新加坡如何平衡住宅供應

2019年09月13日   •   2萬次閱讀

僅一年多前,新加坡政府剛頒布一系列降溫措施,「為房地產市場降溫,控制價格增長與經濟基本面保持一致」。所引用的理由為住宅價格趕超經濟基本面,大批量住宅即將注入市場,利率上浮。

截至2019年7月,因美聯儲把基準利率下調0.25個百分點,且有跡象表明今年年底還有一次降息,人們關於利率上升的擔憂有所緩和。至於房價,其價格指數在2018年第四季度和2019年第一季度下調了0.7%,但在2019年第二季度恢復上漲趨勢,環比增幅達1.5%。這種增長可歸因於一些新項目的高成交率,其價格高於鄰近地區的現有項目,包括安珀園(Amber Park)、鉑瑞雅居(Boulevard 88)和Sky Everton。

從2016年中期至2018年中期,持續近兩年的集體購買熱潮,驅動地價上漲,其產生的供應量到底有多大? 據利斯蘇富比國際房地產(List Sotheby’s International Realty)的數據,該時期出售了90塊私家土地,可建造25000套住宅,再加上政府土地銷售計劃所供應的14000套住宅,預計共39000套住房供入市場。此外,有5000套住宅預計在2019年底獲准上市,這使得總供應量達44000套。

縱觀全局,自2006至2007年出現的集體購買熱潮以後,2008年第二季度市場存量為43400套,與當前情況類似。當時,全球經濟因歐美爆發的,持續近7年的全球金融危機受創。亞洲快速復甦,令人出乎意料,這得益於歐美經濟體引入的大規模財政和貨幣刺激措施。2009年至2011年間,持續降息,加上外資流入幫助新加坡房地產市場平均吸收了15500套住宅。

當前情況截然不同。中美貿易衝突加劇,加上歐元區經濟增長走低,全球經濟放緩。2018年新房的需求從2017年的10566套降至8800套(圖1)。2019年上半年,售出約4200套新房。隨著經濟預計在2019年下半年進一步放緩,成交率可能達到類似水平,讓全年的的新房銷售數量達到8500套,略高於7500套基本需求。

圖1. 過去十年新房成交率

當前市場現狀

讓我們評估2016年至2018年開發商活積極開發土地所產生的的39000套新房的現狀。2018年7月宣布降溫措施後,集體銷售市場陷入停頓,因為開發商現在必須在購買開發土地時額外支付5%的不可匯反的買方印花稅(ABSD),如未能在五年內出售所有住宅,另須支付25%ABSD。為防止供應進一步增加,政府還在2019年減少了其土地銷售計劃的新供應量。這為開放商清除存量預留了一些緩衝時間。

截至2019年 8月底,開發商已供應了23000套新房(圖2)。其中10800套(占比47%)已售出,存量12200套(占比53%)。存量主要位於其他中央區(RCR)和非中央區(OCR),主要因其項目規模大於核心中央區(CCR)的項目。CCR未售出的存量1306套,占比78%,不到RCR或OCR存量的四分之一。

圖2. 供應:已發布項目及銷售情況

Locality 地區

Total 總計

GLS 政府土地供應

PTE 私人土地供應

Units Sold 售出數量

Unsold 存量

%Unsold 存量占比

Source: URA List SIR 數據來源:URA List SIR

註: 1. 上述項目包含執行共管公寓,數據來自完整的項目規模。存量基於2019年8月25日前實施的禁售令。因此,上述數據不包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅。

核心中央區(CCR)

其他中央區(RCR)

非中央區(OCR)

私人土地供應(PTE),源自集體售賣、私人協約售賣

在RCR地區的5666套存量中,1000多套位於歐南園/哈夫洛克,緊隨其後的是分別有著800套存量的波東巴西/實龍崗路區和安珀/麥雅路區。

至於OCR地區的5240套存量,近2600套位於後港/實龍崗路上段,而另外1900套位於淡濱尼/樟宜路上段。

圖3. 已發布項目精選(截至2019年8月25日)

截至8月底,尚未發布的供應量近16000套(圖4)。與上述情況類似,74%來自RCR和OCR地區相對規模更大的項目。OCR地區的6200套住宅中,約1300套位於 後港/盛港區,另有1100套位於武吉知馬上區,剩下的3600套散落在各個郊區。

圖4. 供應:待發布項目

Proportion 占比

數據來源:URA List SIR

註:

1. 上述項目包含執行共管公寓,數據來自完整的項目規模。上述OCR數據包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅,不含等待批准的5000套。

在RCR地區的5776套房中,約1400套位於歐南園/武吉知馬區,另1000套位於道德路街區,其他位於幾處郊區,如有著1862套的Normanton Park 項目。

在CCR地區的4718套房中,有1700套位於荷蘭路,另外1000套位於烏節路/經禧路/里峇峇利區。武吉知馬飛地大約有800套。

圖5. 待發布項目精選

市場需要多久吸納這些供給?

截至2019年8月已發布的項目有12200套存量,未來項目將供應16000套,所以市場須吸納28200套房。假設年成交率為8500套,需3.5年清空這些存量,直到2022年底消耗完。這也意味著項目開發商於2017或更早時間購地,項目沒有賣完,須支付15%的ABSD以及5%利息。但是,如果需求有所增加,假設為10000套(即將發布的項目銷售情況同萬寶軒和錦泰門第一樣利好),不到三年即可清除供應量。

鑒於嚴峻的外部環境對新加坡經濟的衝擊,市場情緒受挫。開放商必須致力於精準規模,合理定價,留住潛在買家。目前,新加坡的人口增長率不足1%,須依賴外資投資房地產,特別是高端市場。未來兩到三年是了解住宅供應如何發展的關鍵時期。

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