僅一年多前，新加坡政府剛頒布一系列降溫措施，「為房地產市場降溫，控制價格增長與經濟基本面保持一致」。所引用的理由為住宅價格趕超經濟基本面，大批量住宅即將注入市場，利率上浮。
截至2019年7月，因美聯儲把基準利率下調0.25個百分點，且有跡象表明今年年底還有一次降息，人們關於利率上升的擔憂有所緩和。至於房價，其價格指數在2018年第四季度和2019年第一季度下調了0.7%，但在2019年第二季度恢復上漲趨勢，環比增幅達1.5%。這種增長可歸因於一些新項目的高成交率，其價格高於鄰近地區的現有項目，包括安珀園（Amber Park）、鉑瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。
從2016年中期至2018年中期，持續近兩年的集體購買熱潮，驅動地價上漲，其產生的供應量到底有多大？ 據利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）的數據，該時期出售了90塊私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地銷售計劃所供應的14000套住宅，預計共39000套住房供入市場。此外，有5000套住宅預計在2019年底獲准上市，這使得總供應量達44000套。
縱觀全局，自2006至2007年出現的集體購買熱潮以後，2008年第二季度市場存量為43400套，與當前情況類似。當時，全球經濟因歐美爆發的，持續近7年的全球金融危機受創。亞洲快速復甦，令人出乎意料，這得益於歐美經濟體引入的大規模財政和貨幣刺激措施。2009年至2011年間，持續降息，加上外資流入幫助新加坡房地產市場平均吸收了15500套住宅。
當前情況截然不同。中美貿易衝突加劇，加上歐元區經濟增長走低，全球經濟放緩。2018年新房的需求從2017年的10566套降至8800套（圖1）。2019年上半年，售出約4200套新房。隨著經濟預計在2019年下半年進一步放緩，成交率可能達到類似水平，讓全年的的新房銷售數量達到8500套，略高於7500套基本需求。
圖1. 過去十年新房成交率
當前市場現狀
讓我們評估2016年至2018年開發商活積極開發土地所產生的的39000套新房的現狀。2018年7月宣布降溫措施後，集體銷售市場陷入停頓，因為開發商現在必須在購買開發土地時額外支付5%的不可匯反的買方印花稅（ABSD），如未能在五年內出售所有住宅，另須支付25％ABSD。為防止供應進一步增加，政府還在2019年減少了其土地銷售計劃的新供應量。這為開放商清除存量預留了一些緩衝時間。
截至2019年 8月底，開發商已供應了23000套新房（圖2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位於其他中央區（RCR）和非中央區（OCR），主要因其項目規模大於核心中央區（CCR）的項目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。
圖2. 供應：已發布項目及銷售情況
Locality 地區
Total 總計
GLS 政府土地供應
PTE 私人土地供應
Units Sold 售出數量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 數據來源：URA List SIR
註： 1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。存量基於2019年8月25日前實施的禁售令。因此，上述數據不包含錦泰門第的銷售。
2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅。
核心中央區（CCR）
其他中央區（RCR）
非中央區（OCR）
私人土地供應（PTE），源自集體售賣、私人協約售賣
在RCR地區的5666套存量中，1000多套位於歐南園/哈夫洛克，緊隨其後的是分別有著800套存量的波東巴西/實龍崗路區和安珀/麥雅路區。
至於OCR地區的5240套存量，近2600套位於後港/實龍崗路上段，而另外1900套位於淡濱尼/樟宜路上段。
圖3. 已發布項目精選（截至2019年8月25日）
截至8月底，尚未發布的供應量近16000套（圖4）。與上述情況類似，74%來自RCR和OCR地區相對規模更大的項目。OCR地區的6200套住宅中，約1300套位於 後港/盛港區，另有1100套位於武吉知馬上區，剩下的3600套散落在各個郊區。
圖4. 供應：待發布項目
Proportion 占比
數據來源：URA List SIR
註：
1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。上述OCR數據包含錦泰門第的銷售。
2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。
在RCR地區的5776套房中，約1400套位於歐南園/武吉知馬區，另1000套位於道德路街區，其他位於幾處郊區，如有著1862套的Normanton Park 項目。
在CCR地區的4718套房中，有1700套位於荷蘭路，另外1000套位於烏節路/經禧路/里峇峇利區。武吉知馬飛地大約有800套。
圖5. 待發布項目精選
市場需要多久吸納這些供給？
截至2019年8月已發布的項目有12200套存量，未來項目將供應16000套，所以市場須吸納28200套房。假設年成交率為8500套，需3.5年清空這些存量，直到2022年底消耗完。這也意味著項目開發商於2017或更早時間購地，項目沒有賣完，須支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假設為10000套（即將發布的項目銷售情況同萬寶軒和錦泰門第一樣利好），不到三年即可清除供應量。
鑒於嚴峻的外部環境對新加坡經濟的衝擊，市場情緒受挫。開放商必須致力於精準規模，合理定價，留住潛在買家。目前，新加坡的人口增長率不足1%，須依賴外資投資房地產，特別是高端市場。未來兩到三年是了解住宅供應如何發展的關鍵時期。
