# 芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/EAwoP Published: 2020-12-14 Source: 獅城新聞 拆遷一直是中國社會熱議的社會問題，而「釘子戶」現象也是屢見不鮮，每年都會碰到那麼**一兩個最牛釘子戶**，各有各的牛法，瞬間刷爆網絡。 早年間，中國政府採取比較簡單粗暴的執法手段，強拆的新聞屢屢見諸報端。 可是反觀新加坡拆遷改造新樓盤眾多，似乎卻從來沒聽說強拆，也很少聽說「釘子戶」的新聞。 **新加坡是怎麼做到的？新加坡的拆遷政策好在哪？** ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563837.avif?1619428641) **01.** **芽籠公寓拆遷竟遇釘子戶** 雖然新加坡拆遷的確很少出現「釘子戶」，但也不是完全沒有，這不，最近就有「釘子戶」新聞上報了。 **最近，某開發商在芽籠基里瑪路Guillemard Road與芽籠28巷交界處建公寓，就遇上了兩個「釘子戶」。** ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563838.avif?1619428641) 《新明日報》記者日前兩次走訪工地，發現兩棟未拆遷的私宅分別在**地皮的後方和正中間。** 這兩棟私宅都是兩層樓單位，屋頂兩邊有破損。目前，私宅右側已建成一座公寓，左側的工地也開始施工。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563839.avif?1619428641) 其中一棟私宅的居民吳先生（60歲，攤販）受訪時表示，房子是母親買下，但母親已過世，因此現在他和大姐兩人居住在此。 「我把屋子前的空地打造成了一座花園，除了種植盆栽、飼養神仙魚及小鳥，早上還會在此坐看城市甦醒的模樣。」 吳先生表示，幾年前曾有人詢問他是否有意售賣屋子，但他堅決拒絕。 **他不想搬離這樣「世外桃源」的地方。** 「現在已經找不到這樣的住宅，其他的地契可能只有99年，但這裡是永久地契，屬於我們，況且還能讓我打理花園，無論對方出多少錢都不賣。」 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563840.avif?1619428641) 住在另一棟私宅的婦女表示，私宅在此已多年，樓下是佛堂，二樓則是住家，作為佛堂看護的她並不清楚屋主不賣房的原因。 她也表示，施工並不影響她們進出，佛堂也只針對親友開放。 地產開發商受詢時則表示，已獲得有關部門的批准，並在數月前開始銷售，其餘不予置評。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563841.avif?1619428641) 在這裡，我們注意到，**這兩棟房子都是永久地契的房產，**住戶不願意搬也是可以理解的。 因為永久地契房產在新加坡非常稀缺，已經是絕版的了，增值保值方面也是槓槓的，不差錢的都寧願多加20%的價格，也要選擇永久產權。 **永久地契，顧名思義，所有權無限期地完全屬於屋主，**連政府都無法收回，這是受法律保護的公民私有財產。就算屋主百年以後，產權也會由子孫後代來繼承。 這麼好的資產，這兩家人可能準備世世代代生活在這裡，不願意搬也在情理之中。 因此，**就需要房地產開放商和他們好好協商，**協商出一個兩全其美的方案來，可能對雙方才是最好的。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563842.avif?1619428641) **02.** **新加坡土地徵用發展史** 我們都知道，新加坡是個島國，土地資源極其有限而且寶貴，這就意味著新加坡土地徵用、再改造的過程會經常發生。 因此，新加坡土地徵用的歷史很久遠了，**並且也不是從一開始就是「征地模範生」。** ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563843.avif?1619428641) 新加坡建國初期，曾經有過一段時間大規模的土地徵用。 早在1966年，也就是新加坡獨立的第二年，政府通過了一項《土地徵用法案》，作為土地國有化的法律依據，授權政府可以以公共目的徵用土地。 **凡是為公共目的所需要的土地，**如建設道路，地鐵系統，學校，醫院，公園及政府組屋等，**政府均可以強制徵用。** ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563844.avif?1619428641) 在李光耀政府領導下通過的《土地徵用法案》，提供了強硬的法律依據，當時的政府用較低的賠償額度徵用了大量的私人土地。 數據顯示，1960年，新加坡45%的土地屬政府所有，**到了現在，政府擁有全國約85%的土地。** 以大規模的土地徵用作為基礎，新加坡展開了大量的組屋興建工程。到了現在，組屋成為新加坡不可缺少的一部分，全國超過80%的人口在組屋居住。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563845.avif?1619428641) 當年的大規模征地有賠償嗎？**有。** 但當年的屋主們滿意嗎？**應該是不滿意。** **強制征地和遠遠低於市價的賠償額造成了當年私人屋主的不滿。**《土地徵用法案》曾引發了大量的抗議。 到了1973年，政府修訂了土地徵用法案，將征地賠償額度定位立法當天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地憲報公布之日的市場價值支付補償費，兩者取其低者。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563846.avif?1619428641) 注意，這個公式固定了特定日期（1973年11月30日）的土地市值。 也就是說，十年之後發生了土地徵用，**即使當時土地的市場價值遠高於十年前，政府的賠償額仍然是按照十年前的價格決定。** 在之後的幾十年，《土地徵用法案》經歷了幾次修訂，但同樣還是固定了某個日期的土地市值， 所以呢，被征地的屋主們還是不滿意。 隨著新加坡的經濟騰飛，到了二十一世紀，私人產權的私宅已經是百萬新幣起步，私人地皮更加昂貴，跟幾十年前完全不是一個數量級的了。 這時候，如果被政府征地，按照過去某個日期固定計算的賠償金數額，足以讓被征地的屋主們臉色發青的去舉牌子抗議。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563847.avif?1619428641) **到了2007年，新加坡政府終於大幅修訂土地徵用法令。** **修改擯棄固定日期計算土地市值的賠償方式，**改成根據徵用通知日當天的市價賠償受影響的業主，而有關市價也會把受徵用房地產的潛在價值考慮在內。 **用四個字簡短概括就是：市值賠償。** 最近的大規模征地發生在地鐵湯申線動工前後。僅東海岸地區，就會有兩萬四千平方米的私人土地被政府徵用。 根據新聞報道，首批獲得賠償的是14戶半獨立洋房及公寓的業主，獲得的賠償總額達**4500萬元新幣。** 政府根據發出征地通知當天的市價來決定賠償額，推算的賠償價格在1000-1300新幣每平方尺之間。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563848.avif?1619428641) 2012年，同樣因為湯申地鐵線，位於牛車水黃金地段的珠光大廈被政府徵用。當時珠光大廈的業主正在籌劃**將大廈推出市場整體重建(En Bloc)。** 按照修訂版的土地徵用法令，賠償額按照徵用時的市價計算，珠光大廈的業主們最後獲得的政府賠償總價達**4億5000萬元**。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563849.avif?1619428641) 2014年，新加坡國會通過了**土地徵用修正法案。** 未來受征地影響而失去部分土地的業主，將無須為價值提高的剩餘土地支付不動產增值稅。 這意味著**業主能得到更高的征地賠償。** 當新加坡政府徵用業主的部分土地時，剩餘的土地可能會因為被徵用土地的未來用途而增值。 按照修訂前的法令，業主得到的賠償必須扣除相關增值，這相當於向業主徵收一筆不動產增值稅（betterment levy）。在修改後的法令下，業主將能按照被徵用土地的市場價值，獲得全額賠償。 可以看出，新加坡的土地徵用政策也在隨著時代和市場的變化不斷完善和發展。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563850.avif?1607858291) **03.新加坡拆遷大法好在哪？** 在中國，拆遷之所以是一個棘手的問題，在於只要涉及徵收拆遷，**就意味著被拆遷人與拆遷人之間的利益博弈，**尤其是被拆遷人與開發商的博弈，更為激烈。 這一過程中，一些地方存在腐敗問題，導致一些人非法巨額獲利，而老百姓的合法利益得不到保障。 而新加坡的拆遷制度又是**如何避免這一系列的問題的呢？**有哪些地方值得別的國家學習？ ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563851.avif?1607858291) 新加坡拆遷制度的核心其實很簡單，那就是同一片拆遷區域裡（主要指的是公寓Condo），公布同一個標準，所有人都按這個標準給予拆遷賠償款。 如果這個標準，得到了80%以上的人支持，**那就可以強制拆遷所有人。** 如果支持率只有79%，開發商無權拆遷，如果支持率達到80%，開發商就可以按這個賠償標準，合法強拆剩下的20%。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563852.avif?1619428641) 所以一旦這個方案支持率達到80%以上，剩下的人也就無需猶豫了，因為從開發商那裡也得不到更好的賠償，因為法律不會支持你。 這個辦法，住戶不用反覆試探開發商的底線到底在哪裡，也不用絞盡腦汁到底怎麼才能榨取更多的利益，更不用擔心開發商私底下到底承諾了別家多少條件，擔心自己不獅子大開頭就吃大虧了等等。 **一切都攤在桌面上，清晰透明，童叟無欺，**而大家住這麼近，房子差不太多，80%的人都同意的條款，偏偏某一家不同意，公眾輿論也不會支持這家釘子戶。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563853.avif?1619428641) 公眾同情拆遷戶，但是厭惡釘子戶。 **這種少數服從多數的原則，**可以解決絕大部分的拆遷問題。少數幾戶實在不願意服從多數，那麼可以選擇走法律訴訟的程序，至少解決路徑明確。 **這制度有的正式的名稱，叫做en-bloc制度。** **![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563854.avif?1619428641)** 制度非常公開透明，某個黃金地段的房產能不能拆、怎麼拆，是出售還是重新開發，並非由政府決定，而是由房產所有者綜合考慮各項因素和公共利益後，與開發商協商決定的。 **新加坡法律提供了一系列的程序規範，**包括公布委員會成員和買方的利益關係、聘請獨立評估人對財產進行評估並出具財產分配方案報告、給予五天冷靜期、保存出售委員會出售記錄等。 這些程序，**是在保障、提升民眾的集體力量，**以對抗政治力量和經濟力量強大的開發商，使利益得到公平分配。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563855.avif?1619428641) 為了能夠在透明公平的協商過程中獲得大多數屋主的同意，開發商往往需付出比市值高至一倍的價格方能獲得土地。 而且新加坡的拆遷腐敗率世界最低。由於擁有可靠的法律追溯，目前為止還沒有出現過寧死抗拆的釘子戶現象。 **另外，新加坡在安置房這塊也做得很到位。** 新加坡拆遷安置部負責貧民窟、棚戶區和私人地域的拆遷工作，土地的清理和住房建設基本同時進行，這樣能使需拆遷的居民有房可住。 重新安置，也儘量保證**原來的居民能住上比原房屋條件更好的住房。**這些做法，使得被征地的老百姓對開發商和政府的牴觸情緒很小。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563856.avif?1619428641) 最後，新加坡房地產市場能保持穩定和有序，還要回歸制度根源，那就是設立了土地徵收的專門法案，在很長的時間裡**保證了土地價格的穩定。** 雖然土地徵收價格固定不變，對部分住戶的拆遷賠償來說可能有些不公平，卻在更大的社會範圍內，保證了大家的住房利益不受侵害。 李光耀和他的人民行動黨官員們認為，如果土地增值是來源於納稅人花錢進行的市政建設，那麼這些土地的增值就不應該落入私人口袋。 政府如果為了公共利益進行征地，那麼土地價格就**不應該高於沒有相關政府開發計劃下的價格。** ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563857.avif?1619428641) 基於此，**新加坡政府的土地徵收價格保持長期不變。** 在土地徵收法令通過的30多年間，**新加坡政府僅在1986年、1992年和1995年調整了三次土地徵收基礎地價，而在此期間新加坡長期的房價增長率年平均在7％左右。** 新加坡政府在建國初期僅擁有45％左右國土面積的國有土地，到2007年《土地徵收法案》廢止時，新加坡政府已經擁有了國土85％以上的土地所有權。 **李光耀並沒有將低價取得的土地投入市場獲利，**而是拿出大量的土地興建公共住宅（新加坡稱為「政府組屋」），然後以極其低廉的價格出售給新加坡公民。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563858.avif?1619428641) 當然，這裡的擁有是指99年的使用權，土地的最終所有權依然在新加坡政府。 所以李光耀的政策實質就是以強力獲取國家土地資源，而後分配給國民，**使得全民可以分享國家進步和經濟成長的碩果。** 在土地的徵收和在改造過程中，新加坡的制度也充分保護居住者的利益，嚴控政府腐敗，用多數住戶的意見來形成決議，兼顧了公平和效率，更難得是一切都擺在桌面上，公開透明。 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563859.avif?1619428641) 當然這一切的根本還是那句話，**新加坡政府不搞土地經濟。** 土地是用來給民眾住的，不是拿來給政府創收的，這個是最難得的。 資料來源： 1. 新明日報：開發商建公寓 「釘子戶」堅決不賣 2. 朱宏佳：提供穩定的財產權保障是解決城市拆遷問題的重要方向 3. 每日頭條：新加坡征地拆遷，為何從沒出現過寧死抗拆的釘子戶現象？ 4. 東方財富：身家上億的拆遷戶，萬眾憐憫的釘子戶 5. 蘿蔔點評：新加坡式拆遷：淺談新加坡的土地徵用政策 ![芽籠公寓竟出了難得一見的釘子戶，新加坡拆遷大法好在哪](https://www.shicheng.news/images/image/1656/16563865.avif?1619428641)