# 新加坡房地產將何去何從

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Published: 2021-12-30
Source: 獅城新聞

11月15日晚上11時30分，不少新加坡人已經進入夢鄉，然而就在此刻，新加坡政府突然放了大招：宣布推出一系列房地產降溫措施，且從半小時後的16日零時開始執行，讓人措手不及。

具體的手段包括**提升印花稅率和降低信貸額度**等，如外國人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅（ABSD）被提高到了30%之高（相當於外國人投資新加坡房地產，先虧30%，和本地公民相比較賣房時候需要多賣30%才能收回成本，有何競爭力呢？）。新加坡支持**「居者有其屋」**政策，此次新政的出台給剛需購房者吃了一顆「定心丸」。並且政府迅速加大組屋供應，**未來5年預計新增10萬套新組屋推出市場，滿足本地人購房居住需求。迅速加大私宅土地供應，解決供給方需求。**

自疫情以來，如同全世界大多數地方一樣，新加坡多種形式的住宅價格節節攀升。新加坡政府表示，自2020年第一季度以來，私宅價格上漲約9%；組屋轉售價也上升了約15%，此前其已連跌6年。**組屋是由新加坡政府所建住宅，帶有福利性質。**

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作為亞洲的金融中心之一，新加坡本來就是各路資金和富豪置業的首選之地。在新冠疫情後，穩定的政治、經濟和社會環境更讓外國投資人感覺到這是資產的安全港，加之全球低利率的刺激，海外買家紛紛湧入新加坡房地產市場。

對於新加坡政府在本月15日晚緊急祭出的降溫措施，新加坡財政部長黃循財表示：「**我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地產，導致房價脫離經濟基本面。這樣一來，很多新加坡人可能會覺得房子沒辦法負擔得起。**」

房地產作為特殊資產和特殊投資產品，脫離經濟基本面的上漲或者下跌，都是會嚴重影響國民生計。新加坡視房地產為國家經濟安全和人民是否有盼望的核心關鍵，堅決抑制房地產價格上漲的決心非常強烈，奉行「居者有其屋」「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的理念，並且在實際操作過程中設定了非常詳細的監管措施，比如購買資金必須進銀行託管的監管項目帳號，房地產開發商在建房過程之中沒有第三方獨立有資格簽署人簽字無法付款出去。因為外國人和部分本地投資者購買需求強勁，本地開發商盈利的唯一風險就是政府政策。

為了**抑制炒房，設定了各類買賣稅收，以及房地產稅，個人所得稅，加增對於企業購房設定的稅率。**

國會和執政黨對於房價上漲尤為重視，在2011年大選因為房價上漲過快可是政府供應組屋不足並且外來移民人口激增，直接導致了當年大選執政黨選票得票率史上最低，給執政黨敲響了警鐘。因此政府歷來把控制房價作為經濟工作的首先任務，拒絕房地產的短期刺激經濟的作用，以免陷入依賴房地產來發展經濟的惡性循環，作為小經濟體若依賴房地產只會自毀長期經濟前景，嚴格控制房地產占比國民經濟GDP總體比重。

**近年來新加坡房地產租售比始終保持和新加坡10年新幣國債比例類似，1.75-1.85%每年。也是政府控制房地產過熱發展的良苦用心。**

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另外隨著近些年電商，外賣平台，社區團購送貨上門等網際網路業務發展，伴隨著疫情發展，政府鼓勵這類業務發展解決大量就業，政府投資公司也入股大型電商等網際網路平台服務商公司，店鋪生意大不如以前，不斷看到店屋空置招租。

居家辦公導致辦公室需求也大降，辦公室空置率不斷升高。銀行不斷拍賣不能繼續還貸的辦公室。一些大公司都表示即便疫情後，也不需要此前那麼大的辦公租賃面積了。

如果研究發達經濟體，有類似情況和政府管控。現在美國，澳大利亞，加拿大嚴查外國人全款買房的收入證明，以及相關贈與和稅收稅務居民條款，或者考慮禁止外國人買房，空置多久可以考慮收回房子。

所以還是得回到需求本身，在發達經濟體，如果是**居住等資產配置的剛性需求，還是可以繼續抄底買房居住**。如果是**投資目的，就得思考是不是真的值得投資？是否流動性能夠滿足，否則買了最終難以迅速變現也是麻煩事**。核心還是多找些靠譜的可投資產品，地球這麼大，不是只有房地產一個選擇，雞蛋不在一個籃子裡面。

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