# REIT觀察 新加坡寫字樓REITs走勢保持樂觀

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Published: 2022-04-09
Source: 獅城新聞

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根據仲量聯行新加坡最新報告，新加坡中央商務區（CBD）甲級寫字樓租金創下了自2021年第二季度租金回升以來最快的季度增長。

**最近一個季度，中央商務區的甲級寫字樓租金上漲2.3%至每月每平方英尺10.46新元，高於2021年第四季度的10.23新元。**租金已經從2021年第一季度的近期低點回升6.9%**。**

由於多達75%的辦公人員被允許重返工作場所，即使混合辦公仍然繼續，寫字樓Reits也可能受益於辦公空間需求的增長。

在新交所上市的5隻S-Reits，投資組合中有新加坡寫字樓物業。這5隻房托包括一隻純寫字樓S-Reit，吉寶房地產信託（KeppelReit），其餘為多元化S-Reits，凱德綜合商業信託（CICT）、新達產業信託（SuntecReit）、豐樹商業信託（MCT）和華聯商業信託（OUEC-Reit）。吉寶房地產信託在2021財年的租戶保留率為62%，並指出大部分新租賃和擴建租賃都在新加坡。

其新加坡寫字樓租賃的加權平均簽約租金約為每月每平方英尺10.56新元。 

由於租金上漲，濱海灣金融中心1號和2號大樓（Marina Bay Financial Centre Towers1&2）、萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）和新加坡吉寶灣大廈（Keppel Bay Tower）的建築估值也得到提升。

在新加坡CBD擁有3處寫字樓物業投資組合的華聯商業信託（OUE C-Reit）在2021財年業績中指出，2021年12月，新加坡寫字樓物業的平均過往租金同比上漲，其中華聯海灣大廈由於成功續約一個主要租戶，而創下12.49新元/平方英尺的高點。該信託預計，由於有待租賃物業供應有限並得到科技產業需求的支持，2022年的租賃市場形勢將保持積極樂觀。

CICT最近宣布擬收購羅敏申路79 號（79 Robinson Road）70%的權益，該建築出租率為92.9%。本次收購預計將提供4%的預估年化物業收益凈額率，每單位派息（DPU）增加2.9%，收購預計在2022年第二季度完成。

從更廣泛的S-Reit板塊看，S-Reit在通脹上升和加息周期的背景下呈現出抗壓性，iEdge S-Reit指數在2022年第一季度的總回報率為1.3%，跑贏全球房托中心4.9%的平均跌幅。

**儘管利率上升，但S-Reits的平均股息收益率為6.3%，比新加坡10年期政府債券收益率高出約400個基點。**該板塊的平均資產負債率約為37%（目前的監管上限為50%），平均75%的借款與固定利率掛鉤（直接進入固定利率或通過浮動對固定利率掉期進行對沖）。

**2022年第一季度表現最好的5隻新加坡房托和地產商業信託平均總回報率為14.1%，優於海峽時報指數（STI）的9.6%，主要來自酒店和寫字樓子板塊。**它們是：新達產業信託（+17.6%）、輝盛國際信託（+15.1%）、遠東酒店信託（+13.1%）、城市酒店信託（+13.0%）和雅詩閣公寓信託（+11.5%）。

推動這些子板塊上漲的潛在動因包括新加坡和本地區繼續重新開放，並放寬新冠防疫措施，以及寫字樓租金的積極樂觀態勢。