僑中學、萊福士女子小學等，這裡還有新加坡最頂級的優質洋房區。 第 11 郵區（諾維娜—高檔醫療辦公區）是深受外國人歡迎的高檔住宅區。 第 15 郵區（東海岸—濱海區）也是長久以來深受外國人青睞的住宅區之一。這裡不但有美麗的海景、頂尖的名校林立，去機場和市中心都方便，而且還是著名美食區。 第 1 郵區（濱海灣—新加坡的新市區）也是外國人經常出入的熱門工作和旅遊的地點。因此在過去幾年也吸引到許多外國人投資置業。 05** **PART 5 陪讀的租房大事怎麼解決** Q：**兵馬未動，糧草先行。陪孩子去新加坡讀書，租房是非常頭疼的事。在對當地一無所知的情況下，到了新加坡再去看房，需要做哪些準備？** A：很多帶著孩子過來的媽媽去先找朋友或者中介協助在當地租一個短期的房子，或者先來就住酒店。 畢竟孩子讀書短則三四年，長則七八年，我們不可能人在中國的時候就把租的房子給定下來了。長期住房的話，肯定是在學校附近的。還沒有確定學校的，或者還沒有被某個學校錄取的，一定是依靠短期的租房來過渡，同時做長期規劃的。 有些家長是專門規劃了讓孩子上政府小學。上政府小學的話，新加坡這邊是有學位規劃的（這與中國的學區房概念不完全一樣）。學校的學位會先分給住1公里範圍內的，然後是 2 公里範圍內的，有的還要靠抽籤。這種情況，孩子念的學校會不太確定，租房就比較困難，短租比較合適。 最普遍的情況，就是孩子念國際學校（我們插一句，新加坡的國際學校真的比中國划算，不是瞎吹，這裡我們先挖個坑，以後會出視頻詳細談）。這種情況就自由得多，一般學校的校車也很方便。房子離學校的距離就不是什麼大問題了。家長可以選擇條件好一點的、交通便利一點的房子。 Q：**聽說新加坡的組屋會便宜很多啊，外國人可以租嗎？** A：的確，新加坡的組屋是便宜一些。我們首先了解一下新加坡的房子分類，一般去租房中介會問你要租組屋、公寓還是排屋。 組屋就是政府建造的公共住房，類似於「經濟適用房」。這一類房子外國人不能單獨購買，但是可以租用。租期最少是六個月。旅遊簽證不可以租住組屋，必須是持有效的長期准證人士才可以。不管是整套出租還是單間出租，必須要經過建屋局（這是新加坡專管組屋的政府機構）的批准才可以出租。這些組屋一般會比較舊，沒有健身房、泳池和會所什麼的。就是，總體能住，但是不會太高檔。 新加坡的公寓跟中國的公寓不一樣。執行共管公寓（也稱「EC」）是個人擁有單戶產權、整個物業由統一物業公司管理的集合型社區。私人公寓是指私人擁有的一種住宅。這種房子就比較高大上一些。配備游泳池、網球場、健身房等各種設施，價格會貴一些。 再來就是排屋了，還有「小洋樓」、別墅之類的。總的說來就是房間又多、空間又大、價格又貴，性價比不高。一般都是多個家庭一起合租的。能單獨租得起這樣整套房的人，會考慮乾脆在新加坡買套公寓，不僅可以住，買到手上既可以住，長期來看也是一筆投資。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190381.avif?1680519619) Q：**在新加坡租房時，有沒有什麼跟在中國租房不一樣的地方？** A：新加坡是一個法治嚴明的國家，很多事情必須要照章辦事。 租房必須要簽合同，而且還需要交一筆印花稅。就等於這個合同在政府系統里按了個手印，有任何糾紛都需要把合同拿出來說話的。印花稅不會太貴，但是如果不交的話，可能會被稅務局找上哦。 再就是「轉租」。雖然新加坡也有很多「二房東」。有的租客將房子整套租下來再分租出去，以便減輕自己的租金負擔。但是，這是不合法的。這類「二房東」一經當局發現，會被處罰五年之內不可以租賃組屋（私宅可以）。 新加坡作為一個旅遊城市，「Airbnb」居然是不合法的，你敢信？這是因為政府嚴令禁止私人公寓業主將租期少於 3 個月的房屋出租。新加坡住建局有明文規定，新加坡的所有住宅物業均用於長期居住，不得用於短期住宿。來新加坡的旅客也應該注意這些規定。對於連續入住少於三個月的人，可選擇酒店（無時間限制）和服務式公寓（最短住宿時間為 7 天）。雖然 Airbnb 上還有很多房源，但是訂房和入住時需要擦亮眼睛，以免遇到麻煩。 另外，一個房子裡可以租住多少人是有限制的。一般來說，一房式和兩房式租客最多為 4 個，三房式或更大的房子租客最多為 6 個。 Q：**作為外國人在新加坡租房有什麼限制嗎？** A：租客提供有效的身份證明，比如：護照、工作準證、學生證，以便審核租客是否有合法的新加坡居住身份。另外，組屋不能用作商業用途，比如說你要設立一個辦公室、轉運倉，這些都是犯法的。 除了上面這些與本地人一樣的注意事項，外國人租房沒有什麼特別的限制。 ![新加坡買房投資問答系列 Q&A 陪讀媽媽買房系列](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17190382.avif?1680519618) Q：**有哪些租房陷阱要注意？** A：除了房子的地段、朝向、採光、是否有噪音會打攪到孩子學習休息等等，這些都是需要就每個房子進行單獨的分析與考慮。有一些普遍很容易遇到的坑我來給大家叨一叨。 首先，在新加坡租房一定要找有合法執照的中介、簽訂正規合同，不要找二房東。 再來，入住之前一定要確定是否有冷氣，是否包水、電、網絡、燃氣，是否可以大煮和小煮。我知道很多媽媽心疼孩子，中國人的飲食習慣偏向於大操大辦，所以要注意在家做飯的問題。 還有要考慮是不是和屋主住在一起。考慮合租的話，是租主臥、普通房、傭人房，有沒有單獨衛浴這些，可以公用哪些設施等等。和誰一起住是非常重要的，生活習慣不同的人住在一起絕對是折磨。