# 上南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）的浪潮 

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Published: 2019-08-28
Source: 獅城新聞

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**吉寶鄉村俱樂部(Keppel Club)高爾夫球場的景觀——未來將有9000套新房子在這裡發(來源:Samuel Isaac Chua/ EdgeProp Singapore)**

新加坡總理李顯龍在8月18日發表的2019年國慶大會講中，進一步闡述了在2013年首次布的南部瀕水地區(GSW)項目，並在2019年市建局總體規劃里進一步擴充

:「GSW標誌著新加坡房地產開發的新篇章，為開發商、企業、投資者和購房者帶來重大機遇。」「該計劃將重新定義和加強現有的次級市場，創建新的次級市場，為購房者提供新的地點、不同的氛圍和生活方式。」

PropNex的執行長Ismail Gafoor指出，人們對來的GSW域重新燃起了興趣。「令人興奮的是這對一個國家來說，這樣的未來10年甚至40年的長期計劃顯示出了極大的遠見。」

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**南部瀕水地區將覆蓋30公里長的海岸線，從Pasir Panjang碼頭一直延伸到新加坡濱海灣花園（Gardens By The Bay ）(來源:新加坡總理辦公室)。**

**是濱海灣的六倍**

從新加坡濱海灣花園到Pasir Panjang, GSW將橫跨南部海岸線30公里，占地2000公頃，是濱海灣面積的6倍，Punggol面積的兩倍。它包括港務集團（PSA）在丹戎帕格爾(Tanjong Pagar)、吉寶和布拉納(Brain)的城市碼頭，這些碼頭將2027年搬遷到Tuas;Pasir Panjang碼頭將在2040年前搬遷到Tuas港口。

「這將騰出主要土地並且進行重建。」「將會是將GSW改造成新的生活 、工作和娛樂場所的機會。」

李總理宣布的GSW的第一個新發是現有的吉寶鄉村俱樂部場地，這所俱樂部的租約將在兩年後到期。該計劃是將該地塊重新開發為一個住宅小區，包含9000個私人和公共住房單位，與海濱長廊、綠地和開放空間交織在一起。

高緯物業(Cushman & Wakefield，簡稱C&W)的新加坡和東南亞研究主管Christine Li表示:「考慮到該地區地處城市邊緣，瀕臨濱海的居住環境，與附近的站相連，預計該地區的住房需求將會很。」吉寶鄉村俱樂部位於環線上的拉柏多公園（Labrador Park）及直落布蘭雅(Telok Blangah)站附近。

高力國際(Colliers International)的新加坡研究主管Tricia Song表示:「隨著吉寶、廣東民 (Cantonment)和愛德華太子(Prince Edward)車站在2025年前啟用，將會GSW和之間建立無縫連接;應該會帶來些好處。」

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**城市碼頭將2027年搬遷至Tuas，而Pasir Panjang碼頭則將2040年搬遷至Tuas(來源:新加坡總理辦公室)。**

**建造9,000個新住宅**

雖然在吉寶鄉村俱樂部場地上建造9000個住宅聽起來像是一個巨大的數字，但仲量聯行的Ong表示:「就像以前的主要城市規劃舉措一樣，它將是一個敏感系統的總體規劃，這樣土地出讓和開發就會考慮到當前的市場狀況，尤其是供需狀況。」

:「二手房業主不必擔心供應過剩會對房屋價值造成任何負面影響。」「事實上，政府推行的GSW計劃在基建發方面所帶來的增值，可能會加強這些計劃。」

C&W的Li同意。她估計，在未來10至15年內，這9000套住房可能會逐步推出——以「每年約600至900套住房」的速度，或每年推出一個私人或公共住宅項目。她補充稱，如果經濟仍在擴張，這種推出速度是「可消化的」。

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Li說，對周邊現有住宅項目價格的影響可能是有限的。然而，她認為短期內施工噪音和灰塵會帶來一些不便。

在吉寶鄉村俱樂部鄰近地區完成的最後一個項目是2016年由吉寶置業（Keppel Land）開發的擁有366套單位的吉寶灣麗珊景(Corals at Keppel Bay) 。高力的Song 說，毗鄰麗珊景的是一個新項目，這項目位於吉寶灣，擁有429套單位，預計將在未來啟動。

Song表示，麗珊景的成交價格從每平方英尺$2,100到$2,400不等，相比之下，濱海灣的濱海盛景豪苑(Marina One Residences)（於2017年完工)在2019年的售價為每平方英尺$2,400到$2,500。因此，濱海灣和吉寶灣類似的99年租賃期公寓之間存在10%至20%的價差。她補充稱:「我們預計，未來這一差距可能會縮小。」

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**位於南部瀕水地區的Pasir Panjang的豐樹商業城(Mapletree Business City)涵蓋四個甲級寫字樓，預計可出租凈面積為170萬平方英尺(來源:交通和信息部)。**

**應潮流**

當2019年總體規劃宣布該地區將擴大一倍並達到2000公頃時，一些開發商已經搭上了GSW的順風車。

C&W的Li表示:「繼國慶後，隨著越來越多的買家關注GSW周邊的地區，以及尋求分散投資地點的企業的興趣日益濃厚，即將推出的項目將受到買家和投資者的歡迎，他們很可能會享受先發優勢。」

近幾個月來，在GSW已經有了一系列的新推出。「現有項目利用GSW公告作為賣點，這是很自然的。」「然而，這些項目的定價將主要取決於它們的屬性和當前的供需狀況。」

例如，由Sustained Land在艾弗頓路（Everton Road）上的擁有262套單位的永久產權Sky Everton就在6月底推出。PropNex的Gafoor說，到目前為止，近70%的公寓已經被出。根據向市建局提呈的備案顯示，平均售價為每平方尺$2,546。他補充道:「Sky Everton從其定價和永久產權中獲益。」

與此同時，凱德置地於7月19日推出了One Pearl Bank，在774套中已售出212套(27.4%)。這租賃期為99年的公寓是對原珍珠銀行(Pearl Bank)公寓的重新開發。根據提呈的備案，到目前為止，每平方英尺的平均售價為$2,379。「在這些和邊緣地區，私人公寓的價格已經上漲了。」C&W的Li指出。

**GSW的門階**

另一個可能受益於GSW的房地產開發項目是坐落於南波那維斯達路（South Buona Vista Road）的Kent Ridge Hill Residences。這是對原Vista Park公寓的重新開發，它坐落在占地446951平方英尺、租期99年的地塊上。新項目將有498套公寓和50分層住宅。自去年11月推出以來，該項目已售出約217套單位，占總量的44%。Kent Ridge Hill Residences的平均售價為每平方英尺$,696。

Kent Ridge Hill Residence 位於Pasir Panjang碼頭的對面，這碼頭將會進行長遠的重新開發。

奧克斯利控股(Oxley Holdings)的市場營銷和銷售總監Eugene Lim表示，吉寶鄉村俱樂部地塊即將推出的公共住房公寓預計將以$100萬的價格出售，「如今購買Kent Ridge Hill Residence的人，可能會從未來任何的價格上漲中獲益。」

另一個即將推出並受益於其鄰近的GSW是位於Silat Avenve的Avenue South Residence。PropNex的Gafoor說:「它正好位於GSW的邊緣。」

Avenue South Residenc占地245,972平方英尺，擁有租賃期99年，是去年在政府土地拍賣中購得的地塊。該項目涵蓋兩56層的高層住宅大廈，共有1,074套單位8個商業單位分別位於5座保育樓宇內。開發商是由UOL Group、UIC和Kheng Leong組成的財團。

Gafoor補充稱:「總體而言，宣布更多具體劃的告是朝著增強市場信心邁出的積極一步，尤其是在GSW。」

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**聖淘沙的海灘地區將得到振興，其自然和遺小徑也將得到擴展(來源:聖淘沙開發公司(Sentosa Development Cor))**

**聖淘沙島和布拉尼島（Pulau Brani）的新旅遊景點**

政府還將聖淘沙北部的布拉尼島指定為旅遊景點，計劃在該島建設類似於環球影城(Universal Studios)的旅遊景點。李總理說，聖淘沙的海濱地區將，其自然和遺小徑也將擴。

「聖淘沙島和布拉尼島將會利用其濱水的位置，為該地區打造下一代娛樂和休閒設施，」C&W的Li指出。

目前，聖淘沙島的擴建計劃已在進行中。這將會在今年年底開一個新的生活方式地區,名為Siloso Green，它,將擁有263716平方英尺的面積。這個地區將會接管由海底世界（Underwater World）在2016年騰出的空間，並且將會呈現一個貨櫃主題的地方，這裡會有酒吧、食品卡車及在一個開放空間的現場音樂。

聖淘沙名勝世界(Resorts World Sentosa)還計劃建設占地177萬平方英尺的新景點，將於2020年起陸續推出，並在2025年左右竣工。耗資$45億的開發項目將包括兩個新的主題景點，超級任天堂世界和小黃人公園。後者將取代現有的馬達加斯加區。

與此同時，S.E.A. Aquarium將擴建為新加坡海洋館(Singapore Oceanarium)，其規模將是目前的三倍。此外，兩家新酒店也在規劃之中，它們的客房容量約為1100間。

**更多中央商務區邊緣辦公空間**

GSW也是一個新興的商業集群，位於邊緣地帶，像谷歌、聯合利華和思科這樣的跨國公司已經在這裡落戶。為此，政府計劃在GSW推出更多的辦公中心，旨在創造白天和的活。「人們可以在他們居附近工作，也可以住在他們工作附近」李總理說。他補充說，發展更多的商業中心，如豐樹商業城，將為該地區帶來更多的就業機會。

豐樹商業城位於Pasir Panjang，也GSW，涵蓋四個甲級寫字樓，預計凈出租面積為170萬平方英尺。這是一個綜合用途的開發項目，包括餐飲門店、多功能大廳和會議設施、帶熱水池的健身房、一家便利店、一家託兒中心、一家診所和一家自助洗衣店。該中心還擁有廣闊的公共空間鬱鬱蔥蔥的綠色植物一個生態池塘藝術裝置連接附近公園和公共運輸的設施。

C&W的Li表示，政府在市中心以外建設更多辦公空間的舉措，將「進一步增強分散辦公和商業園區提供的吸引力」。她補充說，目前的和GSW可能最終演變成一個「中央商業海岸」，並且將把one-north與武吉士(Bugis)連接起來。

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